来源： 南方都市报 　2008-9-17
    9月16日，央行降息和调低部分银行存款准备金率，业内人士称，从短期影响看，此举不足以扭转深圳楼市下跌趋势，“金九银十”房价继续下跌在所难免，但从长期看，货币政策拐点的出现将减少市场波动，预示深圳楼市不会出现非理性暴跌局面。
    降息幅度小影响很有限
    央行降息，虽然一年期人民币贷款基准利率下调0.27个百分点，但5年以上贷款利率只下调0.09个百分点，由以前的7.83%下调至7.74%.“利率调整幅度并不大，对消费者实质影响很小，目前决定深圳楼市需求更多的是房价，而不是利率。”深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺表示，他并不看好该政策对房地产行业的利好作用，认为降息恰恰说明宏观经济面临很大的压力，对经济的悲观预期将使购房者更加保守。
    深圳市社科院城市营运中心主任高海燕，同样看淡该政策对深圳楼市的影响，他认为目前国家对于房地产的“紧箍咒”还没有松开，这次房贷利率下降一方面不能抵消之前多轮加息的效果，另一方面也不能抵消人们长期积累下对房地产市场处于下降通道的预期。
    货币政策现拐点远景可观
    中海地产深圳公司总经理曲咏海称，这次政策更多的是针对宏观经济，而不是为救楼市。而很多开发商都认同新政不是为救楼市的观点，但开发商们同时乐观认为，新政释放了一种货币政策转向的信号，新政出台意味着货币政策出现拐点，未来楼市金融环境将向好。
    一位龙头开发商的资深研究员表示，该政策最直接的影响是扩大了货币供应总量，进而对房地产构成长期利好。由于货币政策的连续性，可以预期未来还会有进一步的货币扩张政策出台。虽然一次政策的效应尚不足以抵消深圳楼市下跌力量，但是能稳定开发商预期，避免深圳楼市非理性下跌。“非理性下跌往往导致供应锐减，之后往往是报复性上涨，而现在开发商对货币政策走向形成共识后，降价就有了底线，能避免未来的暴涨暴跌。”
    秋交会降价仍势在必行
    在该政策出台前，深圳楼市基本形成了秋交会房价将继续下跌的预期。新政出台后，专家表示，夸大政策短期利好不利于楼市复苏，秋交会降价仍势在必行。
    据记者日前的采访，今年以来八成新盘成交不足一半，去年未售完留存至今的存量房达270多万平方米，在12月前还将增加1.5-1.8万套新房，年前深圳楼市仍面临巨大供应压力，而政策并没有改变这种供大于求的状态。
    “现在是开发商最紧张的时期，大家已做好了秋交会期间优惠折让的计划，新政出台不会改变这些计划。”深圳坤祥投资副总经理柯学斌表示，现在回收资金比什么都重要，押宝新政利好，挺着不降价的风险太大。
    对话
    刺激楼市交易应降低流转税
    多年来罕见的“双率”齐降，它意味着决策层对待房地产的态度是否发生了转变？它将会在多大程度上影响楼市？未来的政策是否有进一步松动的可能？为此，本报专访了深圳市房地产研究中心副主任王锋。
    记者：双率齐降，我们该怎么看待央行这次调整的出发点？
    王锋：这次政策调整的背景是8月份CPI控制在5%以内，控制通胀的目标初步达到。因此，决策层得以采取“有保有压”的经济政策，对宏观经济中的不确定因素进行修正，确保经济稳健运转。政策出台的主要目的是缓解当下中小企业的经营困难，而不是针对房地产单一行业。
    记者：很多开发商之前都呼吁政府“救市”，这次算是达到了目的？
    王锋：从这次政策调整，我们尚看不出决策层对待目前房地产的态度发生了转变，但是可以肯定的是，决策层绝不是因为房地产出了问题才出手救市的。
    记者：预计它将对楼市产生怎样的影响？
    王锋：它释放了一个非常良好的信号，就是针对经济运行出现的问题，政府不会坐视不管。宏观政策的适度鼓励和放松，对作为宏观经济一部分的房地产自然也是一个刺激，对于市场信心的恢复、交投的活跃都将会产生积极的影响。虽然利息降得很少，实质性的刺激我们可能还看不到，但是对置业者，尤其是首次置业者，起到了减负作用，如果未来减息势头持续，政策效用会更明显。
    记者：减息势头会持续吗？
    王锋：现在还看不出，这要取决于宏观经济的稳定情况，如果未来经济发展的不确定因素依然很多，那么利息就有可能继续减下去。不过，对房地产而言，我认为最大的利好不是信贷政策，而是财税手段，比如降低交易税。因为利息最高也就6-7个点，而二手房的交易税税率现在都超过了10%.如果降低交易税，将能在更大范围促进房地产交投活跃。
    记者：从深圳楼市的现状来看，现在是不是到了该采取措施的时候了？
    王锋：应该说，深圳是需要采取一些措施的。从去年到现在，楼市交易已经连续1年多维持低位，房价徘徊在1.1-1.2万元/平方米也已有好几个月了，在全国范围内也率先出现了退房、断供等一系列社会问题。（整体房价下跌了30%）很多已经有实力购房的人却依然都不买房，这已经不是市场本身所能解决的问题了，大家是出于对整个经济的担忧。所以，这个时候出台一些措施是有必要的。
