今年，中央多次提出稳定房地产市场，因城施策促进市场平稳健康发展。 7月28日，中共中央政治局召开会议部署下半年经济工作，再次提出要稳定房地产市场，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求。 调限购、提贷款、降首付、给补贴，成为多地刺激房地产市场的四大招。据新京报贝壳财经记者不完全统计，8月以来，已有8城放宽限购政策，个别城市不再限购二手住房，16地上调公积金贷款，10地下调房贷首付比例……新京报贝壳财经用数据带你透视各个城市如何发力稳楼市。 8月以来超30城调整房地产政策 8城取消或放松购房限制 新一轮稳楼市政策中，二三线城市力度加大。 8月以来，31个调整房地产政策的城市，二三线城市数量最多。不少城市打出“组合拳”，安徽六安在提高公积金贷款限额、下调首付比例、发放购房补贴等三方面发力，保障居民住房需求。 据新京报贝壳财经记者不完全统计，已有8城调整限购政策，调整力度有所不同。针对新市民、大学毕业生，天津将原有的“在本市3年内连续缴纳2年以上的社保或个税”调整为6个月。浙江嘉兴将购房政策适用人群扩大至在长三角地区缴纳社保的居民家庭。江苏常州则表示，全面取消二手房限售。 16城上调贷款最高额度，三孩家庭贷款额度再提高。 江西赣州、浙江杭州针对三孩家庭上调公积金贷款最高额度。江苏徐州在全面调整住房公积金贷款额度基础上提出，三孩家庭首次贷款再提高10万元额度。此外，湖北襄阳、河北廊坊对高层次人才提高贷款额度。 7城下调首付比例至20%，北京针对购买全龄友好住宅的老年家庭给予支持。 8月，北京住建委表示，昌平、顺义等三宗地被列为全龄友好住宅项目试点，对试点项目在多方面进行适老性建设。针对购买全龄友好住宅试点项目的老年家庭，给予首套房首付最低35%的政策支持。此外，子女可作为共同借款人申请贷款。 多地限时发放购房补贴，最高可获100万元。 9月11日，湖南浏阳住建局等三部门表示，按实际缴纳契税金额100%发放购房补贴，同时经认定的企业专业英才最高可获得100万元购房补贴。 8月楼市回暖 商品房销售面积环比增4.9% 8月楼市整体降温，70个大中城市中，50个城市新房销售价格环比下降，相比7月，增加10个城市。 一线城市新房价格回落，二三线城市降幅有所扩大。 8月，一线城市新房销售价格环比上涨0.1%，相比7月，涨幅回落0.2个百分点。二线城市新房价格从与上月持平转变为下降0.2%，三线城市新房价格降幅则扩大0.1个百分点。 今年，房地产交易市场波动不断，6月商品房销售面积最多。 4月29日，中央政治局会议明确，支持各地从当地实际出发完善房地产政策。随后，一轮购房利好政策相继出炉，拉动居民消费热情。5月，商品房销售面积增长，相比4月增长25.8%。6月，市场情况进一步好转，销售面积达18184.66万平方米，相比上月环比增长65.8%。8月市场再次回暖，销售面积增速由负转正。 多项利好政策不断出台，对各地房价有何影响？ 北京、杭州、银川新房销售价格涨幅最高，相比上月均提高0.4个百分点，其中北京、杭州自8月初就推出相关政策。 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，8月份房价指数继续降温，与市场反应吻合，要警惕进一步降温的风险，关键要看9月份的交易数据，新一轮“松绑”政策启幕，客观上有助于推动房价趋稳和健康。 多地设立纾困基金“保交楼” 8月商品住房竣工面积上涨超四成 保交楼保民生是目前房地产市场首要目标，成为提振房地产行业的重要一步。 9月14日，住房改革与发展司司长王胜军表示，住建部同财政部、人民银行等有关部门出台了专门措施，以政策性银行专项借款的方式，支持有需要的城市推进已售逾期难交付的住宅项目建设交付。 多地设立纾困基金、明确复工时间，全面解决交楼问题。河南郑州表示,确保全市所有停工问题楼盘在10月6日前实现全面持续实质性复工，并设立地产纾困基金推动房地产行业复工复产。 过去两个月，多地发布“保交楼”措施，8月各地商品住宅施工逐渐恢复，新增施工面积达6575.4万平方米，相比上月降幅缩小。7月，新增商品住宅施工面积从12511.1万平方米缩减为7599.5万平方米，环比减少39.3%。8月商品住宅施工面积相比上月降幅收窄25.8个百分点。 截至8月，商品住宅累计竣工面积达26737.46万平方米，8月商品住宅竣工面积环比增长42.8%。8月新增商品住宅竣工面积达3457.96万平方米，相比上月增长1000余万平方米。 供给、消费端双向发力，我国房地产行业实现稳步恢复。 中邮证券表示，在降息、保交楼、放松限制的政策推动下，楼市在方向上是逐步恢复的。8月销售端处于弱修复阶段，9、10月份的传统旺季将是重要的观察窗口期。

受政策持续宽松、“保交楼”逐步落地影响，多地楼市出现走暖迹象。 多家机构数据显示，自九月中旬以来，一线城市中北京、上海、深圳楼市成交同环比均正增长；二线城市中，青岛、苏州、南宁、济南、温州、东莞有回温趋势；三四线城市分化明显，但仍有城市如扬州、金华、连云港等楼市成交正增长。 有业内观点认为，在政策合力加码下，多地新房及二手房市场数据出现触底反弹的势头，楼市销售拐点初现。在即将到来的国庆小长假期间，房企“以价换量”的力度或会继续加大，届时市场温度有望得到新一轮提升。 单周销售环比增161.7% 为促进房地产行业平稳发展，今年多地出台楼市新政，不过“因城施策”的力度有所不同，有城市连发多条宽松政策。 九月中旬，青岛住房和城乡建设官微发文称，继续在市南区、市北区（原四方区域除外）实行限购政策；对限购区域内新建商品住房，本地居民限购2套，二孩、三孩家庭可增购1套，外地居民居住满半年限购1套；二手住房不再限购。 受此影响，近期青岛楼市出现升温迹象，新房成交数据有抬头趋势。卓易数据显示，9月19日～9月25日青岛成交新房共计1860套，环比上涨幅度达到81.46%。其中，城阳区单周成交464套，位居区域成交榜榜首。 中邮证券数据也显示，近期青岛新房成交面积增速底部反弹，上周新房成交20.1万平方米，同比增长12.4%，环比增长81.4%，年初至今累计同比下降11.9%。 据当地一位房产中介称，近期青岛新房优惠力度比较大，下半年开发商冲业绩，刺激了市场成交。卓易数据显示，上周青岛新房成交均价约为19079元/平方米，环比下降12.05%。房企以价换量促进成交，助推了销售数据上扬。 上述中介还表示，现在政策刺激力度大，利率下调、首套房贷款利率4.1%，购房者买房成本也有所降低，很多人买房自住，投资的比较少。此外，公积金政策也改了，连续交六个月就可以使用，夫妻双方首套房最高可贷八十万。 频繁出台稳楼市政策的苏州，近期楼市表现同样可圈可点。 九月中旬，苏州传出松绑消息，称工业园区、高新区限购政策放松，非本地户籍的购房者可直接购买首套住房，无需社保。不过到16日，限购政策便恢复执行，非苏州户籍居民家庭在苏州市六区买房，仍需提供3年内连续6个月社保或个税。 一位中介表示，苏州限购政策就放开了一天，但也在一定程度上引起了购房者的关注。中邮证券数据显示，近期苏州新房成交面积增速走出底部，9月17日～23日成交29.5万平方米，同比增长170.4%，环比增长幅度达161.7%。 在上述中介看来，成交翻倍有点夸张，但整体市场确实不错，在政策松动、利率降低、房价企稳的情况下，刚需迎来入手的时机。“虽然很多客户都是观望状态，但降息一定程度上刺激了市场，上周园区几个楼盘摇号也冲击了一波。” 今年八月份，苏州商品住宅供应面积为85.42万平方米，环比增长82.08%，同比减少51.6%；成交面积为121.51万平方米，环比增加1.02%，同比减少6.46%，克而瑞研报显示该数据。如今进入“金九银十”，苏州楼市有望走出底部，企稳回升。 楼市酝酿触底反弹 今年全国已有超25个省份调控楼市超过700次。 各地“因城施策”的方法也有所不同，比如天津、济南等城市放宽限购，重庆、杭州等城市调整公积金政策，杭州、长春等地出台购房补贴政策，武汉、贵阳等地优化房屋预售制度，无锡、合肥等地推出二手房“带押过户”模式...... 受政策“宽松潮”影响，多地楼市均出现明显回温。 近期，新房成交反弹尤为明显。中邮证券数据显示，上周49城新房成交面积同比增速，由上周的下降46.3%收窄至仅微降0.4%。一线城市成交反弹最为明显，上周成交102万平方米，同比增长50.1%，二三四线成交也出现明显修复。 其中，北京上周新房成交23.7万平方米，同比增长109.7%，环比增长18.4%，年初至今累计同比下降30.1%。同期，上海新房成交52.0万平方米，同比增长84.7%，环比增长92.3%，年初至今累计同比下降23.2%。 据北京一位房产中介表示，这个月中旬开始，市场成交量提升了不少，新房二手房表现都不错，主要因为利率下降、新房项目多、购房者选择空间大。此外，二手房价格企稳，一些刚需客户开始入场购房，业主卖完房也要置换新房。“从现在的市场情况看，国庆小长假期间，应该还会有一个小高峰。” 二线城市中，青岛、苏州、南宁、济南、温州、东莞成交面积同比、环比均明显增长。三四线城市则呈分化状态，上周成交面积环比、同比均实现增长的城市包括扬州、金华、连云港、江门、莆田、舟山、东营、池州、云浮等。 楼市现触底回温迹象，与近期政策频频释放积极信号密不可分。近两个月来，从中央到地方均在大力“保交楼”，一系列稳信心政策不断祭出，9 月23日银保监会更是就房地产问题表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。 在“保交楼”方面，国开行向沈阳支付的首笔“保交楼”专项借款已到位，郑州将全面 实施保交楼项目“交房即发证”，地方政府、政策性金融机构均通过不同方式来维护购房人权益，市场预期有所稳定，居民与企业信心也得到提振。 中银证券表示，在各类政策合力加码下，近期新房及二手房市场数据出现触底反弹的势头，销售拐点初现。预期后续对居民合理购房、及企业融资需求的支持或将加速。 也有业内观点认为，目前政策的核心诉求在于促进市场回稳，而不是刺激市场非理性回暖，“房住不炒”仍是政策主基调。 长江证券首席经济学家伍戈撰文称，去年10月以来，房贷利率已累计下行159bp，放款周期也从73天缩短至25天。预计受疫情因素、房企现金流等因素影响，商品房销售降幅在四季度或将继续收窄，但增速转正仍需到明年一季度。

