主持人：也有舆论曾经认为，在新一轮的博弈中，经过了将近一年时间的调整，楼市将会稳健前行，并且有望在2008年底走出目前的困境，对这样的说法你们是怎么样看的？
    凌志华：我觉得这种提法可能是太乐观了。我觉得深圳市的房市还是在调整过程中，调整还会继续。但是离所谓的均衡状态还是有一段的距离，主要原因有这样几点，首先是宏观政策对房地产市场会继续发生作用，包括银行政策、土地政策、从紧的货币政策，这些因素会影响市场。第二就是消费者的观望情绪比较浓厚。从奥运会之后，中国的经济也会出现一个调整的状态。我觉得消费者之前担心不买房价格会升得更快，有可能会转化为油价会下跌，所以这个观望情绪目前不会有大的改变。第三就是深圳市政府现在推出的保障性住房对整个住宅市场的影响是非常大的。今年大概推出了6000多套，2008年计划建设保障性4.58万套，228.4万平方米的建筑面积。再看看深圳市02—08年的规划是计划建设保障性住房14.7万套，建筑面积是740万平方米，这个数量是非常大的，它会影响到深圳的房地产市场。所以从以上的三个方面看，现在要谈年底就能够恢复到以前的状态是不可能的。
    从另一方面讲，要看这个恢复是指的是什么样的状态？如果是指恢复到以前快速上涨的状态，我觉得没有可能，如果是出现正常的反弹，完全是有可能的，就是改变当前单边下行的状态，在08年底会明朗化。
    胡瑜俭：在我看来，有望年底走出困境，我觉得这个实际上是正常的，而不是困境。在05年之后的房价的快速上涨，实际上这个市场不是特别正常，因为里面有相当一部分是投资的。那个状态我认为才是一个困境，而不是说现在的状态是一个困境，现在的状态是逐步走稳的调整、攀升的状态，我觉得这个才是正常的状态。
    刚才凌总也讲了一些数据，我觉得如果从目前的情况看，要彻底走出目前楼市回调的阴影，到年底这个可能性都不是很大。用一个最近在网上炒得比较热的说法，现在楼市还是处于正常的，只不过是在“坐火车而已”，这个是盘整的状态。
    主持人：感谢两位嘉宾带给我们精彩的讲解，希望我们这期的节目能够给各位网友带来一些帮助。我们下期再会，谢谢！
    主持人：在今年有舆论表示，深圳楼市的情况已经出现了供应过剩的情况，就是住宅的供求比起多年来出现了逆转。在未来，深圳住宅的供应主要会集中在南山、宝安和龙岗三个区域。两位嘉宾对这个说法是怎么样看的？会不能造成下半年楼市动荡出现？
    胡瑜俭：我是这样认为的，整个楼市包括上半年积累的这个量，据我们戴德粱行统计，应该是在1.6左右的需求的比例，实际上，应该说供应相对过剩，就是说有效的需求和目前供给的差异比较大，上半年据我们统计应该也是在四五百万左右。所以说整体供应量大，随着发展上资金的压力的增加，未来国家政策这一块我认为还是会有加强的。包括提高存款准备金这些措施，所以我认为发展商资金的吃紧的可能性会更大。随着供应量的增加，竞争非常激烈，客户的挑选也会增多，会导致供求和需求有一个严重的悬殊。从而导致房价会继续下探。但是这个关键要看目前市场的信心。
    凌志华：我这里有一些数据，就是2007年到2008年深圳商品住宅供求表，从2000年1—3月深圳住宅市场就超过了单位市场的供求，但是从7月份之后，基本上供应大于需求，最高点在2007年7月供求比是6.68。2008年以来一直是大于1，基本是在1.5左右。整个讲，经过这么长时间持续的供应，积累了很多的销售面积，其中住宅是将近500万左右。经过我们的统计，今年下半年推出的面积还是比较大，目前在售的面积大概是470万平方米左右，下半年新推的面积大概是430万左右。所以整体的销售不容乐观。按照2008年上半年每月销售25万平方米的速度，目前的存量房销售大概要10多个月才能销售完毕，如果再加上新推的面积，大概需要30多个月才能销售完毕，所以市场的压力是非常巨大了。
    主持人：未来深圳住宅供应会集中在南山、宝安、龙岗三区是吗？
