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发布人: 邓先生 |
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时 间: 2008-9-1
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焦点一：住宅用地满70年续期不付费 土地使用期限一般是70年、。那么，居民购买房屋70年后，当不再拥有土地使用权的时候，该怎么办？第一，期满之后如何续期。第二，续期之时，是否需要再次缴纳土地使用费。
对于这个牵动着中国无数老百姓的话题，第五次审议的物权法草案稿作出规定，住宅建设用地70年后使用权届满的，可自动续期，居民需支付相应的土地使用金。五审期间，住宅建设用地自动续期的规定得到普遍赞成，但是，对续期后要不要支付土地使用费以及如何交费的问题，一直争议很大。一些人大常委也提出续费是否合适应进一步研究。五审后的研究意见认为，此事“关系广大群众切身利益”，需慎重对待，目前不做规定为宜，以后可以根据实际情况慎重研究。许多专家表示，70年后土地使用权续期缴费的规定，虽然符合我国基本的经济制度和法律体系，但是从实际来看，可能目前的房屋都使用不了70年，就已经破旧；而且随着城市化进程的发展，将面临着新一轮“拆迁、安置、补偿”的命运，既然未来70年的事情还说不清，到不如暂且不作规定。即便最终的法律保持现在的规定，将来国务院在制定相关的规定时，也一定要反复斟酌。
草案六审稿规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，以法律规定办理。建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。而对于土地使用权到期后物权消灭的情况，六审稿还对地上的房屋等不动产的归属问题做了明确，有约定的按约定，没有约定或约定不明的，依法律、行政法规规定办理。
焦点二：“民宅商用”将经有利害关系业主同意
多年来，城镇居民楼住户深受“民宅商用”之苦，五花八门的公司、店铺进入居民楼，甚至有的商户把住宅的大门变成窗口，居民楼内经常是顾客攘攘，废物满眼，噪音通宵达旦。
草案五审稿第75条规定，业主不得违反管理规约，将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房。管理规约未作规定，业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经相邻的业主同意。 全国人大常委会南振中委员在8月份的审议中曾指出，草案目前的规定虽然有利于制止餐饮、娱乐业占用住宅、干扰居民生活的情况发生，但在本条的表述中，在餐饮、娱乐后面采用了“等”字，这容易使人误解为物权法主要限制餐饮和娱乐业对住宅的占用。为了保护居民的安宁权、休息权等人身权利，建议将这一条中“应当经相邻的业主同意”修改为“应当经有利害关系的业主同意”。 卢志强也表示，民宅商用不仅影响同一楼层的左邻右舍，而且由此带来的油烟、噪音和顾客流，有可能影响不同楼层的业主，所以草案中规定的“相邻的业主”到底是指哪个范围，也有必要予以明确规定。
草案六审稿则修改为：
“业主不得违反管理规约，将住宅改变为经营性用房。管理规约未作规定，业主将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主同意。”全国人大常委会委员郑功成说：“居民小区它就是居民使用的，这里面个别业主的权益，实际上是受到全体业主的限制和制约，这实际上是从维护整个业主的整体利益来考虑的。” 郑功成说，对草案做出修改，主要是考虑到草案目前的规定虽然有利于制止餐饮、娱乐业占用住宅、干扰居民生活的情况发生，但在表述中，在餐饮、娱乐后面采用了“等”字，这容易使人误解为物权法主要限制餐饮和娱乐业对住宅的占用。为了保护居民的安宁权、休息权等人身权利，将这当中的“应当经相邻的业主同意”修改为“应当经有利害关系的业主同意”。这意味着随意将住宅改做商用的行为今后将受到更大的约束。
焦点三：车库、车位首先满足小区居民需要
草案五审稿规定：“车库和车位的归属有约定按约定，无约定或约定不明的，归业主共有。”但是考虑到实际情况当中，对车库、车位多数都是约定清楚的。因此六审稿改为，“建设区划内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主需要，车位车库的归属有约定的按约定，没有约定或约定不明确的属于业主共有。”全国人大法律委员会反复研究认为，车位、车库的归属问题，涉及广大业主的切身利益，规划用于停放汽车的车位、车库，作为建筑物的附属设施，应首先满足小区居民的需要。从目前多数地方商品房销售的实际做法看，对车位、车库的归属使用，有的是业主购买的，有的是开发商附赠的，有的是业主承租的，一般都有约定。
据此，目前的物权法草案规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。 信息条形码:51018461891756910 |
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