“金九银十”已经来临随着秋交会的临近大量新盘将入市“价格战”将毕现有业内人士称今后一段时间内楼价将见底。那么这是否意味着置业良机已经到来?本期起本报特推出“置业深圳风向标”系列报道围绕目前的市场供需情况以及消费者心态等多种因素探讨当下楼市走势。
    住宅供应稳中见升
    某研究院深圳分院发布的深圳8月份(8月4日—31日)楼市报告指出深圳新开盘项目数量较上月有所下降住宅供应量却稳步上升。成交方面受大量低价房源入市和高品质住宅供应增长的影响8月成交量也有较大幅度的提升。
    具体来看8月新开盘住宅项目有9个提供5019套共52万平方米房源。全市供应套数环比上月增长10.89%供应面积较上月增长22.03%。全市商品住宅成交总套数为3004套总成交面积为27.63万平方米总成交金额39.99亿元。
    “在各楼盘的强力折扣促销下深圳楼市存在抬升回暖的迹象。”该报告指出。
    而深圳房地产研究中心发布的1—7月份房地产市场研究报告指出新建商品房销售规模继续下降市场处于观望期。按深圳市房地产信息系统统计口径从各月住宅销售情况来看3月份以来销售量有所回升受春交会影响5月份销售量达到高点六七月份又出现回落各月销售量仍保持低位水平市场交易较为冷淡。
    8月份成交量的上升也显示房地产市场将出现新的高点。同样近期二手住房交易量有所回升但市场交易仍比较低迷。从交易面积来看从2月份开始每个月都在稳定增加。
    世华地产市场研究部总监肖小平接受本报记者采访时表示:“本月房地产成交量的上升与地产商打奥运牌降价促销有关但是这个成交量才3000多套与2004年、2005年的同期水平还有近一半的差距。同时此时的成交量增长是相比7月份和6月份而言的并没有出现根本性的转变。”
    成交量增长价格见底?
    根据报告披露的情况随着成交量的增加价格也会逐渐走稳房价下降的空间已经不多可能已经“触底”置业者可以适时进入。
    根据上述研究报告8月份从分区成交价格来看南山、盐田两区本月价格走势波动幅度较大其他4个区的价格走势平稳。
    由此可见深圳的房价在降价促销之后部分区域的房价已经出现了走稳的迹象。
    同样深圳研究中心的报告指出:从当前市场发展态势看目前深圳房地产市场的调整是去年下半年以来市场理性回归的延续和表现在今后宏观经济形势预期不明确等因素的作用下市场调整态势仍将持续。但是由于本市房价自去年以来持续下降以及刚性住房需求的存在目前市场深度回调的空间已经不大房价继续大幅下降和成交量大幅下挫的局面将不大可能出现。
    “深圳作为一个区域城市房价情况差别很大关内关外就是两种情况在关外一些配套设施不健全楼房品质较差的楼盘降价幅度较大以后还会有降价的可能；而关内比如罗湖等区楼盘供应量有限配套健全成熟的楼盘房价也没有怎么降以后降的空间还是有限。”肖小平表示。
    “前段时间房地产市场进入量降价跌的阶段而这个阶段已经持续了几个月的时间现在出现量升的迹象说明房价要进入新的阶段即量升价稳的阶段。具体什么时候发生转变还要等待观察在成交量不断上涨的情况下价格也会逐渐平稳。”某研究院(深圳)研究总监孙宗耀在接受记者采访时表示。
    不过也有业内人士指出在随后的几个月内深圳将会有大量新的楼盘入市尤其是在下月召开的秋交会开发商还将会有新一轮价格战来促销新开楼盘深圳市场供大于求的现状不会改变楼价还会继续下降。
    刚性需求将会释放
    “从现阶段来看楼市不容乐观供应量比较大消费者有效需求受到了抑制。于经济实力比较强的不受房贷利率、首付等影响的消费者来说对前景还是看好的；对于经济收入较弱未来收入不稳定的消费者来说因受到通货膨胀、预期收入影响等原因对房子的有效需求就会得到抑制观望情绪就比较浓厚。”肖小平介绍说。
    肖小平还表示多数购房者是以自住为主刚性需求比较强。而投资客此时进入的机会就比较少。随着楼市价格的企稳消费者的有效需求将会得到释放。以二手楼房为例二手房在市区不受供应的影响。以2004年和2005年的水平计算每月的销售量应该在6000套左右而近几个月平均销售才3500套左右虽然有一定程度的增加但是还有2000多套的差距被抑制。多数消费者处在观望的阶段这些刚性需求者多是以自住为主需求比较强烈在半年或一年的时间里将会得到释放。而这类消费者购房多是因结婚或者孩子上学等需要购房压力比较大对价格的观望不会太持久。
    置业时机真的来临?
    在某媒体近期主办的“深圳置业风向标”论坛上珠三角地产网CEO孟家庆表示深圳的情况是远远求大于供的整个市场需求很大主要来自于五类:刚性需求、稀缺产品的需求、投资需求、投机炒作需求以及资产保值需求。
    而星彦地产品牌总监王世泰同样表示:“目前楼市市场价格还在盘整下降的幅度和程度不能用简单的数字来衡量。不同的冬天差别也很大。对于稀缺性的资源、不可复制的资源价格下降空间有限。现在是性价比为王的时代如开发商在质量、服务、价格等方面进行合理的配置必定能够打动消费者的心。而消费者理性把握有利时机或进行观望也是市场所决定的。对于投机者来说此时不要添乱。什么时候到底什么时候抄底就像股市一样不可预料。消费者需要理性看待价格的问题。”
    同样也有人士不赞同上述专家意见。深圳市坤祥投资有限公司常务副总经理柯学斌在近期的一个论坛上表示:“下半年楼市僵局仍难打破”。
    他介绍说“房地产的发展呈现明显的周期性。这个周期性与国家政策、投资市场发展都有密切的关系”。
    柯学斌表示现在深圳的楼价已经比较合理了。为什么楼价进入合理区域后成交量依然萎缩呢?有两个原因:第一就像股市一样楼市暴涨后也会暴跌可能会跌过头某些置业者对此有期待；第二是楼价调整过程中置业者的心态是患得患失的。本来健康的投资或消费心态受到干扰被“撩拨”得不知如何是好了因此需要一个心理安全“恢复期”。置业者的心理“建设”需要较长的时间至少在今年下半年无法完全恢复。同时对于开发商来说不要以为市场需求恢复了“地产的春天”就来临了这样的期盼是不现实的。一个健康、平稳的市场才是可以长久发展的市场。