    记者：民众仍然担心，如果这时候出台政策刺激楼市，可能会让房价重新上涨。
    王锋：不需担心，国家对房地产一开始采取的就是“有保有压”，包括“9·27”新政，打压的也只是投资投机性购房，对首次置业一直都是支持。经过过去1年的调整，深圳基本上已经把投资投机性购房者赶出了市场，只要未来持续坚持“有保有压”的政策，相信房地产会稳定运行。
    记者：你觉得未来一段时间，降低流转环节的税收能够成为现实吗？
    王锋：我希望各地政府能够积极研究这个问题。
    观点
    针对地产的紧缩政策未“松绑”
    高海燕 深圳市社会科学院城市营运中心主任
    这次政策是对整个经济的调整，更多是对于中小企业困局的对策，而不是针对房地产。而且房贷利率下降一方面不能抵消之前多轮加息的效果，另一方面也不能打消人们长期积累下的对房地产市场处于下降通道的预期。建议开发商们不要误读政策，因为针对房地产的紧缩政策并没有改变。如果开发商认为这是利好消息从而坚守不降价，对于楼市调整到位是没有好处的。
    政府反应快楼市恐慌度有减
    宋丁 深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任
    此次利率下调不会扭转业界之前对秋交会普遍看冷的心态，因为购房者不仅仅会关注央行政策，也担心国际经济的传导作用，例如雷曼兄弟、美林证券的倒闭。这次利好对购房者持币观望态度的对冲作用有限，期望改善对秋交会看淡的预期并不现实。但从这次美国雷曼兄弟一倒闭政府立即出台双率下调政策，可以看出政府的反应是很及时的，因此，随着房地产向更好的方向发展，购房者对市场的恐慌度会逐渐减少。
    现场
    「招商海月5期」
    已签约客户询问新利率如何算
    16日下午3点多，记者来到招商海月5期的销售中心，或许是因为当时天气太热，现场没有置业者看楼，售楼处也没有张贴关于降息的报道。楼盘销售人员告诉记者，上午已有一些置业者咨询过降息的事情，认为这是一个市场信号，会密切关注楼市，而部分已签约客户则来电询问新利息该怎么计算。开发商方面认为，此次降息幅度太小，对于销售不会有直接的刺激，不过最重要的是向市场传递一个信号，表示政府不再打压市场。他们了解发现，很多客户都在等待秋交会，有部分客户表示，要确定房子肯定不会再降价之后才会去购买。该负责人还认为，媒体大量关于楼市前景不明的报道已经给了市场造成很大的信心影响，短期不会恢复过来。
    「卓越·维港」
    自住客表示多次调息习以为常
    记者到达卓越·维港的时间是下午4：30左右，当时销售中心有4个人在看楼，在记者采访结束之后，发现到场看楼的置业者已增加到7人，而且3辆私家车正驶入销售中心。在售楼现场，记者采访了一对前来咨询和算价的夫妻，妻子认为降息对于他们现在买房不会有任何影响，她表示利率是银行掌握的，涨涨跌跌都好多次了，幅度也不大，而且现在跌了以后要涨也是可能的，所以要买房的还是要买，不会因那一点点利息变化就不买楼。她的丈夫也告诉记者，自住是刚性需求，他虽然在别的城市有物业，但是在深圳必须要有自己的房子，所以无论市场如何，还是会买。
    「中城天邑」
    置业者看淡调息称最关心价格
    中午1点多，记者在中城天邑售楼中心看到有四五批客户陆续看楼算价。李小姐让销售人员算了一套三房的价格。“和上次算出的价格差不多。”她有些失望地告诉记者，自己并非是因为贷款利率下调才来看房的，而是一直想买套大房住，关注该楼盘已经有好几个月了。“此次利率下调幅度不大，对我来说减轻不了多少经济压力，我更关注的还是单价。”旁边正计划以小换大的孙小姐及其老公也对贷款利率下调同样表现冷静，她说：“除非是连续下调利率才有吸引力，小幅下调不足以让我们决定马上买，关键还是看售价。”记者还采访到一位投资型客户，他对贷款利率下调更冷淡，“这个政策和我没多大关系，投资还是要注重长期收益。”
    「高发城驰」
    财力弱的首次置业者关注利率
    记者来到高发城驰销售现场是下午两点半，售楼处有位廖姓女士不久前已在该盘购置了三套小户，她说：“今天是想看看近期推出的一口价特惠单位，我都是一次性付款，贷款利率政策对我没影响。”现场销售人员称，对于像廖女士这样现在投资买房的客户，一般不用过多强调贷款政策。“但对于观望型客户，我们还是会主动去传达这个调息政策。”现场销售主管魏航说：“今上午就有一位首次置业者问过我‘国家贷款政策还有没有可能再调’，我说短时间内频繁调利率的可能性非常小，至少不会马上上调。他认同了我的观点，还颇有兴趣地看了房。我想贷款利率的出台对于一些实力不强的首次置业者来说还是有一定的催化功效。”