北京第三轮土拍结束，国央企占据主场，龙湖作为唯一参与的民企，与顺义国资委旗下子公司组成的联合体摘得顺义一宗地块。 2022年，房地产行业进入深度调整期，国央企开发商们的身影，频繁出现在了各地土拍市场。在全国陆续开展的各项保交楼的举措中，国央企成为主力担当，为市场信心的恢复抓稳方向盘。同时，本轮北京土拍进一步扩大了现房销售比例，经历市场变化后，现房销售将为稳定市场预期带来积极引导。 当许多民营房企收缩阵地时，国央企积极、有序的拿地策略，为楼市注入了更多活力。第三方机构亿翰智库统计，2022年实行集中供地的22个城市前两轮集中土拍，本土国企拿地金额占比已达40%。 不仅如此，国央企也频频拉着AMC、代建平台等新势力，通过引入合作方的方式，实现了自身理性的发展，也给行业带来了新的打法。 很多人逐渐意识到，从拿地到融资、以及合作机制等多个唯度来看，房地产市场正在酝酿一场格局演化的“大变革”。而国央企开发商们，纷纷扛起了担负行业变化的大旗，通过制定理性稳健的投资策略，以及合理分配资源，以期实现房地产行业健康长久的发展。 新的格局也悄然影响着楼市买家的购房策略。追求质量和交付保障的购房者们，挑房也越来越看重房企品牌，国央企及一些优质民企成为了首选，现房销售更是成为了民心所向。购房需求仍然存在，但观望情绪的消散需要实质性的保障得以驱动。在为此，今年“金九银十”之际，58同城、安居客的“全民挑房节”活动，汇集了众多国央企及稳健民企的现房、准现房楼盘，打造了“国央企专区（含优质民企）”，力求以“安全交付”催化市场信心稳定恢复。 企业提供 穿越行业调整期 国央企现房销售成“香饽饽” 很长时间内，房地产行业的供需矛盾存在着明显错判，需求端增速出现放缓，但供给却保持相对高位，而房企们不断加杠杆的高速扩张，又让行业矛盾进一步加深。 2020年下半年以来，“三道红线”、“ 房地产贷款集中度管理制度”等政策的相继出台，让房地产市场进入了一轮深度调整期。以往靠高杠杆撬动增长的民营房企们，只得被迫紧急"踩刹车"。 这带来的后果是，以往，那些和民营机构一个战壕的资本、金融机构们开始避之不及，不再给房企们提供资金。购房者也变得更加小心翼翼，担心选不到合适的房子。 相比很多民营房企而言，大型央企国企地产商们显然不用担心资金问题。这些拥有较低的融资成本，国家信用背书，又肩负民生责任的国企央企开发商，反倒开启了一轮跨越式的业务扩张。 反应最明显的是国央企在土地市场上的竞争优势。从2021年下半年开始，国央企便逐渐成为土地市场的主角，成为了土拍市场的主力军。 这和国央企自身的融资优势分不开关系。相比民营房企的高杠杆模式，这些国央企不仅负债率常年保持地位，融资成本也是低到3%。它们的经营稳健性更高，抗风险能力更强。 而除了在土地市场上的竞争优势外，在本轮行业调整期内，国央企也担当起了“为市场托底，为行业纾困，履行民生责任”等方面的角色。 为了进一步增强企业时，许多国企央企们作为 " 白衣骑士 "，给民营企业带来了新的解题思路。比如，建业、华南城等房企，均在股权层面引入了国有资金，另有不少国企接手了开发商的项目。 “成本低、稳健强”的国企央企开发商，不仅成了许多民营房企的座上宾，更是购房者买房的首选。现如今，很多陷入购房焦虑的买房人们，开始越加重视开发商的品牌与实力 ，“保交付”、“保品质”成为大部分购房者的核心诉求。 研究机构统计显示，2022 年 1-8 月，销售额前 50 的企业中，国企和央企的数量增加 5 家至 18 家，国企和央企销售额占前 50 企业销售总额的比重提升 12%至39.4%。 相较期房预售而言，现房销售优势则更加明显，不尽避免了交房时间不确定、项目质量难以保证等问题，同时也提升了购房安全感。也因此，购房们对于现房的重视程度变得越来越高。 基于这一购房需求的新变化，在经营稳健的基础上，众多国央企、优质民企开始将现房、准现房销售作为房屋重点,为购房者提供如期交付的安全感,重塑购房者买房信心。 除了专区呈现国央企及优质民企的项目让购房者安心挑选，同时为了提高看房效率，58同城、安居客推出黑科技产品“3D售楼处”，将售楼处功能复刻到线上，在“全民挑房节”期间，超过150个城市的购房者可以通过实景航拍、3D虚拟沙盘、日照模拟及VR样板间等科技方式，在线浏览国央企及优质民企的楼盘，同时获得优惠购房的机会。 倒逼房企营销创新 数字化营销推动房企转型升级 度过这轮调整期后，房地产行业也将回归更加健康的发展轨道。房企们不再盲目追求规模扩张，而是在存量空间内，更加追求有质量的增长。 旭辉董事长林中去年末曾作出判断，2021年是地产行业的顶点,房地产行业很难再超过17万亿,17万亿的总量可能是阶段性顶点，“未来十年,房地产行业平均每年15万亿的规模是大概率事件。” 包括万科董事长郁亮在内的地产大佬也屡次提及，房地产行业的“金融属性”逐渐下降，“制造业属性”正不断加重，未来的出路只有一条，即向制造业学习，通过劳动挣加工制造和服务的钱。 他们的潜台词是：房地产行业赚大钱、赚快钱的时代已经过去了。而伴随着住宅销售市场将逐渐回稳，原本的“高周转、高负债、高杠杆”的模式不再行得通，房企们必然得转向服务要效益。也就是说，生存规则变得更复杂了。 这难倒了许多在产品端没什么优势的民企。不过，由此引发的好处也是显而易见的，它倒逼着“活下来”的房企以市场需求为导向，苦练产品力“内功”。 一个明显的迹象是，今年以来，许多房企对产品力有了更深入的探索和思考，它们在交房的基础上，又拓展出了数字化营销能力、生产力、建造力、交付力等更多维度价值体系。 而在当下的市场环境中，没有什么能比提升销售数据的数字化营销能力更重要的了。如今，越来越多用户开始依靠手机获取线上信息，这势必将扭转房企的营销策略，改变房企营销格局。 不少有远见的房企很早就开启了线上营销的探索。它们通过探索创新线上渠道，直播卖房等方式，积极促进销售，顺应数字化变革。 然而，最近两年，随着线上化转型浪潮越来越迅猛后，仅仅通过开通线上渠道的方式，已经很难有效的转化线上购房需求了。 房企数字化营销领域的竞争，已经来到了前沿技术端的应用领域。很多前沿技术端如VR、AI、AR等正在不断渗透到房企数字化的应用中。 想要更高效的提升购房能力，一套嵌入了前沿科技的线上看房应用，成为许多开发商的首选。同时，精准流量平台是开发商不可或缺的营销阵地。58同城、安居客在海量流量基础上，更是投入了线上产品的优化，从流量、连接、到访、成交四大环节着力为房企高效营销提供助力。通过“微聊客”进行大数据智能分析，精细化了解用户需求，高效完成线索跟进。同时，以“云店通”帮助开发商针对性地为购房者展示详细的信息，把精准的线索匹配给高效的置业顾问，以此转化更多高意向的精准客户。此外，“云聚客”产品可以帮助开发商基于销售目标制定个性化投放方案，助力开发商以更低的成本聚集域内流量，实现信息的精准分发，提高获客效率。 为了提升市场交易量，政策端频频释放暖意，不仅将房贷利率降到了历史最低，同时也放开了限购、限售等买房门槛。 对购房人来说，这意味着一个黄金窗口期已经敞开。而对于房企而言，考验的则是能否精准有效的通过数字化营销能力，深入挖掘购房需求，提升交易效率，为市场的回暖开启序章。

9月24日，新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州阿勒泰地区行政公署发布《阿勒泰地区促进房地产市场平稳健康发展十五条具体措施》。 《措施》提出，实施年度保障性住房建设时优先回购非住宅商品房改造为保障性租赁住房；鼓励国有企业收购市场房源用于保障性住房，鼓励房地产开发企业将库存商品房投入保障性租赁住房市场。 此外，支持旅游地产高质量发展。抓住自治区冰雪运动和冰雪旅游高质量发展机遇，加大招商引资力度，吸引疆内外优秀房地产企业、物业企业、旅游企业在阿勒泰落地生根；大力推动旅游地产扩容提质，制定优惠政策支持民宿、旅游度假、康养等地产发展，提供高品质商品房产品；鼓励支持发展全装修、智慧化住宅产品。 另悉，优化土地出让价款缴纳。分期缴纳房地产用地土地出让价款。房地产用地竞买保证金按出让最低价的20%缴纳，土地出让合同签订1个月内缴纳至土地出让价款50%以上，余款按土地出让合同约定缴纳，最迟付款时间不得超过一年。

经市政府同意，为更好满足购房者的合理需求，对2022年9月26日至12月31日期间，在金华市区购买二手住房并办理网签的购房人按契税计税金额的1%给予补贴。 　　为用好“一城一策”政策工具箱，进一步支持刚性和改善性住房需求，金华市区决定将购房补贴政策从商品住宅延伸覆盖到二手住宅。“对二手住宅购房补贴在市区历史上还是第一次。”金华市建设部门介绍。 　　据了解，目前金华市区各商业银行按揭贷款市场报价利率(LPR)首套、二套已分别降至4.1%和4.9%。一手二手住宅购房补贴全覆盖为第一次。 　　住房公积金职工双方最高贷款额度首套、二套分别提高到80万元、50万元，为近年来最高；首套房贷和二套房贷首付比例分别为30%和40%，为近年来最低。

为减轻缴存职工家庭购买自住住房贷款利息支出和生活压力，9月21日，河南省洛阳市住房公积金管理中心发布《关于公开征求〈洛阳市商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法（征求意见稿）〉意见的公告》，拟采取先还后贷的方式，推行个人房贷商转公政策。 专家：商转公的基本前提是先还后贷 《征求意见稿》指出，商贷是指具有完全民事行为能力的自然人购买自住住房时，以其所购住房为抵押而向银行申请的商业性个人住房贷款（不包含住房公积金和商业组合贷款、住房公积金转商业贴息贷款）。而商贷转公积金贷款是指符合公积金贷款条件的职工，向洛阳市住房公积金管理中心申请将尚未结清且已办妥房屋所有权证的商业性个人住房贷款（商贷）转为住房公积金个人住房贷款（公积金贷款）。 根据公告，商贷转公积金贷款采取先还后贷的方式予以办理。即已办理商贷的职工向中心申请商贷转公贷款，经中心同意后，职工以自筹资金还清商贷并办理相关手续后，中心再发放商贷转公积金贷款。 商贷转公积金贷款额度按洛阳市现行公积金贷款额度计算方式计算，且申请额度不得超出商贷剩余本金（取千元以上整数）；期限按洛阳市现行公积金贷款政策执行，且商贷已还款期限与商贷转公积金贷款期限之和，商品房不得超过30年，二手房不得超过20年。 整体来看，“商转公”的业务规模并非不受限制。《征求意见稿》中明确，商转公贷款业务应当实行额度管理的原则予以开展。具体额度为：每年年初根据年度资金使用计划的30%份额均分至每月，按月进行业务受理，当月额度使用完毕后，轮候至下月受理；当月额度节余资金，自动顺延至下月累计使用。当个贷率连续三个月低于 85%（含）或资金充足时，中心可视情调整或取消额度管理。 易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，商转公的基本前提是先还后贷，换言之，购房者需要先把商业银行的贷款还清，然后再去申请更低利率的公积金贷款。此外，此类业务是否开展和个贷率或公积金资金池的充裕度有关，这也要求购房者密切了解公积金贷款资金池状况，积极获得政策的支持。 此前曾调整住房信贷政策 对于洛阳来说，商转公政策的提出并不是该地首次打开“因城施策”政策工具箱。 据今年4月发布的《洛阳市促进房地产市场持续平稳健康发展的若干措施》，5月1日起，洛阳市提高公积金贷款额度，个人最高贷款金额调整为55万元，夫妻双方、青年人才最高贷款金额调整为65万元；加大对第二套使用公积金贷款购买改善性住房的支持力度，二手房公积金贷款最低首付比例不再设置房龄年限范围，统一按照20%执行。 同时，加大住房融资信贷支持。引导银行金融机构合理确定商业性个人住房贷款最低首付比例，对贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付比例为20%；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房的，执行首套贷款政策；对拥有一套住房且未结清相应购房贷款的家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，最低首付比例为30%。 此外，《措施》还提出执行差别化住房信贷政策。加大个人住房贷款投放力度，促进贷款利率适当下行；鼓励开发针对“新市民”住房按揭贷款产品，灵活设置准入门槛、信用评级、担保方式、贷款额度等条件，促进贷款利率适当下行；对区域优势明显的二手房贷款房龄调整为30年以内；支持开展法拍房按揭贷款业务。 然而受限于整体偏弱的市场预期，部分政策对需求端的影响程度仍待考量。 中指研究院此前发布的百城住宅数据显示，8月，共有53个城市的新建住宅及二手住宅价格环比下跌，较上月增加14个，其中就包含洛阳、淮安、哈尔滨、昆明等城市。整体来看，各梯队城市市场表现分化加剧，核心一二线城市楼市保持较强韧性，三四线城市虽不断出台楼市宽松政策，但市场运行仍存在一定压力。 在业内人士看来，市场信心修复是一个长期的过程。随着政策环境的不断改善，各城市的稳楼市政策力度仍将持续加大。

银保监会相关部门负责人表示，五年来，在国务院金融委的靠前指挥下，金融系统认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，按照2017年第五次全国金融工作会议提出的任务要求，会同地方党委政府和中央各部门，积极稳妥防范化解各类风险隐患。经过艰苦努力，重点领域风险由快速发散转为明显收敛，防范化解重大金融风险攻坚战取得重要阶段性成果。 其中房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。坚持“房住不炒”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，持续完善房地产金融管理长效机制。合理满足房地产市场融资需求，稳妥处置恒大等部分头部房企风险。地方政府隐性债务风险得到稳妥处置。增量风险已基本控制，存量风险化解正有序推进。

