物权法规定:未办房产证买卖合同也有效
    根据《物权法》规定，未办房产证的房屋买卖不可过户，但双方签订的合同有法律约束力
    “卖方违约，交了5万元定金现在却只肯赔偿1万元。”骆先生知道，即使把卖方告上法庭，法官也会以卖方房产证未办理而判定合同无效，所以只能无奈接受。不过据广东国晖律师事务所徐林介绍，这种结局将有所改变了，因为《物权法》对此已有所规定：即使未办理房产证登记，房子不能过户，但当事人之间签订的买卖合同仍然有一定的法律约束力，也就是说，卖方须赔付双倍定金。
    以前房价涨，卖方违约都不赔偿
    近两年深圳房价涨速很快，这个月和下个月的房价已经出现了较大的差距，业主违约的情况经常发生，包括那些房产证未办出的业主。他们违约后，还通常以房产证未办理，签订的买卖合同无效为由，不赔偿买方。
    据深圳市百德置业有限公司总监曹启华介绍，签订这样的合同买方的风险很大，因为房子卖还是不卖，完全掌握在卖家手中，违约也不用付相关责任。买方除了拿回定金，一般很难追回赔偿。中介也只能协助买方去追讨，经过协商也有可能拿到5000、1万的赔偿，而如果遇到卖方态度非常强硬的，即使“毁约”也坚持不给任何赔偿，买方也是无可奈何。人力物力虽然都有损失，但买方也很少通过打官司途径去追讨赔偿，因为签订这样的合同不合法，所以一般法院也不予支持。
    《物权法》条款，保障买方合法权利
    徐林介绍说，《城市房地产管理法》规定：未依法登记领取权属证书的房地产不能转让。这里只规定了没有房产证就不能在国土局过户，但并没有规定签订相关买卖合同不合法，只是暂时没有法律依据大家扩大解释为不合法。由此，卖方通常以自己违约的事实，反而可以主张合同无效。
    而3月份通过，即将在今年10月1日实施的《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。也就是说，除法律有规定或合同有约定外，买卖双方签订的买卖合同即时生效，即使房产证未办理也不影响合同的效力。
    “这就是把房产转移中的原因和结果加以区别，从而把合同的债权关系和物权关系区分开来。”据徐林介绍，合同的效力是独立存在的，在签订之日就已经确定，不能通过合同是否履行反过来决定合同的效力。而且双方签订买卖合同后卖方又以未办理房产证为理由主张合同无效，这与《民法通则》规定的诚实信用原则也是相违背的。
    如今卖方违约，买方可获赔或强制执行
    对此，广东中圳律师事务所梁赤律师也说，以前遇到此类情况法院通常会判定无效，不过他刚刚经手的一宗案例已有不同判决结果：卖方以房产证是绿本，红本并未办出为理由认为买卖合同无效，法院判决则认为，买卖合同属双方真实意思表示，双方签订合同时也清楚房产处于绿本状态，只要卖方遵守协议诚实履行就可交易下去，所以认定买卖合同有效。
    徐林说，由于《物权法》规定合同有效，买方就可向卖方索要双倍定金赔偿或让法院申请强制执行合同。不过徐林表示，卖方违约一般来说买方要求双倍定金赔偿比较容易操作。如果要法院强制执行，实施过程比较困难。一方面是在诉讼保全时(也就是查封房产，防止卖方转让给他人)，需要买方提供与房产价格等额的财产担保；另一方面，在强制执行转让时，由于房产证未办理，银行贷款就会发生困难，但一次性付款又会对买方产生很大的负担。所以综合来看，要求赔付双倍定金比较简单易行。
    提高定金，是预防违约的最好办法
    虽然卖方违约的事件时有发生，为及时买到心仪的房子，有些购房者还是会和卖方在房产证出来之前签订买卖合同。徐林认为，目前最好的办法就是提高定金比例，让卖方的违约成本大于房价增长的幅度，从而有效地制止了卖方的违约行为。像100万的房子，交定金20万，一旦卖方违约就要赔偿20万，这个数额将比短期内房价的增长数额更大。
    不过他也指出，《担保法》规定，定金比例不能超过合同标的额的20%，在房产买卖中就是房价的20%，超过20%部分法律上不给与认可。