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以专业性、规范性、原则性为标准，以客观事实为依据，以市场现状及走势为准绳，在通过详细了解的基础上，制定本分析报告，希望该报告能够为贵公司购置物业提供一定的参考依据，从而能够令到所买物业体现出真实的市场。首先声明本人对于本报告中所提供的相关数据的真实性负责。
一、宏观市场状况
深圳市的写字楼市场一直以来都是在自东向西不断西移的过程中逐渐形成的，由最初的国贸片区、地王金融片区、上海宾馆片区、岗厦片区、中心区片区、中心西区片区，到现在已成为市场新宠的科技园片区，不断的发展而来的，为何深圳市的写字楼市场会以这种方式呈现，深圳市写字楼市场将来的前景如何，以及地铁的开通又给写字楼市场带来怎样的影响？对于上述问题的答案，在经过对于市场充分了解的基础上可以给予以下回复，首先写字楼市场对于办公环境及配套设施都有着一定的要求，较早期在上海宾馆以西的几个片区配套设施尚不够完善的情况下，国贸片区凭借其完善的配套设施，较高的物业品牌形象，往来深港两地极其便利的口岸优势，牢牢的占领了市场的先机，周边诸多楼盘一度成为市内最受欢迎的写字楼楼盘，随着深圳市经济指标的迅速提升，深圳市的写字楼市场需求量也变的非常之大，与此同时罗湖的国贸片区及地王金融片区在办公环境上因受到商业行为的很大影响。办公环境显得越来越力不从心，交通的压力也随之而来，针对于这一现状，中心区及中心西区在短短的2年时间内便具备相当规模，在初期因两区配套设施的欠缺，虽然吸引了部分客户入驻，但并未对罗湖写字楼造成过大的冲击，但随着近年来，中心区及中心西区配套设施的不断完善，加之这些新落成投入使用的楼盘自身的硬件优势，（如：外观大气，格局方正，物业大堂，电梯供应，优质管理公司，自用空调的灵活性），交通环境的巨大优势，CBD中心商务区的逐步完善，这诸多利好对于罗湖写字楼市场份额给予了巨大压力，在此可以从一些写字楼市场的租赁价格上及市场售价形成非常鲜明的对比，中心西区的创新二期，金谷二号。在入伙初期市场租价基本在售价在8000-10000元/m2左右，至今都在20000元/平方米以上的售价了。从市场走势不难看出2007年年底这两栋楼的市场租价应在120-135元/ m2售价保持在（24000—28000）元/ m2左右。在一年左右的时间内上升了40%的综合价位而更让人不可思议的是中心区写字楼如国际商会、中心商务、卓越大厦等写字楼，在不到半年的时间内涨浮达到40%以上。甚至部分写字楼的市场租金价格已超过标志性建筑地王大厦许多。而与此形成鲜明对比的是罗湖区的写字楼市场却呈现出大幅下滑趋势，随着使用年限的将至，外观的配套的逐渐老化管理公司的不规则管理费用的居高不下市场竞争力越来越差.尽管写字楼租金价格一降再降，却仍然不能扼制住快速下滑的趋势，以国贸片区的国贸大厦及地王金融片区的金丰城大厦为例，已由最早的80元m2/以上的租价降到现在的每平米低至40元/ m2左右，降浮达到50%以上，但仍然存在大量写字楼闲置，如发展中心、金田大厦、东门百货广场、鸿昌广场等等，如果不是因为部分香港客户的支撑，空置的状况还会更加的严重，而香港客户也已随着地铁的开通，将会搬迁至地铁沿线，加上2007年中心区的配套设施的进一步完善，部分全新的写字楼入伙，将会使罗湖写字楼市场份额面临新一轮下滑这一不利局面，对于早期在罗湖购楼的投资客户，怎样在下滑前把相关楼盘以合理方式抛出是最为可行的作方法。而对于福田中心区及中心西区的写字楼业主而言，稳定的客户资源，持续提升的价位空间给较多的业主注入了非常大的信心。从而呈现出的市场状况是有客无市的现象，而且表现出的是越演越烈的趋势。
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