房地产行业涉及面广、产业链长、带动力强，对稳住经济大盘至关重要。2022年年初以来，受新冠肺炎疫情反复冲击、市场预期转弱、需求结构转变等长短期因素的综合影响，我国房地产市场面临较大的下行压力，房屋销售明显降温，房企投资意愿低迷，融资环境依旧偏紧。未来一段时期，随着国家和地方支持政策的相继落地，房地产市场将逐步趋稳，但市场潜在风险仍不容忽视，须进一步采取措施推动房地产市场健康稳定发展。 　　房地产市场总体呈现 　　“销售降、投资弱、融资难”特征 　　房地产销售“萎靡不振”。房地产销售是维持房地产企业资金链循环畅通的生命线。稳定房地产销售，对维持房企正常运转、稳定房地产市场至关重要。2022年上半年，受疫情冲击、需求不足等诸多不利因素影响，房地产销售市场面临很大压力，主要表现在：一是新房销售市场明显降温。2022年5月，全国商品房销售面积累计同比下降23.6%，创2020年4月以来的新低。其中，商品住宅销售面积累计同比下降28.1%，同样为近两年以来的新低。新房销售面积的持续下降同时带动销售额的明显下滑。2022年5月，全国商品房销售额累计同比下降31.5%，其中商品住宅销售额更是下跌34.5%，接近2020年2月疫情期间的跌幅。二是期房销售和现房销售显著分化。2022年年初以来，期房销售市场和现房销售市场均呈现走弱态势，5月全国商品房期房销售面积和现房销售面积累计同比增速分别较2月下降14.1个百分点和9.8个百分点。但是与现房销售仍处增长阶段相比，期房销售不仅明显下滑且降幅持续扩大。5月全国商品房期房销售面积累计同比增速为-28.2%，远低于商品房现房销售面积13.2%的增速。三是商品房待售库存持续高企。新房销售不畅直接导致商品房待售库存持续走高。2022年5月，全国商品房待售面积累计同比增长8.6%，较2021年同期上升10个百分点，连续四个月高于8%，处于2017年以来的高点。其中，5月全国商品住宅待售面积累计同比增速更是高达15%，较2021年同期上升19.3个百分点，为2016年以来的新高（见图1）。 　　数据来源：Wind。 　　图1 2012～2022年全国商品房销售面积和待售面积累计同比变化 　　房地产投资“低位下探”。房地产投资是投资需求的重要支柱，直接关系到宏观经济大盘的稳定。目前，受短期因素和长期因素的叠加冲击，房地产投资出现明显的低迷状态，主要体现在：一是房地产投资再现负增长。2022年1～5月，全国房地产开发投资完成额同比增速为-4%，自2020年6月以来再度陷入负增长，且较2021年同期下跌22.3个百分点。其中，住宅开发投资完成额同比增速为-3%，较2021年同期下跌23.7个百分点。二是房地产企业投资意愿低迷。房地产市场整体低迷引发链式降温，导致房地产企业投资意愿明显下滑，“冷淡”“观望”情绪较浓。截至2022年5月，本年购置土地面积累计同比下降45.7%，为2012年以来的低点，且已经连续12个月呈负增长。三是房地产项目缓建现象突出。受需求疲软、资金链紧绷、供应链不畅等因素影响，房地产企业普遍出现新开工不足、在建项目延缓等现象。2022年5月，全国房屋新开工面积累计同比下跌30.6%，连续10个月负增长且降幅持续扩大；全国房屋竣工面积累计同比下降15.3%，连续四个月处于负增长态势。项目建设周期的延缓直接导致建筑和安装工程投资（以下简称“建安投资”）的显著下滑。2022年1～5月，建筑工程、安装工程投资完成额的同比增速均为负，特别是安装工程投资完成额同比下降了9.7%（见图2）。 　　数据来源：Wind。 　　图2 2012～2022年房地产开发投资和土地购置面积累计同比变化 　　房地产融资“不见起色”。房地产融资不仅是维系房地产企业生存的关键，也是全社会融资体系的重要组成部分，对金融市场稳定具有重要作用。当前，受前期收缩性调控政策等因素的影响，房地产行业普遍面临融资紧绷态势，主要体现在：一是房地产开发到位资金显著下滑。在前期调控政策、市场形势扭转、内源融资不足的三重冲击下，房地产企业融资渠道持续全面收紧。2022年5月，房地产开发资金来源累计同比增速为-25.8%，连续四个月处于负增长且降幅超过2020年2月的最低值，为近十年来新低。二是国内贷款额度明显收缩。虽然近期出台了一些房企纾困政策，但是房地产企业融资难现象尚未明显好转。2022年5月，房地产企业的国内贷款累计同比下降26%，连续11个月负增长且为近十年来最大降幅。三是内源融资规模转向下滑。随着房地产行业利润率的持续走低和销售回款速度减缓，房地产企业的自筹资金能力也在下降。2022年5月，房地产企业自筹资金累计同比增速为-7.2%，低于2021年同期20个百分点，为近两年以来的新低。四是其他融资渠道大幅萎缩。房地产销售市场不景气也在很大程度上压缩了房地产企业的其他融资渠道。2022年5月，房地产企业的定金及预收款累计同比下降39.7%，个人按揭贷款累计同比下降27%，各项应付款累计同比下降3.1%，均为近十年来最低点，并且降幅显著大于2020年2月（见图3）。 　　数据来源：Wind。 　　图3 2012～2022年房地产开发资金来源累计同比增速 　　房地产市场面临供求易势、 　　疫情冲击、预期转弱三重压力 　　本轮房地产市场下行压力不仅是前期收缩性调控政策的结果，也是结构因素、疫情因素和预期因素综合作用的结果。 　　供给饱和、需求见顶两大因素重塑房地产市场基本格局。供不应求是我国房地产市场过去持续保持高景气度的根本原因。近年来，我国房地产市场的这一基本面正在发生质的变化，主要体现在：一方面，住房供给逐步饱和。目前，我国房地产供求关系已经发生明显变化，逐步趋于平衡，一些城市甚至出现过剩现象。根据《2021年中国住房存量测算报告》，2020年我国城镇住房套户比已经达到1.09，其中，三四线城市的城镇住房套户比更是高达1.12，一线城市和二线城市的城镇住房套户比也达到0.97和1.08，反映出我国住房市场整体已经进入供求平衡阶段。另一方面，住房需求见顶回落。置业需求见顶回落是本轮房地产市场剧烈调整的另一个深层次原因。近年来，我国人口结构发生急速变化，年轻人口绝对数量开始快速下降。2014～2019年，我国20～35岁人口数量下跌8.3%，导致置业人群数量出现明显萎缩，进而对居民购房需求造成较大冲击。2014～2015年的货币宽松政策和2016～2017年的棚户区改造更是进一步透支了居民购房需求，大幅提升了居民部门杠杆率。国际清算银行（BIS）数据显示，2021年第三季度，我国家庭部门偿债比例（家庭部门还本付息额/可支配收入）已经达到15.6%，高于美、英、德、法、日等主要发达国家。过高的杠杆无疑对激发当前居民购房需求造成很大阻碍。 　　疫情冲击导致住房消费和建筑施工“双受限”。疫情对房地产市场的冲击是双向的，不仅体现在需求端，还影响到供给端。一方面，消费场景受限影响房地产销售。2022年年初以来，全国疫情多点散发，特别是长三角、粤港澳、京津冀等重点地区的疫情反复发作，对房地产市场的正常运行造成较大干扰，房企促销活动暂停，房地产中介机构关门，购房者无法实地看房、签约，由此导致楼盘交易停滞、供需循环放缓，房屋销售面积出现较大幅度下滑。以15家上市房企为例，40%的房企5月销售面积同比下降超过50%，其中主要布局于长三角地区的正荣地产5月销售面积同比降幅更是达到83.75%。另一方面，建筑施工受限制约房地产投资。由于奥密克戎病毒传播力强、防控难度大，在疫情严重地区，许多开发商采取暂时停工或延迟复工措施，短期内对房地产供给端造成明显冲击。据测算，1～5月，全国房屋净停工面积达到9.4亿平方米，较2021年同期上升34.5%。另据国家统计局统计，1～5月，全国房地产开发投资同比下降4%，其中5月全国房地产开发投资同比下跌7.8%。 　　预期转弱引致居民购房意愿、房企投资意愿、市场融资环境“三不佳”。预期对房地产市场健康运行具有极其重要的作用。稳定房地产市场，关键在于稳预期。当前，我国房地产市场面临预期转弱的风险，主要体现在：一是居民预期转弱导致购房意愿下降。目前，受房企高周转模式难以为继、房价走势持续不振、经济形势不景气等因素的综合影响，居民购房普遍面临“交房预期不确定、房价预期不确定、收入预期不确定”等三大难题，导致许多刚性需求或改善性需求难以得到有效释放。中国人民银行城镇储户问卷调查结果显示，2022年一季度，预计未来三个月增加购房支出的比例仅为17.9%，低于2020年一季度的19.2%，为2018年以来最低。二是房企预期转弱导致投资意愿不强。房地产市场持续不振也对房企的投资行为造成很大影响，许多房企纷纷减投资、促销售、保现金。2022年5月，全国土地成交价款累计同比下降28.1%，购置土地面积累计同比更是下降45.7%。三是市场预期转弱导致融资环境不佳。受大型房企持续“爆雷”的影响，银行业金融机构和资本市场对民营房企的信心已经开始动摇。以资本市场为例，2021年8月以来，民营房地产企业的新发债券规模显著下滑，特别是2022年年初以来，民营地产债发行额几乎为零。截至2022年5月，民企地产债的净融资额连续20个月为负，反映出投资者的低迷情绪已经对民营房企的融资环境造成很大危害。 　　未来房地产市场将逐步趋稳但风险犹存 　　调控政策适时调整有助于稳定房地产市场 　　目前，无论是全国层面还是地方层面都在陆续放松房地产调控政策，对于推动房地产市场稳定发展具有重要作用。从全国层面看，房地产调控政策呈现边际放松态势。2022年3月，政府工作报告提出要在坚持“房住不炒”定位的前提下，支持居民de 合理住房需求。随后，中国人民银行、银保监会提出保障购房者按揭贷款需求，满足房地产企业合理融资需求，中国人民银行更是多次下调房贷利率。4月底，中央政治局会议进一步提出支持各地根据实际完善房地产政策，支持刚性住房需求和改善性住房需求。中央政策层面的“暖风”对稳定市场预期起到了明显的信号作用，为各地进一步放松房地产调控提供了正确的指引。 　　从地方层面看，各地根据实际情况着手稳定房地产市场。在需求端，多地纷纷采取放宽限购限售政策、降低个人住房贷款首付比例等措施。比如，南京放松非户籍居民购房的最低社保年限要求，苏州放松限购最低要求并取消二手房限售年限要求，杭州下调二手房购房门槛，大连规定限购区域购房不受已有套数限制，长春、自贡实施“认贷不认房”，郑州取消“认贷又认房”要求，德州、宿迁下调首付比例至20%，广西、天津、南京上调公积金贷款额度。在供给端，多地采取调整竞拍规则、完善预售资金监管、下调保证金比例、放松缴款期限等措施来促进房地产投资。比如，济南将地价款缴付时长从三个月延长至六个月，武汉、中山将土地出让保证金比例下调至20%，东莞取消无偿配建安居房要求和新房销售限价要求，杭州实行“次高价者得规则”。随着国家和地方政策措施的持续加码、政策效力的逐步释放，房地产市场持续下滑的势头将得到有效遏制，房地产市场将逐步企稳。 　　房地产市场潜在风险仍然不可忽视 　　房地产投资存在进一步下滑风险。未来一段时期，房地产企业的重心仍将主要集中在保销售、去库存方面，很难有效增加投资。从土地投资看，房地产销售是房地产企业土地投资的领先指标，2021年以来，全国商品房销售面积累计同比增速持续下滑，2022年前五个月更是下降23.6%，预示着未来半年内房地产企业的土地投资仍将维持冷淡状态，难以很快回暖。从建安投资看，新开工面积和竣工面积是房地产企业建筑安装投资的先行指标，2022年前五个月，房屋新开工面积和竣工面积分别同比下降30.6%和15.3%，这必然会直接冲击未来半年的建安投资。 　　疫情发展存在不确定性风险。未来一段时期，全球新冠肺炎疫情仍将持续蔓延，新冠病毒存在很大的变异可能性，一旦更具传播性和毒性的新冠病毒变种轮番袭击我国，必将增加整体防控难度，对整个经济的冲击也将更大，特别是将对居民收入和购房意愿造成很大的负面影响。房地产销售是稳定当前房地产市场的关键，如果居民购房需求持续低迷，必将使得整个房地产市场陷入“销售低迷—资金吃紧—投资萎缩”的负循环。 　　房企债务违约风险。2022年是许多房地产企业境外债的还债高峰期。大量境外债到期可能成为房地产市场的一个潜在风险点。Wind数据显示，2022年房地产境外债到期偿还量为3779亿元，较2021年上涨9.5%。其中，第二季度至第四季度的到期偿还量分别为944亿元、897亿元和762亿元。在高周转模式难以为继的背景下，房企债务违约的风险正在上升，一旦房企债务违约，必将对上下游供应链企业和金融市场造成不小的冲击。 　　多措并举促进房地产市场健康稳定发展 　　针对当前房地产市场形势，应坚持“房住不炒”定位，按照分类、分城、分企施策的原则，稳预期、扩需求、促投资、宽融资，有力推动房地产市场健康稳定发展。 　　稳预期。一是做好疫情防控。在坚持“动态清零”总方针的前提下，落实、落细“四早”要求，开展常态化定期核酸检测，利用“场所码”“数字哨兵”等数字手段，提高防疫精确性。高效统筹经济发展和疫情防控，抓紧推进疫情严重地区复工复产复商复市。二是加强预期引导。坚持“房住不炒”定位，做好房地产市场预期管理，确保政策连续性和稳定性。加快修复市场信心，适时扩容民营房企信用保护工具发行范围。加大融资监管政策的边际放松力度，纠偏前期层层加码的融资监管政策。三是从严防控风险。结合实际完善房地产市场动态风险监测体系，及时调配金融资源，消除房地产金融风险苗头，确保房地产市场安全运行。从严监管高风险房企，防止出现“项目烂尾”现象，最大限度维护购房者合法权益。因企施策，分类管控，加大对优质房企的纾困力度。 　　扩需求。一是放松限购门槛。顺应人口向城市群、都市圈、中心城市集聚的客观规律，适当降低人口持续流入城市的限购门槛。改变部分城市“认房又认贷”“社保年限要求过高”等偏紧的调控政策，充分释放居民的合理购房需求。适当放宽二手房和新房的限售政策。二是加强信贷支持。根据各地实际适度下调首套住房、改善型住房的首付比，激发刚需购房人群和改善型购房人群的潜在需求。适度松绑二手房贷款限价政策，助力缓解居民贷款额度受限难题。加大保障性租赁住房的金融支持力度，重点解决青新市民的住房贵、住房难问题。三是降低还款压力。加快贷款审批流程，适度下调首套房和改善性住房的房贷利率。提高公积金贷款额度，允许提取未计入贷款额度的公积金余额用于首付款。适当延长公积金贷款的还款时限，保障受疫情影响未能按时缴存住房公积金的企事业职工的贷款权益。 　　促投资。一是加大保障房建设。加大保障房投资建设力度，加大国有建设用地供应力度，充分利用集体建设用地、产业园区配套用地、企事业单位自有闲置土地等开发保障性租赁住房。加大财税的金融支持力度，通过中央预算内投资、专项债券资金等多种方式支持保障性租赁住房建设。二是优化土地供给。适度延长地价款的缴款期限，适当降低土地竞买保证金比例。根据各地实际适时调整“竞配建”“竞自持”“限地价”“限房价”等具体规则，增强房地产企业的拿地积极性。保障房地产企业的定价自主权，给予其一定的降价销售空间。因城施策完善土地供给方式，根据库存去化周期调整供地数量。三是加快复工复产。全力支持房企在做好疫情防控的前提下尽快复工复产。积极协调解决复工复产过程中遇到的供应不畅、用工缺乏等问题，对不裁员、少裁员的房企返还一定数量的失业保险费。 　　宽融资。一是优化预售资金监管。分企施策，根据企业信用评级状况实行差异化管控。增加资金拨付节点，降低资金冻结比例，允许符合条件的房企使用银行保函替代预售监管资金。允许房企在一定区域内进行跨项目资金调剂，有效提高预售资金使用效率。二是支持合理融资需求。根据房企信用状况，加大对优质房企的信贷支持力度，加快开发贷审批发放速度，有力改善房企融资环境。适度发展房企直接融资，在严控风险的前提下，稳妥有序开展股权融资、债券融资、资产证券化等。三是及时化解债务风险。不盲目抽贷、压贷、断贷，允许部分受疫情影响较大的房企调整还款计划，开展贷款展期，缓解资金压力。延长“三道红线”和贷款集中度管理要求的达标期限，对“三道红线”要求尚未达标的房企，在相应指标不上升的前提下，允许继续为其提供贷款。鼓励金融机构针对房地产行业积极开展并购贷款业务，支持优质房企兼并重组。

