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我被卷进烂尾楼,20万续建费该交吗? 时代财经     2022-08-17 19:44    

曾因“我家住在烂尾楼”视频走红网络的西安烂尾楼易合坊,近日被曝复工还需业主缴纳20万元续建费。 业主在社交平台公布的重整计划草案显示,购房债权组房屋交付预计在今年12月31日前启动,选择以房屋交付方式受偿的购房债权人,需在办理不动产登记证前补交重整受理后发生的续建成本,但在7月份的两次表决当中,草案均未获通过。 根据中国房地产网报道,业主透露的续建成本为1800元/平方米,平均每户业主要交20万元。 这是一个烂尾长达8年的楼盘。2011年正式开售的易合坊原计划2015年交付,却在这一年因开发商资金链断裂而烂尾,2018年6月易合坊正式进入破产重整程序,但此后多年,业主们仍旧等不来复工。 续建费之所以引起争议,在于易合坊业主本是受害者,不仅没能获得赔偿,还要为项目的盘活背上更多的压力。不过,与400多公里外的郑州豫森城业主可能要支付的续建费比起来,易合坊只能算小巫见大巫。 在豫森城烂尾5年之后,业主们终于等来了接盘方郑州贸尔通商贸有限公司(下称“贸尔通公司”),但他们却怎么也开心不起来。 业主李明(化名)告诉时代财经,贸尔通公司在今年4月份向业主口头提出的要求是每平方米加价7000元左右,“买房的时候每平方米才7000来块,我们肯定不愿意出这个钱,因为开发商(把楼盘)搞烂尾了,欠那么多钱跟我们业主没有任何关系”。 在表达了反对态度之后,业主们重新陷入了漫长的等待。 旧改项目全面停工,上千业主被波及 豫森城是郑州市金水区大孟砦村城中村改造项目,项目占地约260.03亩,总用地面积218.18亩,其中包括66.41亩安置区用地和100.65亩开发区用地。2009年,大孟砦村启动拆迁;2014年,开发区商品房以内部认购的名义入市销售,均价为7000元/平方米。 根据公开信息及李明提供的资料,豫森城至少涉及了3家公司,其中,河南大京江房地产发展有限公司(下称“大京江发展”)是土地使用权人,河南大京江房地产开发有限公司(下称“大京江开发”)负责豫森城的开发建设工作,河南卓庆商贸有限公司(下称“卓庆商贸”)则作为出卖方与购房者签订商品房意向认购协议书。 天眼查显示,豫森地产集团控股大京江开发,大京江开发仅持有大京江发展25%股权(余下75%由中原信托持有),卓庆商贸的两位股东则是自然人王俊涛和王艳杰,王艳杰是卓庆商贸的法定代表人,也在豫森地产集团担任监事,而王俊涛在豫森地产集团两家控股公司担任执行董事兼总经理。 在以内部认购的名义卖房之后,豫森城先是以卓庆商贸为出卖方与购房者签订意向认购协议书,该协议书同时盖有大京江开发的印章。根据意向认购协议书,买受人向卓庆商贸交付意向房源购房意向金,金额为房款的40%、70%或者全款。李明告诉时代财经,他在购房时支付了4成房款,“一次性刷了将近40万”。 此后,豫森城又以大京江开发的名义签订了补充协议,约定在2016年取得预售证“并开始签约”,以及在2017年开始交付,但李明称业主至今仍未网签,交付更是无从谈起。 “我们自己统计的业主有2400户”,李明表示。时代财经了解到,整个大孟砦村城中村改造项目包含多宗地块,而豫森城已经预售的开发区商品房主要集中在G地块和I地块,根据豫森城业主微信公众号4月发布的会议记录,G地块和I地块已预售的商品房合计1914套,预售比例达到99%以上,已预售的商铺则为40套,会议上工作人员称开发商提供的销控表显示豫森城整体预售了2482套。 2020年4月,豫森城所在的南阳路街道办事处在人民网(603000)领导留言板回复相关询问时称,因开发商资金紧缺、融资渠道受限等原因,导致出现无法办理网签、取得土地证、支付工程款及农民工工资和停工等问题,在“2018年,因受国家贷款政策影响,开发商无法筹集更多建设资金,导致资金链断裂,项目全面停工”。 