房价下跌断供 深圳进入"房贷危机"关键期?
    来源： 南方日报 作者:潘玉蓉/佘慧萍 摘编： 房网　2008-5-24
    5月15日深圳发展银行推出房贷网上预审批服务平台。
    据记者了解该预审批平台针对个人贷款客户及房屋中介客户3—5分钟可获知房贷申请是否通过目前先开通“一手房按揭贷款”和“二手房按揭贷款”以后将逐步推出“抵押贷款”等其他贷款品种。
    在深圳楼市如此冷清之时深发展为何推出房贷网上预审批系统呢?
    深发展银行个贷部产品经理王海龙在接受记者采访时称目前推出的房贷网上预审批系统主要开通的城市为北京、广州、杭州与南京而深圳不在其列。原因在于目前深圳楼市的确较冷清量价齐跌。但随着环境的变化深圳以后也将开通此服务平台。
    深圳楼市的量价齐跌银行方面都有认知在实际的业务操作中也考虑到深圳楼市现状而采取不同的措施。
    至于下一步楼市走向银行方面如何看待又将怎样应对宏观调控与信贷环境的变化；针对市场出现断供现象银行方面的态度与措施以及目前的房贷发放情况如何银行全年房贷发放预期目标能否实现；还有房贷发放增速、提前还贷等一系列市场关注的问题记者专访了深发展银行房贷部总经理柳博。
    房贷发放量下降
    记者(以下简称“记”):深发展现在的房贷发放情况如何?
    柳博(以下简称“柳”):比去年有所下降。
    记:全年是否制订房贷发放目标从目前情况来看能否完成预期目标?
    柳:有一个全年的房贷发放目标房贷发放的增幅较去年有下调。从目前宏调环境来看房贷发放令人基本满意可以完成全年计划。
    记:目前房贷发放量增速如何?去年同期的增速是多少?
    柳:与去年相比增幅明显放缓。
    记:这种放缓的节奏正常吗?
    柳:比去年放缓一方面原因在于基数大提前还款增加。数据显示一季度增量比较小二季度放贷有了提速相差比较大。
    原因在于今年整个市场不好各家银行基数大有提前还款假设以今年与去年相同发放量计算今年应增额较小。去年的存量表现在一季度的不算特别多(从深发展银行来说)。
    二手楼断供风险小
    记:深发展有无断供现象?
    柳:数据未显示不良贷款率上升。
    记:如果出现断供银行如何应对?
    柳:一手楼方面面临断供的可能性较大关外楼价的下降是诱因因此断供大多表现在一手楼方面。
    而二手楼的房价降幅较小一直比较稳市民购房多以自住为主市民对于二手楼楼价的小幅调整承受能力较好而我们行主要以二手楼房贷为主风险很小。
    中国出现次按危机说法过于性急
    记:有报道说中国会出现美国次按危机您对此怎么看?
    柳:中国会出现美国次按危机的说法在目前看来过于性急。各银行没有出现和美国次按相同的问题与美国次按相比面临风险的可能性与否要从局势的下一步发展来看楼价继续下探维持时间很长才有可能出现问题。
    美国有优质贷款有次级贷款而中国没有这样的定义都是用同样的贷款标准在衡量管理比较粗放些也没有把贷款证券化以过多倍的杠杆将风险放大。归根结底美国次按是底层按揭出了质量问题而中国在底层按揭方面的审核在不断改进完善越来越严格。
    对于买房、供房者余留的缓冲钱不多物价继续上涨这类购房者可能会出现断供。
    房价下跌断供银行将有损失
    记:断供对银行会造成怎样的损失?