今年下半年，以央企、国企为代表的“国家队”正在加速入场，不仅接盘民营房企项目，在土地市场也占据主导地位。实际上，在行业深度调整的同时，国企与民企之间的合作更为紧密，这不仅体现在纾困上，还有通过优势互补合作开发，寻求新的发展模式。 而未来，这类合作或将成为常态——央企、国企在土地市场获取更多资产的同时，民企则以代建、运营为主进行深耕细作，发力轻资产的品牌输出。在业内人士看来，在新形势下，做过“东家”的民企也要学会做“管家”。 在行业深度调整的同时，国企与民企之间的合作更为紧密，也在不断寻求新的发展模式。资料图片 国资从“白衣骑士”到合作方 当前，国资企业接盘、纾困民营房企的剧本不断上演，今年下半年以来表现得尤为明显。 最有代表性的是，今年6月，河南省铁路建设投资集团出手接盘建业地产近三成股权，并认购该公司发行可换股债券，成为建业地产第二大股东。 事实上，央企、国企纾困民营房企而战略入股企业及项目，或将成为未来的常态模式。 根据8月31日世茂集团公告内容，华润置地拟收购世茂集团北京分钟寺村项目的权益。出售事项结束后，世茂集团将获得33.165亿元的流动性资金。 与此同时，8月31日，招商蛇口与富力集团宣布拟就大湾区范围内的城市更新项目进行合作，无疑将缓解富力集团流动资金压力。此后，这一合作又出现升级，9月13日，富力集团与招商蛇口、中信证券、中国华融达成合作协议。在富力集团看来，此次四方合作，有望打造“央企+民企”的合作典范。 此外，不时有消息传出，在保交楼目标下，央企、国企将为“出险”民营房企提供流动性支持，不仅成为“白衣骑士”，更是民营房企重要的合作方。 在业内人士看来，由于“出险”民营房企缺乏政府信用以及资产规模相对较小，在经济下行环境中面临着更为艰巨的挑战。而相比之下，央企、国企凭借政府背书、稳健的经营和畅通的融资优势表现突出，其介入民企的房地产项目开发，不仅是提供资金支持，而且能够增加信用背书，有助于改善融资渠道。 联合拿地、代建等“多点开花” 从“白衣骑士”到合作方，仅是企业之间合作的一个方面。除了在股权和项目上的合作，央企、国企和民营房企在土地市场的合作也将更为明显。 9月9日，浙江省绍兴市越城区推出房产新政18条，其中在企业端，提出将加大纾困面服务力度，推动多维联合，鼓励区属国企与房企合作拿地，积极探索区属国企合作开发模式，使非房企公司与房地产企业合作投资拿地。 由于受融资环境等综合影响，从目前来看，央企、国企成为土地市场的主力。克而瑞数据显示，今年前8个月，房地产市场整体投资拿地呈现出规模化国企央企强势、民企羸弱、城投平台“托底”的格局。从拿地金额TOP20排行榜可以看出，有接近八成房企为央企和国企。典型央企、国企投资力度也远超行业平均水平，其中越秀、建发、国贸等拿地销售比（拿地金额/销售金额）均超0.5，华润、招商、中交也处于行业均值之上。 在清华大学房地产研究所所长刘洪玉看来，在过去20年的发展过程中，央企、国企在房地产企业当中的地位一段时间内不断弱化。但是近期大中型央企、国企发挥了领军作用，也提振了市场信心。 随着土地市场上的强势拿地，以地方城投公司为代表的央企、国企，在市场规模上也将呈现增长的态势。而与此同时，在业内人士看来，国企与房企的合作方式也将出现转变。对此，有民营房企称：“民营房企的尽头是代建。” 据中指研究院企业事业部研究负责人刘水介绍，国企既是资产方，同时也是投资方，而民企会通过代建、轻资产运营等渠道介入项目的开发和运营。 做过“东家”的民企也要学会做“管家” 与过去十年在“高负债、高周转、高回报”模式下房企联合拿地开发不同，当下的新合作之下，民营房企又该如何发挥自身特长，寻求更多发展机会？“从目前来看，很多民营房企紧抓代建、商业运营等领域，拓展轻资产，构筑新发展模式。”刘水表示，比如，绿色代建成为部分房企寻求业务突围的发力方向，代建企业结合自身优势，为代建项目注入绿色、科技等元素。 此外，民营房企依托自身已有的上下游产业链的资源优势，以及成熟业态的打造经验和管理模式，通过代建或者运营模式打造产业园、特色小镇等项目。 最为明显的例子是，曾陷入流动性危机的华夏幸福重新找到发展路径。日前，华夏幸福（深圳）产业发展有限公司交出了轻资产模式招商服务的首张“百亿”成绩单；截至8月底，其已签约29个项目，累计固投签约突破100亿元。 中国城商联城市更新产业发展联席会主任、中城沃土（北京）城市更新科技有限公司董事长黄玺庆认为，近些年房地产市场出现了这样一种趋势：资产正在加速国有化，其中在土地市场表现得更为明显。拥有大量资产的国有企业为了更好地保值增值，会选择与优秀的民营企业合作，邀请民营企业参与运营。在这个环节上，国有企业和民营企业有了很好的合作基础。因此，未来的发展趋势将是资产会加速国有化，但是运营会民营化。 黄玺庆进一步称，在当今市场形势下，民营企业必须练好内功，加强运营能力，由此来帮助国有企业实现资产的增值和保值，在为资产方创造价值的过程中，获取自己的收益，同时获取企业生存发展的机会。如今的民营企业必须做好这样的心理准备。 “放眼到城市更新领域，这个趋势尤其明显。国有企业手握优质的资产，但是资产的运营效益往往不理想。城市更新的概念是把这个优质低效的资产，通过场景的更新、运营而变成优质高效的资产。在这个过程中，是需要通过专业的民营企业来运营才能够实现。”黄玺庆称，民营企业在过去十几年中曾经有做“东家”的机会，现在形势不同了，民营企业应该改变心态，学会做“管家”，通过运营能力体现自身的价值。

9月20日，中国人民银行货币政策司发布文章《深入推进利率市场化改革》。文章指出，利率市场化改革是金融领域最重要的改革之一。党的十九大以来，按照党中央决策部署，人民银行持续深化利率市场化改革。重点推进贷款市场报价利率(LPR)改革，建立存款利率市场化调整机制，以改革的办法推动实际贷款利率明显下行。完善中央银行政策利率，培育形成较为完整的市场化利率体系。同时，坚持以自然利率为锚实施跨周期利率调控，发挥市场在利率形成中的决定性作用，为经济高质量发展营造适宜的利率环境。 在推动贷款和存款利率进一步市场化方面，一是推动LPR改革。文章表示，目前，LPR已经成为银行贷款利率的定价基准，金融机构绝大部分贷款已参考LPR定价。LPR由银行报价形成，可更为充分地反映市场供求变化，市场化程度更高，在市场利率整体下行的背景下，有利于促进降低实际贷款利率。LPR改革以来，企业贷款利率从2019年7月份的5.32%降至2022年8月份的4.05%，创有统计以来最低水平。 二是建立存款利率市场化调整机制。文章表示，随着存款利率市场化机制的逐步健全，2022年9月中旬，国有商业银行主动下调了存款利率，带动其他银行跟随调整。这是银行加强资产负债管理、稳定负债成本的主动行为，显示存款利率市场化改革向前迈进了重要一步。 在健全市场化利率形成和传导机制方面，一方面持续完善央行政策利率体系，目前我国已形成以公开市场操作利率为短期政策利率和以中期借贷便利利率为中期政策利率、利率走廊机制有效运行的央行政策利率体系；另一方面，建设较为完整的市场化利率体系和利率传导机制。经过近30年来持续推进，我国的市场化利率体系不断建设完善，培育了以质押式回购利率、上海银行间同业拆借利率(Shibor)等为代表的货币市场基准利率，国债收益率曲线趋于成熟，存贷款利率市场化程度也日益增强。在此情况下，人民银行通过货币政策工具调节银行体系流动性，释放政策利率调控信号，在利率走廊的辅助下，引导市场基准利率充分反映市场供求变化，并通过银行体系最终传导至贷款和存款利率，形成市场化的利率形成和传导机制，调节资金供求和资源配置，实现货币政策目标。 在以自然利率为锚实施跨周期利率调控方面，文章指出，我国货币政策始终坚持以我为主，以静制动，引导市场利率水平稳中有降，效果较好。目前我国定期存款利率约为1%至2%，贷款利率约为4%至5%，真实利率略低于潜在实际经济增速，处于较为合理水平，是留有空间的最优策略。 在坚持发挥市场在利率形成中的决定性作用方面，文章指出，推动利率市场化改革，必须始终坚持发挥市场在利率形成中的决定性作用。 贷款方面，人民银行充分尊重商业银行对贷款利率的定价权和利率的浮动权，由银行综合考虑借款人信用风险、贷款期限等因素与其协商确定贷款利率。目前我国贷款利率市场化程度已经比较高，贷款差异化定价已经比较普遍。 存款方面，人民银行亦遵循市场化、法治化原则，由商业银行自主定价。随着存款利率由行政管制走向市场化，存款产品也由单一化走向差异化。在传统活期存款和定期存款的基础上，银行根据存款人类型、期限、金额等要素，开发出不同的存款产品，例如大额存单、结构性存款等，满足不同客户需要，不同银行、不同产品、不同期限的存款利率定价有所不同。 下一步，人民银行将继续深入推进利率市场化改革，持续释放LPR改革效能，加强存款利率监管，充分发挥存款利率市场化调整机制重要作用，推动提升利率市场化程度，健全市场化利率形成和传导机制，优化央行政策利率体系，发挥好利率杠杆的调节作用，促进金融资源优化配置，为经济高质量发展营造良好环境。

房贷利率进入历史低位，为何越来越多人提前还贷了？从去年房贷紧缩、银行放款周期拉长，到今年房贷利率下行、银行放款周期缩短，目前市场关注的不仅是购房环境逐渐宽松，还有提前还贷以及比预期中缓慢的市场回暖等。 数据显示，目前个人房贷利率下限达到三年来新低，进入历史低位。8月22日上午，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，下调5个基点，5年期以上LPR为4.3%，下调15个基点。这是5年期以上LPR今年迎来的第三次调整，今年以来一共下调35个基点。 此前的1月，5年期以上LPR下调5个基点后，又在5月份下调至4.45%，8月15个基点的下调也创下LPR实行以来最大降幅。 此前央行降低首套房贷利率20个基点，此次LPR下调后降息效应将叠加，首套房贷款利率最低可至4.1%。 易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，当前的购房环境，已经达到历史上的空前利好与宽松状态。房价与房贷利率的调整，都反映了政策空间环境非常好，只是市场交易反应比较慢，销售同比仍然下跌，但没有出现跌幅扩大的现象。但纵向来看，最近的交易量，比今年4月份的数据表现还是有所上升的。 按揭需求不足 张英（化名）今年7月份回老家把房子贷款提前还清了。她在自己的老家，中部一座三四线城市购买的商品房目前还有10万不到的贷款余额。 尽管房贷利率进入下行周期，但张英的房贷余额所剩不多，利息的变化也没那么明显。而今年她所在的企业由于盈利原因，开始下调员工收入。张英担心近两年内会因为工作变动而带来个人经济的不稳定，索性先把房贷还清了。 今年5月及8月，央行2次下调五年期以上贷款市场报价利率（LPR）之后，部分地区首套房贷款利率降至4.1%，到达历史低位。房贷利率下调，理论上是能够从需求端刺激楼市回暖的。然而，张英们的举动表明，提前还贷，是为了减轻未来负担。 亿翰智库首席分析师张化东指出，当下的按揭需求不足，房贷利率还会呈现下行趋势。银行按揭本身是让消费者更均衡地处理收入与支出之间的关系，但如果大家都提前还贷了，相当于按揭信用消费机制的逐渐流失，对楼市发展未必是良性的。因此张化东认为，商业银行降房贷是趋势。 一名分析人士指出，由于大环境的影响，某些行业激励奖金、收入等呈现下滑趋势；处于调整中的行业比如房地产、互联网也传出降薪、员工优化等消息，导致收入不稳定。 21世纪经济报道记者通过与一些消费者交流了解到，即使房贷利率降低，之前有购房需求也不买房的消费者，是出于对未来三四个月房价是否有下行风险的考虑，此外，就是自身还贷的不确定性，导致有一部分消费者对于房、车这样的大宗消费心存压力。 财政部原财政科学研究所所长贾康接受媒体采访指出，目前来看，降低到4.1%的房贷利率是合乎逻辑的。他认为，现在经济调整，银根就应该适当松一些，保持流动性的合理充裕。 购房环境渐趋宽松 实际上，除了下调房贷利率，今年各地都出台了许多政策稳定房地产市场，包括降低首付、提高公积金贷款额度等，购房条件越来越宽松，但房地产相关数据的回升速度回升缓慢。 这从前8个月房企销售金额下滑可见一斑。统计局数据显示，1-8月份，商品房销售面积87890万平方米，同比下降23.0%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额85870亿元，下降27.9%，其中住宅销售额下降30.3%。与之对应的是，1-8月份，全国房地产开发投资90809亿元，同比下降7.4%；其中，住宅投资68878亿元，下降6.9%。 与严跃进观点接近的是，不少业内人士认为，利率下调减轻购房者压力，对于刚需买家而言，房贷利率降低叠加首付比例下调，是一个购房的窗口期。之所以出现前述消费者信心不足的情况，业内人士们认为，与市场政策消化滞后、消费者心态转变等均有关系。 以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式匡算，最近这次LPR下降15个基点，可让消费者月供减少88.48元，累计30年还款金额减少3.18万元。 购房环境的逐渐宽松，在三四线城市表现更为明显。比如常熟，首套房贷利率4.1%起，二套未还清的利率在4.9%以上。 值得一提的是，目前房贷宽松政策方面，已不止于下调利率。为了刺激二手房交易，部分城市在二手房交易上也试行相关政策，比如二手房“带押过户”。此前南京已经开始试行这一政策。9月19日，据现代快报报道，建设银行(601939)无锡分行房贷用户华先生在未提前还贷的情况下顺利将名下的房产完成交易过户，这是无锡市区首单“带押过户”二手房交易业务正式落地。据无锡市住建局、市自然资源和规划局此前联合对外宣布，无锡市区二手房可以“ 带押过户”，无须提前还贷，无须垫付资金，可实现全程免费。 自6月以来，已有城市对二手房“带押过户”进行试点，包括浙江金华、昆明、济南、苏州、深圳等。 严跃进对后市持乐观态度。他认为部分城市市场回暖比预期要慢，但整体仍然呈现“恢复”趋势。不过他也认为，房贷利率进入下行通道，体现了进一步降低购房者中长期资金成本的导向和迫切性，房贷利率下调空间也在增大。