接盘方入场,揭开财务管理乱象 全面停工之后,在业主们的多次交涉下,豫森城作出了2018年11月交房的承诺。然而,李明告诉时代财经,临近交房之际,开发商非但没有交房,还向业主提出每平方米加收3900元,将原本的毛坯房改为精装修房,但无人同意。 “后来本土开发商鑫苑要介入,但可能条件没有谈好,就不了了之”,李明说道。市场传言显示,鑫苑或最早在2019年接触豫森城项目,此外,根据中国房地产报消息,南阳路街道办事处曾透露与鑫苑等多家房地产开发企业联系,商谈开发合作意向,其中,金水区政府与鑫苑公司进入了实质性谈判阶段。 李明告诉时代财经,鑫苑要介入的消息传出之后,业主们重新陷入了漫长的等待,直到今年5月27日,大孟砦城中村及片区改造项目指挥部(下称“项目指挥部”)正式宣布引进第三方企业贸尔通公司,并称“下一步贸尔通公司将作为重整主体,拟对豫森城项目进行盘活”。 天眼查显示,贸尔通成立于2017年,属于批发业,除了从事批发和销售外,经营范围还包括信息咨询服务(不含许可类信息咨询服务)等,唯一的股东为自然人李少灿。值得一提的是,河南省政府采购网在2021年12月发布的《豫森城项目财务咨询服务采购竞争磋商公告》显示,采购机构除了豫森城土地使用权人大京江发展,还包括贸尔通公司。 根据公告,采购的服务为对豫森城F、G、I地块已完工程的已付款和未付款进行审计,出具专项审计报告,同时对未完工程的续建成本费用进行测算,出具评估报告。 豫森城业主微信公众号发布的4月会议记录显示,大京江发展和大京江开发在工程项目投入总共23亿元,其中归属于G和I地块的投入为19.8亿元,但由于财务凭证缺失、记账管理不规范等原因,大量的金额确认存在困难;而截至2021年3月底,大京江开发账面列支的预收账款1700万元,而豫森城销控表显示房屋预售款及回款为9.05亿元,房屋销售款项流向不明,“主要受审计手段的限制,除了1700万能看到资金流水之外,没有看到其它房屋预售的流水,预售的真实情况需要再查证”。 而这也正是12月底公布采购项目中标人后,迟迟未能出具审计结果的重要原因。 业主或承担巨额续建费,最高超100万 根据上述会议记录,后续工程建设成本预估还需要7亿元,如果加上各项税费和前期债权,每平方米的成本要去到17000-18000元才能达到可交付标准,而2014年开盘时的均价仅为7000元/平方米。 李明告诉时代财经,“贸尔通公司前一段时间谈的是一平方米再让我们加7000元左右”,而按照豫森城最大户型153平方米计算,业主最高或面临超过100万元的续建费用,但李明表示最终会加多少还未确定。 时代财经了解到,一般而言,烂尾楼续建费用主要有四大来源,即建设方垫资、投资人融资、购房人集资和破产财产清偿(债权人承担)。其中,由购房人承担续建费用存在较大的争议。 广东明思律师事务所高级合伙人、律师武杰告诉时代财经,“购房者在依照(房屋买卖)合同约定支付购房款之后,并没有额外支付续建费的义务”。 针对豫森城项目,武杰称虽然购房者签订的“只是认购协议,不是正式的房屋买卖合同,但这样的金额结合认购协议的约定,这个款项应当认定为首付款,购房者已经缴纳足够的首付款,开发商应当配合签署正式房屋买卖合同并办理网签、贷款等手续”。武杰认为,即便在网签都没有办理的情况下,引入新的开发商,要求购房者额外支付续建费或者购房款,是明显不合法也不合理的。 豫森城的业主们一致反对承担续建成本费用,“没有人同意,之前三千多(指3900元/平方米装修费)都没有人同意,你现在涨七千多,大不了我房子不要。”李明说道。 然而,表达了反对态度之后,业主们重新陷入了长达数个月的等待,“没有公布(盘活)方案,也没有说具体什么时候公布,我们也是没有办法了”。 就豫森城的相关疑问,时代财经致电项目指挥部,但截至发稿时未能成功取得联系,南阳路街道办事处工作人员则向时代财经表示,不能直接接受采访。

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