    柳:对于断供银行是不愿意看到的。一方面会损伤客户与银行长期稳定的关系另一方面房屋价格下跌即使银行收回房子也会造成经济损失。
    银行收回房子再进行拍卖损失表现在:首先断供的几个月银行会因此损失利息；其次收回送达法院进行拍卖等待拍卖的几个月也会损失利息；另外在收回到拍卖还要投入人力物力这也是一种损失。与房子放在市场慢慢售出相比拍卖的价格也会低于市场价这也有潜在的损失。还要交纳可能的税费等这些加在一起可能损失房屋总价的20%。
    首付二三成银行贷款七八成这是国际惯例是经过计算的科学数据。按照上面的粗略计算如果房子没降价出现断供银行不会有损失。比如按照100万元总价的房子计算向银行贷款70万元断供请求拍卖拍卖损失房屋总价的5%以95万元卖出欠供与税费损失等合计20%银行方面可能不会有损失。
    若继续货币从紧银行将业务转型
    记:您对宏调后市如何看待?如果持续从紧银行有何应对措施?
    柳:在未来的一段时期若宏观调控继续执行从紧货币政策对房地产市场会有一些影响是必然的但银行做房贷更看重的是交易量而非房价。调整可能使房贷总交易量有所下降但深发展银行仅占整个房贷市场百分之二点几的份额对于本行来说要做的就是更专业、多拿一些市场份额推出更多新产品做更好的服务比如贷款前期、中期与后期的服务。客户推荐其他客户贷款本行将为客户提供2%的信用卡积分用于还房贷。
    记:为何推出房贷网上预审批系统?
    柳:客户有这个需求。实际贷款的审批只要手续齐全审批很快。房贷的审批主要时间与精力将花在对收入证明、还贷能力的认定与核实。
    记:但收入证明、还贷能力的审批存在风险您怎么看待?
    柳:银行对收入证明的核实不仅依据单位的证明还将依据其银行流水账(包括工资等)、入账记录、社保缴纳情况、住房公积金缴纳情况等。有一套完善的风险控制系统这方面很重要银行审核也较严。
    记:网上预审批有何特点?
    柳:房贷网上预审批系统就是贷款前让客户在3—5分钟能基本准确知道能贷多少、贷款利率、贷款期限等能提醒客户带什么资料到哪个网点办理这样能使客户避免因资料不全不知道网点带来的不便。
    记:如果下一步国家继续采取货币从紧政策银行如何应对?
    柳:至于如果继续从紧银行如何应对各银行的做法不同。但银行可考虑转型比如本行就成立汽车金融部推出汽车贷款在全国推广。目前不良贷款率控制良好。另外小企业贷款各家银行都在做但在全行范围内推广个人经营性贷款的力度似乎还不足本行就举全行之力加大此项业务拓展。总之整个业务前景比较乐观。
    二季度:深圳“房贷危机”关键期?
    业内预期下半年断供现象将增加
    在深圳市国土房产部门近日发布的今年1—4月房地产市场发展分析报告显示深圳房价经过较大幅度的调整已回落至去年二三月的水平。分析人士认为这意味着去年3月以来买房者如果未能及时把房子转手将在账面上出现亏损。同时去年3月至今央行共5次加息这无疑加重了这群投资者身上背负的还贷压力。
    记者采访中了解到深圳一些炒楼客不堪供房压力在想尽各种办法与市场和银行周旋之后下半年可能处于资金链断裂的边缘导致断供现象增加。
    房价下跌个贷后遗症敏感
    根据人民银行深圳分行的相关数据去年的贷款主要发生在上半年至2007年5月末深圳个贷余额为2130.9亿元比2006年12月末增长23.9%。有研究显示深圳个贷增长与房价呈现正比例增长其高峰均发生在去年4—7月。去年7月深圳个贷增长额达到历史最高值201.9亿元之后开始逐步减少直到11月下滑到60亿元左右。