一、开发商之死 2011年9月24日，鄂尔多斯，一家房企的法人代表在公司厕所内上吊身亡。 死者名叫王福金，是中富房地产开发有限责任公司（以下简称“中富”）的法人代表，也是这家公司的第二大股东，持有公司30%的股权，第一大股东名叫郝小军，持股70%——整个公司，只有这两名股东。 王福金在鄂尔多斯小有名气。他是本地人，自1979年起就在鄂尔多斯中级法院工作，按部就班，一路做到杭锦旗人民法院院长，2007年退休，随即下海，与郝小军合伙开了这家公司，从事房地产业。次年，中富投资开发“国电富兴园小区”项目。他自杀时，项目主体工程已经完工，住宅部分已开盘销售，商业用房即将开盘。 按照中富的说法，整个公司资产价值为4.91亿，资产负债率为53%。以现在的眼光看，一家房企资产负债率53%，非常健康，而且中富没有一分钱银行贷款。 那是什么把一个从事政法工作几十年的退休老干部逼到自杀呢？民间借贷。 中富开发项目所需的钱，全部来自民间借贷，总额2.63亿元，按鄂尔多斯当地的习惯，利息三分（月息3%）。换句话说，中富每个月光还利息，就需要789万元。但在当时，中富只从项目上收回了首付款817.053万元，还有1.5亿元等着银行办理按揭贷款。一头是进展缓慢的银行贷款，另一头是越滚越大的巨额利息，双重重压之下，中富的现金流岌岌可危。 王福金死后，郝小军外逃，几百个债权人挤满中富办公室讨债。中富给出两个解决办法：要么用房子抵债，要么等半年连本带息还钱。大多数人都选择了前者，因为拖不起。 其中一个债权人借了2000万给中富，但自有资金只有几十万，其它钱都是用两分利或者两分五的利息从亲朋好友处借的，中富每晚一个月还钱，他就要自己垫上几十万的利息。 在鄂尔多斯，像他这样吃利息的人数不胜数。据一位商会主席估算，鄂尔多斯当时的民间信贷资本总额不低于1000亿元。在网上，鄂尔多斯还有一个别名：“中国第二大地下钱庄”。 王福金自杀这一年，鄂尔多斯被称为中国最富有的城市，人均GDP超过香港，是北京的7.4倍，位列全国第一，“资产过亿的人有7000个”“街上的路虎比出租车还多”等说法传得沸沸扬扬。 鄂尔多斯的钱从哪里来？“羊煤土气”：全国四分之一的羊绒产于此，全国六分之一的煤炭、二分之一的稀土、三分之一的天然气全都藏于此。 尤其是煤炭，2000年后，能源市场需求大增，煤价飙升，鄂尔多斯经济随即飞涨。有媒体实地采访，2000～2005年间，一个年产煤在2万吨～6万吨的小煤矿，至少能赚8000万元，而整个鄂尔多斯80%的地下都有煤。 找煤挖煤，拆迁征地，凭借远高于国家标准的征地补偿，无数居民一夜暴富。 富豪们钱又往何处去？无非是车和房，以及钱生钱。 豪车是他们最喜爱的消费品之一。如果有人率先买了一款豪车，他的周围很快就会出现一片同款，类似“路虎村”、“丰田霸道村”在鄂尔多斯不是什么新鲜事。媒体还报道过当地一名环卫工人每天早上开着价值50多万的丰田普拉多，到离家5分钟车程的地方扫地，他的扫把、废纸夹子等工具就放在这辆豪车的后备厢里。 比起豪车，房子更像一个吸金漩涡，让当地人难以逃脱。 满城乍富之后，鄂尔多斯房地产市场异常火爆，每个楼盘一开盘就会被抢光，没有人斤斤计较银行贷款利率升了还是降了，因为大家都全款买房，人均几套房是基本配置，一房难求的盛况比比皆是。许多像王福金这样，从未涉及房地产生意的人都下海了，本地的外地的开发商摩肩接踵，全都试图在鄂尔多斯捞一波金。 在这背后，民间借贷市场越来越火爆。鄂尔多斯是个典型的熟人社会，面子就是信用，关系就是资金链条，房地产市场就建立在这之上，类似中富这样的开发商借钱做项目，盖出的楼又卖给那些渴望买楼的人。没钱可以借钱，有钱就能放贷，环环相扣，人人是债主，家家有债权。 但这一切，都随着2012年煤炭行情的下跌而轰然倒塌。 二、摘掉“鬼城”的帽子 2012～2022年，鄂尔多斯的沉寂、挣扎与复兴，都藏在这几个数字之下——70%烂尾，7种面值“房票”，60万年薪教师。 2012年，由于国内经济增长减速，大量低价进口煤炭涌入，国内煤炭价格一泻千里，鄂尔多斯的民间借贷链条随之断裂，大量开发商无力偿债，在建房地产项目超过70%烂尾，新城空置率超过70%，存量住房与常住人口之比达到10:1。 短短几个月内，鄂尔多斯的平均房价就从过万元跌到3000元左右。 房地产市场泡沫破裂之下，类似开发商自杀、跑路的新闻，当地人已见怪不怪。“鬼城”一说，就是这一年传开的。 事实上早在2010年，美国《时代周刊》就发表了一篇题为《中国鄂尔多斯：一座现代鬼城》的文章，其中大多照片都拍自鄂尔多斯康巴什区，一片刚兴起的新区。但在当时，鄂尔多斯造富造城的热潮不断，仍有大量外来人口涌入，当地无人在意“鬼城”这个说法。直到2012年，煤炭价格大跌，矿上不再需要大量工人，外来人口离开后，房比人多的鄂尔多斯才显出几分“鬼城”的荒凉。 最荒凉的就是康巴什区。 鄂尔多斯原本就是一个小城市。1980年代，鄂尔多斯的老城区东胜区只有4万人，当地顺口溜“两条街、一条狗、一个警察、一只猴”就是说的东胜。1990年代末，东胜区的城市格局也只有“三纵三横”，人们都说“和故宫差不多大”。康巴什区更是如此，2004年前只是毛乌素沙漠边缘的小村子，人口只有1400人。 因为鄂尔多斯的造富运动，短短几年间，康巴什区就成了一座面积超过32平方公里的新城。在这座新城里，中高档住宅鳞次栉比，政治、科教、文化中心应有尽有，但就是没有人。当地人都留在老城区生活，哪怕已经在康巴什区买房，也没有动力搬过去。 鄂尔多斯的自救，也是从康巴什区开始的。 2012年起，鄂尔多斯停止新增房地产用地供应，居民只能转向二手房买卖。除此之外，鄂尔多斯还向政府和国有企事业单位定向分配住房，扩大住房保障范围，划分人才安置房，想尽一切办法消化存量房屋，包括鄂尔多斯市政府在内的许多政府部门都搬到了康巴什区。 2015年起，鄂尔多斯开启棚户区改造，推行房票。 房票全称是鄂尔多斯市房屋兑换凭证，意即不再给拆迁户货币补偿，而是发放房票，由政府出面集中整理一些愿意参与房票兑换的商品房项目，让拆迁户凭票选房。房票采取实名制，可以拆分找零，也可以互相转让，但必须在政府指定平台上操作。 为了保证灵活性，房票有7种面值：1㎡、2㎡、5㎡、10㎡、20㎡、50㎡、100㎡，正面是平米数，背面是房子的地段、单价、评估价和一个二维码，通过这个二维码可以知道持有者的具体信息。 由于房源质量不错，在去库存和房票的推动下，康巴什区渐渐多了人气。2016年起，房价开始回升，而原本的两个老城区也在棚改过程中增加了房屋流通效率。2017年起，鄂尔多斯平均房价开始温和上涨。 外界真正感知到鄂尔多斯的“钞能力”又回来了，是在2021年。 这年11月，随着一则“年薪60万元招聘中小学教师”的消息冲上热搜，鄂尔多斯重回大众视野。要知道，2020年深圳中学招聘教师也只开出了40万年薪。对此，鄂尔多斯有关部门的回答是，“我们的财政可以负担得起。” 这件事还有后续。今年3月，深圳老师降薪的消息传得沸沸扬扬，很少有人注意到，鄂尔多斯东胜区教育局同期发了一则招聘启事，在基本工资待遇之外，东胜区还开出个颇具诱惑力的条件：给研究生12万元安家费补助，公费师范本科生10万元，其他本科生6万元。而这只是东胜区一个区给中小学老师的待遇。 在鄂尔多斯，骨干教师安家补贴30～50万元，科研启动经费最高30万元；被评为“鄂尔多斯工匠”，一次性奖励5万元；博士科研资助10～30万元，在站博士后10万元；新兴产业新招聘本科生奖1万元；如果被评为“天骄英才”“草原英才”“鄂尔多斯英才”，分别可获得180㎡、150㎡、120㎡的购房全额补贴，也就是说，白送一套房。 包含上述细则在内，鄂尔多斯公布的人才引育政策多达30条，但字里行间只有四个字：给钱，抢人。 从消灭烂尾楼、房票去库存，到砸钱引人才，鄂尔多斯摘掉“鬼城”帽子的努力，持续了整整十年。2022年，鄂尔多斯康巴什区房价跃过1万元/㎡关口，全城平均房价超过7000元/㎡，已恢复到房地产泡沫破裂前的水平。 三、资源诅咒被破解了吗？ 经济学上有个理论，资源诅咒，意思是充足的资源对某些地方的经济增长和社会发展而言，并非有利条件，反而是一种限制。 提及资源诅咒，人们大多更容易想到资源用尽后衰落的城市，例如石油枯竭后的某些东北城市。事实上，资源诅咒更像是一种自我实现的预言，从城市或国家因某种资源而兴起时，就已开始显现。 鄂尔多斯长达数年的房市低迷，就是资源诅咒机制下的一种结果：居民因煤炭资源暴富，城市却没有发展出与资产规模相匹配的其它产业，资金都投入到民间借贷和房产中，最终导致链条断裂。 资源能让城市急速扩张，却无法给予这座城市自然生长而来的产业脉络，其结果往往是城市经济始终高度依赖资源开发本身，其它产业无法发展，甚至原有的产业也开始萎缩。 就鄂尔多斯而言，这种情况最先反映在当地人的就业观上。 受益于城市征地运动，鄂尔多斯的普通居民迅速富裕，钱生钱的收入足以覆盖生活所需，许多年轻人不再工作，城市整体消费水平越来越高。这种情况使得本地劳动力质量受到限制，外地劳动力又因为高物价难以融入，于是本地劳动成本上升，劳动密集型产业难以壮大，而中低端服务业也难以发展。 鄂尔多斯采取了种种行动对抗资源诅咒，之前说的砸钱抢人是一种办法，还有一种别具特色的办法：资源换项目。 2005年，鄂尔多斯引进华泰汽车装配厂项目，给出的是碾盘梁和唐家会两处煤炭探矿权，另外以1万元/亩的白菜价，给了6000亩土地。也是这一年，内蒙古自治区政府出台《关于进一步完善煤炭资源管理的意见》，从政策层面肯定了资源换项目的可操作性。随后，鄂尔多斯凭借得天独厚的煤炭资源“换”来不少项目：奇瑞汽车装配厂项目、精工载重车装配厂项目、国电3000吨级多晶硅项目、无锡尚德5G太阳能电池项目等等。 资源换项目的确带来了新产业，但也让鄂尔多斯担上“贱卖国有资源”的恶名。 被树立为标杆的华泰汽车进入鄂尔多斯后，并未按照原约定，投资200亿元建成年产值600亿元的项目，反而在短短3年后，就将手头的煤矿以10亿元高价转让给了一家山西企业。类似的事情并不少见。 目前，鄂尔多斯已建成包括高新技术产业开发区、装备制造工业园区、云应用平台数据中心等13个产业园区，涉及云计算、装备制造、大新材料、汽车装配等行业。但从鄂尔多斯公布的官方数据来看，新兴产业所占的产值并不高，鄂尔多斯的经济基础，仍然是传统的“羊煤土气”四件套。 很显然，鄂尔多斯拼尽全力，资源诅咒依然如影随形。 但相比起那些因资源枯竭而衰败的城市，鄂尔多斯已经算是非常幸运：暴富十年，房地产泡沫破裂和民间借贷危机给这座城市泼了一瓢冷水，资源储量却仍然丰沛，鄂尔多斯还有大把时间可以慢慢探索如何破解资源诅咒。 毕竟就像有关部门说的那样，“我们的财政负担得起”。