    凌志华：是这样。目前宝安区可售的面积大概是135万平方米。下半年推出的面积可能是100万，龙岗区现在可售的面积大概是140万，下半年推的面积可能是150万，南山现在可售的面积是100万，下半年可推的面积也是100万，这三个区总共是350占，占到深圳市场的70%。
    主持人：您认为现在的情况会不会造成下半年楼市的一些动荡？
    凌志华：我觉得这个市场不能说是动荡。因为这个市场是在持续的调整之中，从供应和消费者的购买欲望讲，下半年的市场是不容乐观的。那么房价继续调整，一直到和经济发展、居民的收入相对平衡的状态，我觉得这个时间还是比较长。
    主持人：在现今的市场情况下，对投资者来说，会不会出现新的情况。比如现在参与土地竞标的人数比较少了。那么会不会以相对比较低一点的价格拿到土地呢？那么对于消费者来说，因为没有那么多的人购买房子，会不会就可以在小区中挑到比较中意的户型呢？
    凌志华：我们今年在5月份做了一份《2008年深圳春季房地产交易研究报告》，将近7成的消费者认为今年深圳的普通住房房价会下跌。购房的可能性均值为41%。也就是说购买的可能性非常低，有43.4%消费者认为今年不适合购房投资，31%的人认为今年不太适合投资，消费者的观望态势显然会对开发商将来产品的销售造成很大的影响。现在拿地可能价格比较便宜，但是同样的，如果消费者处于观望之中，那么开发商的销售是不容乐观的。所以开发商在拿地的时候会非常谨慎。同样的消费者在购房的时候也是这样，可能现在挑选的余地比较大，但是现在的价格仍然是比较高的。所以他需要在产品的品质和价格之间得到平衡，然后才能作出综合的选择。这就需要看消费者个人的智慧了。
    胡瑜俭：这一点我比较认同凌总的观点，从目前实际竞标的情况看，竞标的地的价格不是像想象中的那么实惠的。我想说，从政府的角度讲，政府也要顺应目前下跌的情况。还有目前发展商在资金比较吃紧的情况下，拿新的地的意向会比较弱。虽然现在好象是觉得这个市场不容乐观，可以拿到比较便宜的地，但是事实上不是这样的。我们看到现在很多的地流拍，不是因为他们不中意，而是要考虑开发商的发展和资金的能力。另外在置业者购房的问题上，虽然客户现在选择面会更多，包括下半年会推出的430万的量，相对目前能买房的需求是远远过剩的。如果你想去买房，你确实是可以挑选一些自己觉得好的房，但是有一点就是一定要注意，比如在选择房子的时候，你买了有可能会过一段时间价格可能会继续下探，导致消费者的一些亏损，所以大家在这个方面一定要小心。现在的一些物业如果是非中心、非热点的，坚决不要买，一定要买热点片区，保值增值对会比较好一些。
    主持人：今年的股市已经引了一片“救市”的呼声。那么这个“救市”的声音也开始传到了楼市这一块。关于是否要救市，往往也出现了两种不同的态度，有人认为，房价越早回归，金融就越安全，也有人认为，放任现状不管的话，就会出现房灾。两位是怎么样看的？
    凌志华：我们认为，房地产现在应该是处于比较正常的调整之中，因为从去年10月份到13550元/平方米，到今年5月份的11000左右，我认为这个是一个正常的调整。如果从去年的均价和前五年的均价相比的话，调整不到10%。如果说房灾，我觉得是太过了。如果这个调整相对来说，我认为还是比较理性的。那么这种调整还会持续下去，直到调整到一个均衡的状态。在此之前，如果我们相关的部门有所谓“救市”的欲望和举措的话。我想可能会对房地产的投资者是一个利好。就会加剧对市场的投机行为。那么对真正的消费者还是满足不了他们的购房欲望。
    主持人：我刚才提到房价要回调到比较均衡的状态。但是至于这个标准是怎么样这个市场的房价怎样才是均衡的状态。需要从哪些方面看呢？
