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听起来的确很美：买房人只要付了首期，就有开发商帮着出租，租期10年，每年有8％的回报率，每个月的租金不仅可以还月供，还颇有盈余，对投资房地产的投资者来说，似乎非常合适。但是，在省城这种售后包租却让230名业户狠狠地跌了一个大跟头。
开发商以产权不能办理为由，逼着这些业户退房，目前已有190多名业户被迫退掉房子。
那么，这起在业界引人关注的退房事件到底是出于什么原因，是产权证不能办理，还是返租不能兑现，抑或其他原因，为此，记者进行了深入调查———
每年按房价8％返租
应该说，在济南嘉恒商务大厦面世之前，在省城还没人真正接触过所谓的售后包租销售方式。这座坐落在东外环上的商务大楼，从2001年全面开始销售商铺时，就以售后包租每年返利8％的形式一下子吸引了省城众多投资者。然而，人们满怀期盼的发财梦被现实击得粉碎。
50岁的张洪庆先生就是其中的一位，2002年12月28日他与开发商山东嘉恒房地产开发公司签订了购房合同，商铺建筑面积16.42平方米，每平方米11439元，总价为187828元。张先生交了一半的房款，剩余的通过银行按揭。当时在合同上，这个项目的手续一应俱全，土地使用证、预售许可证等全部在案。而且在合同上双方还约定，出卖人在商品房交付使用后的180天之内，将办理权属登记需要的材料报产权登记机关。如果因为开发商的原因，购房人不能在规定期限内取得房产证的，双方约定：买受人不退房，出卖人按照已付房款的2％向买受人支付违约金。
更让张先生踏实的是，在签订正式购房合同的同时，开发商还与其签订了一份房屋的租赁合同书，在这份合同里，双方约定张先生将自己的商铺出租给开发商，租期十年，每年租金为房屋总价的8％（含租金收入国家规定的税收）。这意味着从2003年3月1日交房起，张先生就可以坐享租金收入。据介绍，购买这种商铺的共有230多人，其中相当一部分还是来自浙江、广东等地的外地人。
产权无法办理，退房？
据介绍，在2003年商铺交付后，不少购房业户陆续拿到了自己的租金。就在人们盘算着自己的投资收益时，从去年年底起，投资业户开始陆续接到开发商的电话，说因为房产证办不下来，购房户最好能退房。对众多投资者来讲，这个消息不亚于一个晴天霹雳。这不仅打乱了人们的投资计划，而且给每位业户造成损失也不小。
一位姓刘的业户告诉记者，按照合同约定，本来开发商应该支付他们2年3个月的租金，可实际上只给了2年的。开发商在电话里逐一通知购房人，说是房产证办不下来，抓紧退房。叫人难以接受的是，开发商光让退房，却不提利息，不谈补偿。据悉，因为不少购房户是外地人，听说房产证办不下来，也只好认倒霉退了房。
6月29日，记者与山东嘉恒房地产开发公司进行了联系。结果该公司有关负责人称这个问题已经全权交给律师处理了，有什么问题最好直接去找律师。几经周折，记者联系上了该公司的法律顾问段慧洁律师。段律师介绍说，公司做出这个决定也属无奈。因为从一开始，商铺实行的售后包租销售方式就是国家明令禁止的违法行为。从这个角度来讲，公司与业户签订的购房合同是无效的，因此，开发商提出要求退房并解除合同。至于由此给业户造成的损失，段律师称可以坐下来好好商量，公司当然愿意承担，如果有业户实在不愿意退的话，双方只有通过走法律诉讼的路子来解决问题了。
据介绍，购买嘉恒商务大厦商铺的总共有230多位业户，现在绝大多数人已忍痛退房，目前还有40多位仍在坚持维护自己的权益。
退房原因到底何在
开发商到底为什么要逼着业户退房，难道真的是房屋确权登记有问题？不少业户向记者透露，他们为此专门到济南市房管局询问此事，结果得到的答复是开发商没有来申请过权属登记。那么，到底是什么原因，使得开发商一定要业户退房？
对此，各界说法不一。据内部人士称，退房原因就是售后包租留下的隐患。据透露，因为商铺短时间内很难出租，租金收不回来，而开发商必须按照合同支付购房人的租金，这给开发商带来很大的负担。权衡再三，就想出了这个办法，要购房者退房，解除购房合同。这样的话，则可以将开发商完全解脱出来。
另一种说法认为，目前房价上涨，开发商在已拿到嘉恒大厦房产证的大证的同时，又找到了一个大客户，或租或售，收益和利润要比卖给一些散户强多了。所以，开发商不愿意将商铺按合同交给购房者，于是就一一打电话，让这些散户将商铺交出，以便今后交到大客商手里，获取更大的利益。毕竟，当初购买这里的商铺，每平方米平均价格在1万元左右，而现在上涨的幅度却不小。
到底是哪种原因，目前还不得而知。但是有一点，人们对于房地产市场上出现的这种售后包租形式产生了怀疑。一般而言，高额的投资回报率，往往会诱导中小投资者下定购买的决心，但在省城市场，8％甚至更高的投资回报，是否能够经得起推敲呢？
有业内人士分析认为，目前省城正常经营的写字楼，其出租率往往不足80％，新开发的物业三年内出租率不会高于70％。在此情况下，要保证8％的租金回报，必须要求物业的租价不小于2.3元／平方米／天，还需再加收高额的物业费。事实上，目前省城达到70％出租率的写字楼并不多，租金也随供求关系的变化而上下波动，有的项目甚至才收到1.5元／平方米／天的租金甚至更低，再加上租户不稳定造成的空租，8％的投资回报很难兑现。
市场风险不可低估
所谓售后包租，即房地产开发商将商品房出售给购房人，但是购房人并不用于自住，而是交给开发商或开发商委托的代理机构用于经营，并定期向购房人支付租金的一种销售方式。这种方式其实和“租金回报”是同一种销售类型。总归是以“先销售后承租、同时给予一定比例租金回报”的方式吸引买家入场。同时，因为“售后包租”必须附着于租赁行为，所以一般出现在商铺、写字楼、商用住宅（如酒店式公寓、商住楼等）的销售过程中。
应该说，售后包租对各方的好处是明显的，对开发商来说，能够很快将房子高价销售出去，让资金快速回笼，获得收益；对银行来说，40％~50％的首付，相对一般住宅项目而言，按揭比例并不高，10年还清，期限并不长，如果对投资者，10年包租，风险就更小，因为几乎没有人会在包租期间就还不起按揭。对投资者来说，能够有稳定的租金收入，高房价也无所谓，高房价意味着更高的房租，特别是不低于8％的投资回报，三年甚至五年的售后包租期限，甚至若干年后原价回购项目的承诺，令不少中小投资者怦然心动。
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联系：安先生
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