最近，一种二手房交易的新模式——“带押过户”在多个城市推出，被视为活跃楼市的重要调整。 　　从已经官宣的几个城市来看，南京、苏州、济南、昆明等均已有成功案例。相比此前还清按揭才可解押、过户，“带押过户”可以大大节约时间和金钱成本(主要是原房主)，同时提升二手房交易安全性，业内人士纷纷叫好。 　　不过据记者从上述几个城市的银行工作人员处了解到，目前除各地不动产登记中心与部分银行合作推进的案例外，大范围的政策执行尚未全面落地，尤其中小银行多数未接到相关通知。有苏州当地房地产从业人士表示，据其了解，待部分银行与相关部门的系统对接工作准备充分后会正式执行。 　　事实上，自《民法典》施行后，“带押过户”逐渐具备法律条件，不少业内人士预测，接下来还会有更多城市跟进推出。在按揭贷款持续低迷的背景下，各银行作为抵押权人也有意愿配合执行，提振地产需求市场的效果值得期待。 　　“带抵押过户”意味着什么 　　9月16日晚间，南京市不动产登记中心官方微信号“南京不动产”发布消息称，南京市全面推行二手房“带押过户”的模式。 　　南京并不是第一个推出“带押过户”的城市。据记者不完全了解，8月以来至少有昆明、苏州、济南、福州等城市支持或有限度支持这一模式，并已有相应成功案例。 　　所谓“带押过户”，即存在抵押的房产要上市交易的，无需先行还贷或垫付，即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立(下称“三项业务”)。在此之前，国内二手房交易普遍要求卖方(原房主)先解押才能办理过户手续，而解押则意味着需要还清按揭贷款。 　　在还清既有房贷过程中，卖方往往需要花费大量时间筹集资金、到银行办理提前还款等，交易流程复杂，而如果卖方寻求社会“过桥资金”还会加大风险。 　　随着去年《民法典》的施行，“带押过户”已经具备放开的法律条件。根据原《物权法》相关规定，财产(房屋)抵押后的产权过户需要抵押人与抵押权人协商一致，后者同意则需要抵押人先还清债务，未经抵押权人同意的不得转让(受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外)；《民法典》则明确，抵押期间抵押人可以转让抵押财产且抵押权不受影响，但应当及时通知抵押权人。 　　以南京为例，该市不动产登记中心表示，该市在《民法典》施行后深化落实“带押过户”的要求，在业务流程、技术支撑、工作指导等方面进行优化和细化；福州市不动产登记和交易中心也表示，该市早在2021年4月就先行先试开展“带押过户”业务。 　　从已经官宣放开的几个城市来看，“带押过户”在流程上大大简化，三项业务普遍可以“一次申请，全部搞定”，百姓只需“进一个窗口，提交一套材料”。卖方交易成本大大降低，而买方也可一次性完成房子过户、重新抵押并获得新的住房按揭贷款。 　　这一模式真正实现了原抵押注销登记和新抵押登记的“无缝连接”，有效防范交易风险，既“锁定”真正的买方，又防止“一房多卖”，也确保了银行抵押权的落实。中关村互联网金融研究院首席研究员董希淼表示，过去即使卖方顺利筹集资金还清按揭，也依然存在不能过户的可能，现在这种风险大大降低。 　　热点二线城市逐渐落地 　　从落地情况来看，多地已有成功的“带押过户”案例。 　　以南京为例，该市不动产登记机构已通过与建设银行、南京银行等50多家银行合作，完成了158套房屋“带押过户”的登记工作，交易价值超过5亿元。 　　就在9月17日，福州市不动产登记中心也宣布，通过不动产登记和交易中心与建设银行、工商银行的协同合作，该市于9月15日上午完成了首批政银合作“带押过户”项目；苏州张家港则在9月初在建设银行苏州分行成功办理全市首笔存量房“带抵押过户”登记和按揭贷款业务。 　　更早之前的8月，济南不动产登记中心表示，目前该市“带押过户”已在建行、工行、北京银行等多家银行试点成功，将在全市二手房市场全面推行。 　　不过据记者了解，目前苏州、青岛、南京等地“带押过户”并未全面实施，尤其不少中小银行工作人员表示当前尚未接到新的政策通知，二手房过户依然需要先还清贷款。 　　有苏州当地房地产从业人士对记者表示，据其了解，因为涉及系统对接等问题，目前多数银行与相关部门仍在为此准备当中，全面落地可能还需要一定时间。 　　记者注意到，目前推出“带押过户”政策的城市普遍配套了账户监管要求，以保证资金安全。以济南为例，该市推出的“带押过户”新流程中引入了公证“提存账户”环节，即在交易未完成之前，所有资金均由该账户监管，确保资金安全，一旦交易发生风险或交易双方出现意外情况，交易失败，资金原路返还，避免发生资金纠纷。 　　“‘预告登记’后的提前放款，为交易双方带来了‘活水’，但这‘活水’能否顺利流入卖方贷款银行的账户，特别是跨行交易，除了职能部门的审批、登记，资金的交付也都要做到全程封闭运行。”济南不动产登记中心表示。 　　效果如何，对银行有何利弊 　　增加交易便利性、降低成本和风险，归根到底是为了促进刚需群体购房需求，激发房地产市场活力。董希淼表示：“带押过户”对于提升买卖双方的交易意愿、提高市场活跃度有很大作用。” 　　他认为，“带押过户”与过去的“转按揭”有相似之处，不过不同的是，“转按揭”依然要解除质押后进行，“带押过户”相比之下更为便捷且监管安全。所谓转按揭，主要是指借款人出售作为抵押物的房屋，经贷款银行同意，由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款，不过依然需要解除抵押后进行，包括同行转按揭和跨行转按揭两种情况。 　　目前来看，多数“带押过户”主要以在同一银行续贷为主。有市场观点指出，虽然“带押过户”对提振楼市有利好作用，但对其他银行来说可能缩小了通过二手房交易实现的信用扩张空间。 　　对此董希淼不以为然。他分析，因为作为抵押权人的银行需要配合房管部门完成“带押过户”，而当前银行流动性充足，并不缺少贷款额度，因此这一模式最直接的影响是提升贷款需求，利好明显。 　　“原来无非是还一笔然后再贷一笔，这个没有什么大的影响。”董希淼举例称，当前的“带押过户”与企业贷款中的无还本续贷有点类似，即续贷效率更高、成本更低。 　　从今年前8个月的房地产成交和居民中长期贷款数据来看，当前楼市需求依然低迷。不少市场人士认为，作为高收益、低风险的优质资产，当前银行房贷业务压力较大，因此参与配合的意愿较强。后续预计还会有更多城市跟进“带押过户”模式，加上部分城市全面落地，相应效果值得期待。 　　事实上，目前除热点二线城市外，深圳也在9月初完成了首例“公证提存+免赎楼带押过户”的二手房交易，不过该案例属于查封房产，成为首个执行这一模式的一线城市。有分析指出，免去赎楼环节可以减少赎楼资金利息、担保费等赎楼费用，按目前市场一般赎楼费用测算，可以将交易成本直接降低三分之一，这对被查封房产(赎楼的费用更高)降低的比例无疑更大。

穿白色礼服参加露台晚宴、逛图书市集能跟作家编辑面对面、戛纳VR交互式影展满足观众好奇心、城市里的咖啡露营生活书香弥漫……9月16日，在第11届郎园国际创意文化节开幕式现场，市民收获的感官触动远远不止于此，新消费品牌孵化基地的创新源动力——首创郎园带给人的理念触动更加让人印象深刻。 新国潮、元宇宙、工业风、国际范儿——第11届郎园国际创意文化节潮酷开幕 　　“时空隧道”首次惊艳亮灯 　　250米中央站台点睛郎园Station文化艺术园区 　　郎园Station最“吸睛”的中央车站二期工程——“时空隧道”，于9月16日晚在华灯之下首次点亮。惊艳国际范儿与老旧仓库、遗留火车铁轨的文化冲击，让人感叹首都在更新中进化，城市在发展中蝶变。 　　不到4年时间，首创郎园化腐朽为神奇，将曾经荒草丛生、少有人至的北京纺织仓库，更新为新消费品牌孵化基地、影视数字文化产业聚集的国际潮流新地标，首创郎园因此被誉为“文创园界的神笔马良”。 　　在郎园Station最初的改造方案中，遗留下来的中央车站就是整个园区的亮点，郎园Station的命名即由此而来。早在2018年第七届郎园文化节中，首创郎园就曾公开面向全球招标，征集最优秀的创意设计来改造中央车站。最终西班牙知名设计团队Estudio Cano Lasso S. L.建筑事务所的对中央车站的“时空隧道”设计方案脱颖而出。如今该方案从图纸变成现实，挑高达14米的中央车站，化身为集复合剧场、潮流T台、文化秀场、品牌发布现场、特色文化商业、体验展厅等多个功能空间于一体的城市文化舞台。 　　在文化节开幕式上，首创郎园首次公开发布：郎园Station中央车站二期空间由占地7000平米的超大开放型室内空间和20000平方米复合文化商业空间组成，未来将延续郎园Station的国际化潮流定位，坚守文化特色，拟引进国际设计买手店、潮流原创、品牌特色店、OMO商业（Online-Merge-Offline的缩写，即“行业平台型商业”）、策展艺术空间等业态，持续驱动潮流文化和新消费场景的深度融合。 新国潮、元宇宙、工业风、国际范儿——第11届郎园国际创意文化节潮酷开幕 　　呦呦物色、嘻番里元宇宙商业 　　郎园两大年度新发布，布局文化消费新物种 　　首创郎园的创新并非只停留在建筑改造层面，在创新商业模式探索的路上也在不断迭代出新。本届郎园文化节开幕式还有两个重磅发布，代表着首创郎园在传统文化介入新消费、用游戏变革传统商业这两个方向的着棋布子。 　　在郎园Station的老鼎丰点心博物馆，自然草本植物的摇曳姿态投射到斑驳的水泥墙上，流动光影下宋代茶席，配上非遗汝瓷、老字号点心，箜篌乐匠的演奏让人仿佛感受到遥远丝路上的秋风雅韵，绵延数千年的东方美学和文化珍馐，成为现代城市夜宴中的一道文化佐餐。 　　呦呦物色是首创郎园2022年度重点打造的新东方生活美学策展型商业IP。此次在郎园文化节期间的“秋丰至”国风音乐会，只是小试牛刀，五感俱被关照的传统文化沉浸式体验，让到场观众流连忘返。 　　据悉，呦呦物色未来将围绕四季和24节气规划文化体验场景，融合中国传统节日，把中国传统色、中国传统手工技艺融合人文设计，来展现东方生活美学，让新消费需求在唯美典雅的传统文化场景中被激活，而消费行为则在线上完成。呦呦物色在郎园Station和郎园Park的两个线下空间将在10月份首次公开齐亮相。 新国潮、元宇宙、工业风、国际范儿——第11届郎园国际创意文化节潮酷开幕 　　已在传统商业圈儿“吹皱一池春秋”的BOM嘻番里，自今年3月在海淀区六道口开业起，不仅被商业运营名家纷纷“踩盘”，还获得了国内一众知名互联网公司、游戏公司的热切关注。 　　嘻番里是精准定位Z世代消费，将消费与体验的线上和线下无边界黏合、双向导流的游戏主题新消费模型,其创新之处在于：以游戏为主线，用一部手机将玩家玩儿游戏与顾客逛商场的行为串起来，通过设计游戏闯关地图，将线上游戏卡位和商场店铺绑定，实现线下顾客与线上玩家的双向转化。这意味着，嘻番里的营业收入不仅有商场租金和商家经营的流水分成，还可以获得额外的游戏门票收入和游戏衍生收入。 　　据悉，虽然嘻番宇宙现在仅有海淀首店，但线上嘻番宇宙的平台搭建已经具备了多项目联动的基础条件。目前，首创郎园正在积极布局拓店中，计划三年之内在北京、上海、广州、深圳、成都、重庆等城市拓展10店，其中一半以上规划为城市首店，将嘻番里商业模型在全国复制。 新国潮、元宇宙、工业风、国际范儿——第11届郎园国际创意文化节潮酷开幕 　　国际范儿，引领潮流 　　郎园Station以文化内容创新供应，为传统线下商业改命 　　中秋节刚刚落幕的“舌尖上的一带一路”国际美食嘉年华，让郎园Station成为北京节假日潮流消费的引领力量；随之而来的北京金秋最大图书市集，齐集近200家出版社、书店、文化机构与厂牌，携上万种好书文创，让爱书之人过足了瘾；作家练摊儿、文化青年“赶场”看沙龙、知名编剧导演学者作家等“高质量人类”同台带来高知识能量摄入；书香搭配咖酒自由的快乐，也让淘书成为享受与休闲；很多来自新京报书评周刊公众号、小红书、果壳网的等线上平台的粉丝，也纷纷通过“在北京书市寻找诗歌”、“果壳好奇心书单”等优质内容策划，来到郎园station“线下朝圣”和“网友奔袭现”。 　　已正式更名为“北京图书市集”的郎园图书市集已经举办至第四届，与“舌尖上的一带一路”同属于首创郎园孵化的爆款精品文化内容IP，因其“创新+创意，体验+体会”的兼具，也成为了备受商家们欢迎的“文化引流利器”。 　　郎园Station前身是北京纺织仓库，因仓储功能所致，对外交通主要靠铁路运输物资。改造之前，因门前的半截塔路仅宽7米、不便通达，业内无人看好。昔日的老库房群落在首创郎园的改造运营下，成为潮人必打卡、周末节假日停车场一席难觅的网红园区，其根本在于：商业在当下的运营逻辑已经发生变化，文化以其不可替代的体验属性、社交属性，正在成为影响商业“人-货-场”三要素的组织变量。如何通过优质的文化内容创意，将线上流量吸引到线下，是首创郎园运营文化新消费的“独门秘籍”，而自有文化内容IP矩阵则是郎园十余年运营形成的“品牌护城河”。 　　在整个郎园文化节期间，郎园还有棱镜MINI戏剧节、郎园Calling艺术节、郎园In City城市音乐周、郎园艺管人才孵化计划、郎园社区文化节等多个自有文化内容IP在北京、厦门、杭州、乌镇等多地轮番上演文化大戏。 新国潮、元宇宙、工业风、国际范儿——第11届郎园国际创意文化节潮酷开幕 　　五大文化板块，喜迎二十大 　　第11届郎园文化节全国联动，文化热力不间断 　　据首创郎园工作人员介绍，第11届郎园国际创意文化节自9月16日开幕，一直持续到11月18日，持续64天，在郎园旗下全国多个园区同步开展。文化节共分为元宇宙新视界、非遗新生活、潮趣新消费、艺文新经典、社区新文化等五大板块，两个多月精彩不断！ 　　作为从北京走到全国的文创园区运营品牌，首创郎园将持续秉承文化产业与文化事业融合发展理念，通过丰富的文化内容运营，在文化打造新消费场域、文旅融合等方面持续进行创新实践，把文化“空间+内容+产业”融合运营的“郎园模式”、“首都经验”沿着大运河文化带和“一带一路”带到全国各地。二十大来临之际，首创郎园将不忘初心，砥砺前行，持续在文化产业高质量发展的道路上守正出奇，锐意进取！