    凌志华：首先要从住房的特性讲，因为房是一个消费产品，首先要看是否能够消费得起。那么这个主要是看销售和收入比，因为2007年到2008年，房价收入比现在已经超过10了，最高的时候达到14。到05、06年，基本上是维持在7——8左右。我想这个房价收入比最终还会回到正常的状态，按照这个状态来说，可能调整的时间就不会很短，因为这个房价下降调整的基本上是在10左右。没有出现很大的降幅。所以整体讲，深圳的房价如果均价在8千至1万之间，我觉得是比较合适的。从投资的角度讲也是的，如果一个产品没有投资价值的话，大家也不会投资。比如现在很多的房子住宅的单价远远高于写字楼，但是租金却是写字楼1/3到1/4。那么你说这样的住宅有投资价值吗？没有了。所以从租售比上看，现在的租售比太高了，去年最高的时候达到500：1，现在在回调，我认为在200之内比较正常，所以我认为这个回调是比较长的过程，不可能很快见分晓。如果是这样的话，那我觉得整个宏观调控就没有达到它的目标，因为最终我们是想要达到一个均衡的状态，让弱势群体也能够买房，能够让有需求的真正满足他们的需求。
    胡瑜俭：我认为目前还是在理性的回调的区间，很多人不可能因为这个房子使生活出问题了。而且从另外的情况看，房地产是不是保值增值？虽然现在房地产下降，但是大不了10年后也许会涨。因为房价的特性并不像股市一样。股市的的风险更大，也许你投入30万，可能会到3万不到。有一些减免税收政策、放松金融政策这一块，实际上本身就是国家宏观调控的结果，又倒回去了，又会引起一些泡沫，对中国整个经济的发展是不利的。所以我觉得现在增长人民的收入是最重要的。因为现在物价上涨，导致了人们的生活成本提高，买房也成了一种奢望。最近我看了一条新闻，广东省劳动保障局提高省内职工的工资，每年提高14%。到2012年会比2000年的时候应该会翻两倍。也就是说广东省也看到这一点了，国家从改革开放以来，应该说经济已经上了一个新的平台了。很多都是也应该改变了，包括居民收入、政策等等。比如刚才提到的“救市”的问题，现在很多人买不起房，国家的政策也在强调保障房的供给，也是为了保障低收入人群的住房。有钱人可以去考虑买楼。我觉得目前还没有真正到非常用“救市”或者是“防灾”这样的字眼来形容。我觉得目前的情况看，国家的调控已经预见到这一点了。
    主持人：也有舆论曾经认为，在新一轮的博弈中，经过了将近一年时间的调整，楼市将会稳健前行，并且有望在2008年底走出目前的困境，对这样的说法你们是怎么样看的？
    凌志华：我觉得这种提法可能是太乐观了。我觉得深圳市的房市还是在调整过程中，调整还会继续。但是离所谓的均衡状态还是有一段的距离，主要原因有这样几点，首先是宏观政策对房地产市场会继续发生作用，包括银行政策、土地政策、从紧的货币政策，这些因素会影响市场。第二就是消费者的观望情绪比较浓厚。从奥运会之后，中国的经济也会出现一个调整的状态。我觉得消费者之前担心不买房价格会升得更快，有可能会转化为油价会下跌，所以这个观望情绪目前不会有大的改变。第三就是深圳市政府现在推出的保障性住房对整个住宅市场的影响是非常大的。今年大概推出了6000多套，2008年计划建设保障性4.58万套，228.4万平方米的建筑面积。再看看深圳市02—08年的规划是计划建设保障性住房14.7万套，建筑面积是740万平方米，这个数量是非常大的，它会影响到深圳的房地产市场。所以从以上的三个方面看，现在要谈年底就能够恢复到以前的状态是不可能的。
    从另一方面讲，要看这个恢复是指的是什么样的状态？如果是指恢复到以前快速上涨的状态，我觉得没有可能，如果是出现正常的反弹，完全是有可能的，就是改变当前单边下行的状态，在08年底会明朗化。
    胡瑜俭：在我看来，有望年底走出困境，我觉得这个实际上是正常的，而不是困境。在05年之后的房价的快速上涨，实际上这个市场不是特别正常，因为里面有相当一部分是投资的。那个状态我认为才是一个困境，而不是说现在的状态是一个困境，现在的状态是逐步走稳的调整、攀升的状态，我觉得这个才是正常的状态。
    刚才凌总也讲了一些数据，我觉得如果从目前的情况看，要彻底走出目前楼市回调的阴影，到年底这个可能性都不是很大。用一个最近在网上炒得比较热的说法，现在楼市还是处于正常的，只不过是在“坐火车而已”，这个是盘整的状态。