2008下半年深圳写字楼市场预测 租金平稳上扬
    2008年上半年，在楼市波动的大环境下，深圳写字楼市场却继续保持总体上升的势头，强大的市场需求在不断消化空置的存量面积及新增办公供应的同时，也支撑了租金的持续上涨，市场随之呈现一系列变化发展的趋势。预计进入下半年，写字楼市场在供需作用以及楼市整体氛围的影响下，将呈现出以下趋势：
    高品质物业陆续投放市场，刺激租金平稳上扬。
    虽然全球以及国内金融市场受到的不稳定因素的影响短期内难以消除，但中国经济总体向好的态势及本地经济的稳定增长将继续推动金融、物流、高新技术等企业在深圳扩充其业务，并为物业市场带来强大需求。而办公市场长远的可见供应量亦可谓庞大，但由于包括中航广场、平安IFC、华尔街项目在内的大体量供应都将在2010年后集中入市，预计2009年年中以前深圳甲级写字楼将会保持平稳而持续的供应，荣超中心、卓越时代广场（查看地图）二期、港中旅大厦有望于年底前后陆续入市。在强劲需求的支撑下，高品质物业的供应将刺激租金水平继续平稳上扬，与此同时，由于物业质素存在的差异，租金水平分化的趋势也将更加明显：一如上半年嘉里建设广场、星河发展中心租金的不断上扬，下半年核心区域的高端物业租金还将继续领跑市场，预计业主将继续提升租金试探客户的承受上限，租金水平也将进一步突破；另一方面，普通的甲级写字楼受自身品质的制约及后续供应较大的影响，其租金上升的空间有限，预计年内将保持平缓上升的状态。
    客户行业分化显著，福田中心区逐步形成以金融业为主的格局。
    自2006年来，伴随着国内金融市场的不断开放、金融行业的快速发展，金融类企业加快在中国扩张的步伐，其在高端写字楼租赁市场的表现也日趋活跃。出于对区位、物业素质的高要求，以及企业自身较强的承租能力，不断完善的福田中心区成为大型金融机构进驻深圳的重要选择。与此同时，政府的合理规划和引导也将大大促进福田中心区金融业的快速壮大——2008年截止目前，8宗位于福田中心区的办公用地成功出让，其中6宗设置行业限制并最终由金融类企业投得，预计建成入市后将进一步巩固福田中心区的中心商务区地位，并形成以金融业为主的格局，进而保障物业建设的品质。
    另一方面，由于全市的甲级写字楼平均租金不断上升，部分租金承受力相对较弱的客户将被自然过滤，而承受力较强的金融类和高端服务类的企业将逐渐构成未来福田中心区客户的主体。预计，随着下半年租金水平的进一步上扬，科技、物流等非金融类企业被分流的趋势还将更加明显。
    较少供应及对投资行为的抑制限制了买卖成交，自用客户成为支撑市场的主体。
    写字楼销售市场较少的新增供应和较高的价格，以及政策对投资行为的抑制尤其是对外资投资房地产的限制，将大幅提升办公物业的投资成本，预计投资者购买写字楼物业的行为将有所减少；而自用客户的刚性需求受市场及政策的影响相对较小，将逐渐成为支撑市场的主体。结合上半年的市场情况来看，大型物流类企业对于购买办公物业自用的倾向较为突出；此外，成长中的贸易、科技类企业对于非核心区域的中小户型的办公物业也表现出较强的购买需求。
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