9月15日晚，时隔两年，人民币对美元汇率在离岸市场再次“破7”，同时，在岸人民币对美元汇率也破“7”在即。这是自2020年8月以来，人民币对美元汇率首次跌破7.0的重要支撑位。 01 为什么人民币破7？ 今年3月下旬，人民币对美元汇率开启一波下行。 人民币汇率一路走低主要是因为美国加码货币政策调整。今年以来，为了抗通胀，美国已经连续4次加息，第5次即将落地，未来还会持续加码。 在美元持续走强的背景下，SDR(特别提款权)篮子里其他储备货币对美元都大幅度贬值，但和其他非美元货币相比，人民币贬值相对较小，而且人民币对其他非美元货币都在升值，所以人民币并没有出现全面贬值。 虽然近期人民币兑美元较快贬值，且短期犹存贬值压力。但专家一致认为，人民币不存在持续贬值的基础。中国外汇市场运行正常，跨境资金流动有序，受美国货币政策的溢出效应可控。中国经济长期向好的基本面没有变，加上人民银行仍有充足的稳汇率政策工具，汇率问题不会掣肘货币政策调控。在短期内，双向波动应该是一种常态。长期来看，世界对人民币的认可度会不断增强。 02 人民币贬值，对房地产影响在哪里？ 从房地产开发景气指数来看，房地产开发景气指数与汇率水平大体呈现负相关性。对于国内地产投资信心的减弱，一定程度使得资金外溢，使得资产价值下降，汇率水平提高。反过来讲，人民币对美元汇率如果持续贬值，也会导致一定程度的资本外流，从而对资产价格形成挑战。 另一方面，美元升值将会加速“收割”国内房地产。 人民币贬值意味着房企美元债将要换更多的钱，目前国内房企美元债大多发行于国内地产高峰时期的2012-2018年之间。 2011年前后，由于境外货币政策宽松，人民币汇率单边升值。国内企业开始加速发行美元债，而当时发行美元债时人民币兑美元汇率基本处于6.2-6.5之间。但随着美联储今年进入加息通道以来，人民币加速贬值，加上国内房地产行业的不景气，导致国内房地产企业雪上加霜。 如果以6.9左右的汇率换算，当年人民币高位时所发行的美元债，如今偿还需要额外增加6%-12%的成本。按融资10亿美元计算，相当于要比发行债券时多增加6000-12000万美元的成本，折算下来的也相当于要多付出4.2-8.3亿人民币。 而根据同花顺(300033)数据显示，从债务规模来看，今年10月也将是房企们的偿债高峰期，规模近千亿，且未来数月，仍是美元偿债的高峰期。 03 保地产还是保汇率？ 若只是单纯的从房价和汇率的角度出发，如果要保房价，货币政策就不能收紧，反而还要不断放水，但这势必对人民币带来贬值压力，汇率破7就不令人意外。同样，如果要保汇率，地产就必然要持续承压。 但是从整个地产行业及资产价值来看，地产是汇率“胜负手”，企稳反弹的地产一方面有助于遏制美元上行的势头，另一方面能够降低人民币汇率的风险属性，充分发挥资产分散化优势吸引资本流入。相反如果地产销售和居民端贷款不能明显改善，人民币未来一段时间将持续贬值。 因此，在本轮周期中，保地产就意味着保汇率。 04 破“7”之后，人民币走向何方？ 中信证券联席首席经济学家明明指出，在强美元的大背景下，人民币汇率是否破“7”这一关键点位已经没有那么重要，应理性看待国际形势复杂多变下汇率的波动。 他指出，中国央行可用于稳定汇率的政策工具较为丰富，包括但不限于启动逆周期因子、调节企业跨境融资宏观审慎调节参数等。其中，逆周期因子将直接作用于人民币对美元中间价报价模型，从历史经验看，该工具对于应对人民币持续的单边贬值行情非常有效。 05 结语 不过，从各位首席经济学家观点看来，人民币汇率指数总体仍将保持稳定，东方金诚首席宏观分析师王青认为，接下来美元还可能保持阶段性强势，人民币兑美元可能仍存在一定贬值压力。不过，随着国内经济修复势头增强，加上我国国际收支状况有望保持顺差局面，人民币贬值预期很难有效聚集，短期“破7”并非意味着人民币汇价将出现新一轮大幅下行过程。 从房地产的角度来看，如果在“金九银十”传统地产销售黄金期，地产企业企稳反弹趋势明显，将对人民币汇率提供一个坚强支撑。

近日上海票交所公布的《截至2022年8月31日的持续逾期名单》显示，存在商票逾期现象的房地产项目公司数量从7月的2005个大幅增至8月的2801个，环比大幅增长39.7%，占全部商票逾期企业的比重环比增长3.13pct至67.6%。当前房企商票逾期基数较大的情况下，8月整体商票逾期环比增速仍明显高于4-7月平均的环比增速16.8%，主要缘于个别出险房企流动性问题持续发酵，对供应商造成的负面冲击甚至超过预期。 8月较7月新增逾期项目公司910个，环比增长127%；与此同时7月发生逾期但8月实现逾期余额清零的项目公司有114个，因此8月持续逾期的项目公司数量环比净增加796个。在8月新增的名单中，有近6成归属于2家出险房企，分别为418个和113个，占到新增数量的45.9%、12.4%。个别出险房企债务危机继续蔓延，商票出现大面积逾期，倘若后续纾困政策及债务重组效果不及预期，将进一步冲击供应链、金融机构、地方政府、购房者等多方利益。 166家房企集团连续3月落入商票逾期名单 国企也未能幸免 据CRIC监测，8月商票逾期名单中房地产项目公司数量高达2801个，存在商票逾期现象的房企集团主体数量从7月的238家增至8月的279家，环比增多17.2%。 从279家发生商票逾期的房企集团开发商的规模梯队来看，TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200、TOP200+梯队中分别有1家、11家、9家、13家、21家和224家房企出现商票逾期现象。相较于6-7月，8月TOP10、TOP31-50梯队中商票逾期房企数量趋于稳定，个别房企因资金调配安排不当等因素当月发生逾期但月末或者下月已经偿清，而TOP11-30梯队房企主体逾期数量逐月环比增长1家，TOP51-100、TOP101-200梯队逾期房企较6月各增加3家，逾期房企数量处增长趋势，后续需重点关注商票持续逾期但公募债尚未违约房企的流动性情况。 TOP200+梯队的中小房企商票逾期数量增长较快，商票逾期的房企数量从6月的151家快速攀升到8月的224家，占全部逾期房企数量较6月增加4.41pct至80.3%，中小房企经营和资金压力更大。值得注意，8月拥有地方国资背景的项目公司商票逾期现象较前期有所增加，主要来自于河南、贵州等中西部区域，“国企刚兑信仰”逐渐打破。随着土地收入的减少，高度依赖土地财政、产业结构单一的地方政府旗下国企后续逾期现象可能愈发严重。 8月TOP50梯队的21家逾期房企主体共涉及旗下1950个项目公司发生商票未支付（7月：1316个），环比大幅增加48.2%，占到票交所披露的所有逾期项目公司的69.6%，较前期增幅明显。各梯队逾期房企涉及的项目公司数量环比均明显增多，逾期项目公司数量超过100个较上月增加2家至6家房企集团，甚至有2家房企集团旗下超过380个项目公司出现逾期，部分出险房企体量较大，集中爆发商票逾期风险对上游的冲击更为严峻。 此外，6月以来连续3个月出现在商票持续逾期名单的房企数量有166家，TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200、TOP200+梯队中分别有1家、8家、8家、10家、15家和124家房企连月出现逾期风险，基本上都是已陷入流动性风险的房企。当前各地政府对出险房企的纾困，主要通过政策引导、地方国企牵头从项目层面注入流动性支持以处置交付风险，项目纾困是长期的过程叠加地方政府对烂尾项目的选择较为分散，后续纾困效果待观察，倘若出险房企的流动性问题未解决，对上游供应商会造成严重的经营风险。 供应商经营风险攀升 上半年盈利下滑、现金流承压 从上下游主要产业的应收账款的资产质量来看，以申万建筑装饰、建筑材料和家具用品等地产关联行业为例，2022年中期三大行业中样本企业计提信用减值损失规模224.4亿元，较去年同期增长37.4%，增幅较为明显。2021全年三大行业的样本企业计提信用减值损失863.4亿元，2022上半年计提减值损失仅占到全年的26%,可能缘于季节性因素，半年度计提减值较少，到了年底可能需要大面积催收账款而出于谨慎性原则对房企客户应收账款、应收票据、其他应收款等会计提更多损失。 受此影响，房地产关联产业盈利能力大幅下滑，申万建筑装饰、建筑材料和家具用品等行业净利率的中位数水平均较去年同期有所下滑，降幅最为明显的是信用减值损失计提规模最大的建筑材料行业。此外，部分供应商的应收账款增速高于同期的收入增速，应收账款可能存在回收风险，经营现金流承压。如防水涂料龙头东方雨虹(002271)2022年中期应收账款同比增幅31.89%快于营收增幅7.57%，导致上半年经营性现金流净流出14.89亿元。 针对中小房企应收账款清欠问题，近期中央和地方政府也设立了协调小组和投诉举报渠道，也有政策正在研究将商业承兑汇票期限由1年缩短至6个月，为中小企业纾困解决应收账款回款压力。 总的来看，7-8月房企商票逾期增量延续了前期快速攀升的趋势，增幅愈发显著，出险房企集中爆发了商票逾期危机，8月新增逾期910个项目公司中近6成归属于2家出险房企。出险房企信用危机的发酵，商票逾期大增，供应商经营风险进一步扩大。当前许多出险房企的债务重组方案的出台都需要时间，叠加纾困政策主要从项目层面注入流动性而非接手房企的债务并对其注入财务援助，后期纾困和债务重组的效果还有待观察，倘若出险房企问题僵持不下，各方市场主体信心无法得到恢复，对上下游产业造成的负面连锁反应尤为显著。

截至8月25日，河北省今年棚户区改造工程已开工建设11.77万套安置房，建成10.55万套安置房，均提前完成年度棚户区改造任务。 　　为保证棚户区改造工程建设进度和质量，河北省住房和城乡建设厅每月在全省通报各地工作实施情况，派驻省级督导核查员，不定期巡查项目。同时，多渠道筹集资金，争取中央财政补助资金10.4亿元、中央预算内投资6.7亿元，安排省级财政补助资金3亿元，发行棚改专项债券239.5亿元。要求各地坚持合理布局棚改安置房，优化户型设计、严抓工程质量监管，安置房品质不能低于同小区开发的商品房品质。配套基础设施项目以及相关的城市道路、公共交通等城市基础设施项目，要与棚改安置房相衔接。

9月14日，中共中央宣传部举行“中国这十年”系列主题新闻发布会，介绍新时代住房和城乡建设事业高质量发展举措和成效有关情况。 据住建部副部长姜万荣介绍，十年来，我国保障性安居工程累计完成投资14.8万亿元，建设各类保障性住房和棚户区改造安置住房5900多万套。我国住房供应规模持续增加，这十年，商品住宅销售面积累计132.34亿平方米，是上一个十年的2.2倍。下一步，住建部将会同有关部门，继续扎实做好促进房地产市场平稳健康发展各项工作、持续完善住房保障体系。 住建部新闻发言人、住房改革与发展司司长王胜军在会上表示，十年来，住建部与各有关部门紧密配合，坚持把房地产发展的落脚点放在民生上，稳妥实施房地产长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、“一城一策”，促进房地产市场平稳健康发展。主要有以下几个方面： 一是建立政策协同机制。保持房地产调控政策的连续性稳定性，增强调控政策的协调性精准性，支持刚性和改善性住房需求，遏制投机炒房。 二是建立部省市联动机制。适应房地产市场运行规律，部省市联动管控，夯实城市主体责任，强化省级政府监督指导责任，因城施策用足用好政策工具箱，加强对城市“一城一策”的指导监督。 三是健全监测预警和评价考核机制。建立健全房地产市场信息系统和监测体系，常态化开展月度监测、季度评价、年度考核。对超出调控目标的城市，通过发函预警、会商约谈、调研督导等方式，督促城市人民政府采取有效措施，切实稳定市场。 四是加强对房地产市场监管。住建部与有关部门联合开展整治房地产市场秩序三年行动，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域违法违规行为，按照“管住不管死”的原则，加强商品房预售资金监管。 关于保交楼情况，王胜军称，今年8月份，住建部会同财政部、人民银行等有关部门出台了专门措施，以政策性银行专项借款的方式，支持有需要的城市推进已售逾期难交付的住宅项目建设交付，目前专项工作正在紧张有序的进行当中。 王胜军表示，房地产一头连着民生，一头连着发展。住建部将会同有关部门，继续扎实做好促进房地产市场平稳健康发展各项工作。一是坚持一个定位，即“房子是用来住的、不是用来炒的”。二是健全“两个体系”，即住房市场体系和住房保障体系，这两者缺一不可。三是努力实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。四是完善人房地钱四个要素联动机制，以人定房、以房定地、以房定钱。 住房问题关系民生福祉，政府必须“补好位”。其中，在健全“两个体系”方面，住房保障体系更多的是政府发挥补位作用。 去年6月份，国务院办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，第一次明确了国家层面住房保障体系的顶层设计，提出加快完善以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系。 据姜万荣介绍，在规范发展公共租赁住房方面，到2021年底，3800多万困难群众住进了公租房。通过公租房实物保障和租赁补贴，解决了大量困难群众的住房问题。 在大力发展保障性租赁住房方面，2021年、2022年，全国建设筹集330万套(间)保障性租赁住房，大约可解决近1000万新市民、青年人的住房困难。“十四五”期间，40个重点城市将建设筹集650万套(间)保障性租赁住房，可解决近2000万新市民、青年人的住房困难问题。 在因地制宜发展共有产权住房方面，到2021年底，北京市已累计筹集共有产权住房约8.3万套，上海市已经签约13.6万户。 在大力推进棚户区改造方面，这十年来，全国棚户区改造累计开工4300多万套，帮助了上亿棚户区居民改善了居住条件，实现了安居乐居。 姜万荣表示，下一步，住建部将以大力发展保障性租赁住房为重点，持续完善住房保障体系，进一步规范发展公租房，因地制宜发展共有产权住房，稳步推进棚户区改造，着力增强保障性住房供应。