    有接近银行的人士称深圳发展银行第一季度的个贷不良率不到1%但该人士并不看好第二季度。据了解深圳发展银行是个贷业务方面开始较为激进的银行曾经在全国最早尝试循环贷业务去年的个贷业务量也有较大增长。但深发展有关负责人接受记者采访时不愿就此发表评论。
    中信银行的二手房个贷业务去年拥有超过200%的增幅中信银行深圳分行零售部经理陈雷告诉记者一方面是由于2005年存量太低另一方面因为对房价上涨的预期带来了个贷市场的踊跃。陈雷称中信银行二手楼市场目前暂未出现断供的案例一季度个贷不良率在1%以内但他并不看好二季度和三季度“个人觉得风险还是存在的可能是时间未到。”
    他认为深圳楼市去年下半年降温时很多投资者手中的房子卖不出去或者不愿卖出他们买房时手上不可能不预留一点资金因此这些投资者至少能坚持一段时间。
    据了解断供需要在3个月后才体现在账面上也就是说这些问题将在今年二季度开始暴露出来第二季度将是深圳是否出现“房贷危机”的关键时期。
    深圳某国有银行分行行长也对第二季度的住房贷款不良率表示担忧。他说目前还看不到大面积断供的迹象但未来几个月的形势不容乐观。一旦出现大面积断供将导致银行不良资产率增加而银行将大面积拍卖房产使二手楼市承受更大压力。
    炒客变房东与市场耗时间
    投资者张先生去年7月在深圳南山区投资了3套95平方米的精装小高层目前月供达到2.7万元超过了他和太太一个月的收入。随着手上资金的减少加上物价不断上涨夫妇俩明显感到供楼吃紧。
    张先生听取置业公司的建议将房子全部放租但由于房子不是位于商业中心地段每月只能收回6000元租金张先生夫妇日感吃力。
    相比之下罗湖的刘小姐感到很幸运。她在2007年5月按揭购得的房子在地王大厦附近这里商铺众多人流量大租金和供楼款每月基本能打平。但房价不见回调的气象也让她感到不安。
    中原地产近日公布的数据显示深圳4月房价再度回落12%新建商住住宅销售均价跌破12000元/平方米。深圳中原地产总经理李耀智告诉记者深圳房价跌回去年3月的水平是指均价“有些地方的楼盘甚至已经回到了2006年年底的水平。”
    “去年上半年是深圳楼市高峰期这段时间买房的人现在供房压力会很大。据我们估计那个时候追高买进的人50%都是用来投资的。”李耀智说。在房价下调之后这部分投资者多数未能快速转手为减轻供楼压力很多业主变成了房东。
    进退两难与银行玩“猫鼠”游戏
    深圳香地咨询公司总经理尹香武认为“5·12”地震过后国家将以灾后重建为重银行的钱将更不充裕资金流紧张对房价是个利空消息从而使投资者的耐心面临更大考验。“目前面临供楼压力的客户比例不算太高但呈现增加趋势。特别是价格下跌幅度较大的盘即使卖掉房子也不足以偿还贷款这种客户的压力比较大。”“撑不了多久了”他预测。
    据了解为争取周旋时间有炒楼者想尽办法勉强支撑甚至每三个月还一次款。因为根据银行的现行标准只有连续三个月不还款者才被认定为断供。
    李耀智预计在六七月深圳楼市依然会呈价跌量升的走势估计还会有5%—10%的下探空间。而投资者与市场的漫长博弈中随时都可能面对资金链断裂的危机。
    尹香武则认为当市场下跌到大部分投资者出现负资产即使变卖房子也不能偿还贷款时逐利的投资者会当机立断地选择断供让银行来做房东。
    至于银行方面中信银行的陈雷表示针对可能出现的房贷危机中信银行已有一定准备。比如银行规定在贷款逾期90天后对于判定无偿还能力的客户可向法院起诉付诸法律程序；对于逾期180天的客户客户经理将进行电话催收、上门拜访除有客观原因比如人不在深圳经过一定程序后可缓期否则也会向法院起诉。
    “也不知道房价回暖还要等多久一旦出现负资产只好断供了。”张先生很无奈。