　一场“保交楼”攻坚战正在有序推进中。 　　9月12日，恒大集团董事局主席许家印在恒大集团复工复产保交楼周例会上称，目前恒大全国保交楼项目共706个，已复工项目668个，未复工项目38个，相关地区公司要在9月30日前必须全面复工，竭尽全力做好复工复产保交楼工作。 　　3天前，建业地产总裁杨明耀也在“保交楼 稳民生”秋季工作部署会上称，要打好“保交楼”攻坚战。 　　打好“保交楼”攻坚战，地方政府也没有缺位。为了进一步攻坚化解问题楼盘，今年以来，包括吉林省、合肥市、郑州市、咸阳市、平顶山市等多个地区已先后召开会议，明确全面落实好“保交楼”工作。其中，郑州市在9月6日召开的强力攻坚“保交楼”专项行动动员会上，明确提出“确保10月上旬停工、半停工项目全面实质性复工”的攻坚目标。 　　东方金诚首席宏观分析师王青接受《证券日报》记者采访时表示，“保交楼”不仅对稳定房地产市场预期有重要影响，而且具备保民生的意义。 　　7月28日召开的中共中央政治局会议提出，要稳定房地产市场，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。 　　此后，各地“保交楼”政策持续加码，对引导楼市需求端企稳回升、推动房地产业金融环境回暖起到积极作用。 　　据克而瑞地产研究中心统计，自今年8月份住建部、财政部、人民银行等有关部门出台措施，明确通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付后，截至目前，至少已有南宁市、湖州市、绍兴市、石家庄市、萍乡市等10余个城市陆续出台“保交楼”政策，内容包括“一对一帮扶”、设立纾困基金、鼓励收购销房作为保障安置用房等措施。 　　在房地产纾困基金方面，目前，郑州市已设立百亿元房地产纾困基金；南宁市平稳房地产基金首期规模为30亿元；湖北省资产管理有限公司与浙商资产管理有限公司联合设立50亿元纾困基金，加大对湖北省不良资产的收购、处置力度，服务“保交楼、保民生、保稳定”。此外，杭州市、绍兴市也计划设立房地产纾困基金或稳保基金。 　　在王青看来，多地通过成立房地产纾困基金、投放专项贷款等方式，力争撬动多方资金确保烂尾楼盘复工、在建楼盘不出现烂尾风险，体现了各地政府部门防控房地产相关风险的“底线思维”。未来，“保交楼”政策措施有可能进一步升级加码，预计各地也会根据自身特点，创新丰富政策工具箱，其中包括扩大纾困基金规模、必要时设立代建代管机制等。 　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静接受《证券日报》记者采访时表示，今年决策层多次强调“保交楼”，预计后续各地对此的优化举措及配套资金将加快落实。只有“保交楼”才能稳民生、稳预期，只有“保交楼”如期推进，楼市信心和预期才能好转，下半年房地产市场才能进一步稳定恢复，从而对宏观经济带来正面影响。 　　对于当前房地产市场而言，无论是从避免房地产坏账问题造成较大金融风险，还是从扭转楼市下行趋势角度来说，预期的稳定以及信心的恢复都是其中的关键。 　　对此，58安居客房产研究院分院院长张波接受《证券日报》记者采访时表示，虽然购房者信心的恢复需要一个过程，但随着地方政府和房企的同步发力，特别是快速推进实质性复工，预计对市场信心的恢复效果将大于以往。

　寒意未散，房地产行业分化加剧。 　　2022年上半年，房地产从业者的日子过得较为艰难。疫情反复、楼市下行、资金回笼慢，翘首以盼的“红五月”未来，两拨偿债高峰却至，“内外交困”的行业格局下，上市房企交出了一份“分化加剧”的答卷。 　　剔除未能如期发布2022年中期业绩的上市房企后，据乐居财经统计，在169家上市房企中，129家归母净利润同比下降，占比高达76.3%；按盈利与否区分，55家房企亏损，合计亏损额超过了595亿元。 　　亏损榜首为富力地产，上半年亏损69.2亿元；建业地产紧随其后，交出了亏损56亿元的成绩单。同期，考出“盈转亏”成绩者亦不乏阳光城等过去TOP15成员；头部尖子生和国资房企亦难逃利润下滑窘境，好在其利润规模仍是行业佼佼者；而在盈利榜单中，中国海外发展、万科、保利发展、华润置地以及龙湖集团为前五名。 　　“房地产行业上市公司毛利率水平整体已降至20%低点，净利率水平逐渐向制造业靠拢，盈利规模受市场下行影响跌至近年低点，高投入高回报时代已经结束。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水向《证券日报》记者表示，行业已经进入低利润时代，待行业风险出清后，市场会进入复苏周期，上市房企毛利率水平仍有可能回升。 　　降价、资产减值等 　　是房企盈利能力下降主因 　　出现在亏损名单中的房企多是已出险或面临偿债危机的房企。 　　从乐居财经的统计数据来看，15家房企亏损额达到10亿元以上，除富力地产与建业地产外，蓝光发展、阳光城、正荣地产等8家房企亏损额在20亿元至50亿元之间；从归母净利率变动幅度来看，超七成房企同比下降，同比跌幅超过50%的房企高达84家。 　　乐居财经统计显示，今年上半年，在169家样本房企中，有40家房企归母净利润实现正向增长，其中有一半房企的增幅没有超过20%。同期，上市房企归母净利润TOP30的门槛，仅为11.49亿元，去年则为20.3亿元；TOP30平均归母净利为37.73亿元，同比减少30.8%。 　　中国海外发展、万科、保利发展以及华润置地4家房企的归母净利润均超过百亿元，分别为167.43亿元、122.23亿元、108.26亿元以及106.03亿元；15家房企净利润超过20亿元，其中，龙湖集团紧随四大“百亿元净利”房企之后，为74.8亿元。 　　在民营房企中，奉行长期主义的龙湖集团、在市场下行期逆市进取的滨江集团，归母净利率有所增长；背靠国资的建发股份、京投发展等房企，盈利能力也呈现上行态势，但增速也在10%以下。 　　值得关注的是，京能置业上半年转盈为亏，归母净利润同比下滑16146.48%，创下跌幅之最。 　　因创立以来第一次出现亏损，在9月1日的2022年中期业绩说明会上，建业地产董事会主席胡葆森向全体投资人致歉。“我们一直在进行深刻的反思，从自身找原因，绝不怨天尤人，也拒绝‘躺平’。” 　　刘水表示，从2022年上半年影响当期净利润水平的因素来看，一是加大存货、投资性物业、长期股权投资等资产减值准备计提力度；二是联合营项目收益减少；三是为应对确保现金流安全和调整投资布局，部分房企处置非核心资产，或形成亏损；四是受宏观经济下行压力大、疫情反复、居民收入预期转弱导致购买力转弱等因素影响。 　　不过，东高科技高级投资顾问毕然向《证券日报》记者表示，在“保交楼”与“防风险”指导思想之下，房地产行业的底部是坚实的，从近两个季度表现来看，在最困难的时刻，行业的整体营收、利润、费用、现金流并未引发系统性风险，而是逐步探底，“我们有理由相信复苏周期会到来，促使市场再度回暖。” 　　总体而言，头部尖子生仍能保持利润总盘子增长，但出险房企则被甩在后面，亏损或许只是开始。不难看出，在市场处在上下半场转换期内，上市房企业绩表现进一步分化。那么，接下来具备哪种能力的房企能够保持盈利能力上行呢？ 　　未来市场规模 　　仍超10万亿元 　　尽管目前大的经济环境和房地产行业形势都不容乐观，但从《证券日报》记者多方采访和头部标杆房企管理层在2022年中期业绩释放出的信息可知，中长期多数房企仍对市场抱有坚定的信心。 　　对于房地产行业发展走势的预判，龙湖集团执行董事兼CEO陈序平向《证券日报》记者表示，“今年是低开、筑底、向好的态势，整体稳中向好，全年房地产商品房成交规模比去年预计会出现30%左右的降幅，但我们还是觉得有信心。随着一些项目的陆续加推，8月份非常有信心实现单月增速转正。” 　　“我们认为房地产行业还是主导产业，估计年销售额维持在12万亿元的水平，长期还是看好这个行业，感觉绿城(中国)未来还大有可为。”绿城中国董事会主席张亚东向《证券日报》记者表示，接下来“我们会更加看重营收和利润的有质增长，未来还会保持两位数的增长。” 　　谈及下半场市场格局演化趋势，中国海外发展董事会主席颜建国提出了“三个分化”：一是市场分化，一、二线和强三线城市将是主战场；二是行业分化，房企数量将大幅减少，行业集中度将显著提升；三是企业分化，行业容错率下降，精准管理能力强、产品与服务口碑好的企业才能在竞争中胜出。

作为公积金政策优化的重点，“一人买房全家帮”这一措施正被全国多个城市推广。据记者不完全统计，今年以来超24个城市推出该项措施，以三四线城市为主。 　　接受《证券日报》记者采访的业内人士分析认为，“一人买房全家帮”后续有望扩展至更多城市。与此同时，随着近期高层多次表态“合理支持刚性和改善性住房需求”，短期内“一城一策”有望继续深化。 　　释放需求 　　唤醒“睡眠资金” 　　“一人买房全家帮”，主要是指子女购房可提取父母住房公积金账户余额，且父母可作为共同还款人参与还款。 　　例如，石家庄住房公积金管理中心9月6日发布消息称，自今年10月1日起，使用住房公积金贷款购买石家庄市行政区域内自住住房的借款人，其父母可以申请作为共同还款人参与还款；职工配偶为房产共有人的，配偶父母也可以申请作为共同还款人参与还款。共同还款人最多为2人。共同还款人可以申请提取住房公积金账户余额。这意味着石家庄明确表态支持“一人买房全家帮”。 　　“该项措施灵活性强且利好首套刚需购房者。”58安居客房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，由于多城已在该措施中严格限定了直系亲属范围，强化了自住属性，此举有望进一步促进新市民与青年群体购房。 　　中国银行研究院研究员叶银丹对《证券日报》记者表示，这一措施主要通过全家帮的形式来降低个人购房门槛和还款压力，有助于释放一部分刚性需求，但对于刺激改善性需求或者其他需求的作用预计相对有限。而除了可以更好地支持合理住房需求外，该措施还进一步盘活了现存公积金账户中的资金，即可以唤醒“睡眠资金”，以此提高住房公积金使用效率，更好地发挥住房公积金减轻职工住房支出负担的作用。 　　从年内各地出台的房地产支持政策来看，相较放松限购等楼市调控内容，住房公积金政策的调整优化显然更加多样化，如提高公积金贷款额度和累积贷款额度，降低公积金贷款首付比例，支持公积金租房以及“一人买房全家帮”等。 　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静在接受《证券日报》记者采访时表示，住房公积金作为长期住房专用储蓄，使用范围较为有限，仅能用于居民住房相关款项，对使用范围及方式进行优化符合公众预期；同时，住房公积金政策指向性较强，有利于直接为真正有购房需求的居民提供支持，促进住房需求释放。本轮房地产行业进入深度调整期后，住房公积金政策惠及的城市更多，因此也成为今年房地产领域出台数量最多的调控政策类型。 　　用好政策工具箱 　　扭转楼市预期 　　中房研协测评研究中心监测统计，8月份，地方累计出台房地产调控政策75条。调控政策内容覆盖企业供给端和居民需求端，核心举措包括降低房企土地竞买保证金、优化限购政策、发放购房财税补贴、上调住房公积金最高贷款额度、下调购房最低首付比例等。 　　然而房地产市场的下行趋势仍未得到明显缓解。据易居研究院发布的《百城新房成交报告》显示，8月份，全国100个城市新建商品住宅成交面积为2389万平方米，环比下降8%，同比下降32%。 　　“透过新建商品住宅单月成交面积同比增速数据也可以看出市场的压力和变化。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，观察去年6月份以来的新房成交同比增速数据，总体处于持续下降、降速先扩大后收窄的态势。尤其是今年4月份，新房成交同比增速更是出现了61%的较大降幅，虽然该指标在5月份、6月份得到明显改善，但是7月份、8月份降幅又有所扩大，分别为33%和32%。这说明楼市复苏过程仍面临不确定性，也意味着当前刺激提振刚性和改善性住房需求依然迫切。 　　《证券日报》记者梳理发现，自7月28日中共中央政治局召开会议明确提出“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求”后，召开的4次国务院常务会议中，有3次会议均提及相关内容。 　　其中，7月29日召开的国务院常务会议提出“支持刚性和改善性住房需求”；8月24日召开的国务院常务会议提出“允许地方‘一城一策’灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求”；8月31日召开的国务院常务会议强调“支持刚性和改善性住房需求，地方要‘一城一策’用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款”。 　　在陈文静看来，随着政策面对房地产市场频繁释放积极信号，短期内各地“一城一策”力度有望加大，预计将继续优化“认房认贷”政策，降低首付比例、降低房贷利率等。 　　东方金诚首席宏观分析师王青在接受《证券日报》记者采访时表示，除了住房公积金政策的优化调整外，后续“一城一策”政策可能还会实施包括放宽“商转公”条件，鼓励地方通过各种方式加大保交楼政策支持力度，以及进一步改善当地房企融资环境等措施。 　　在王青看来，未来扭转楼市预期、推动房地产市场企稳回暖的关键仍是下调房贷利率。因此，预计年内5年期以上LPR报价仍存进一步下调空间。

河南省郑州市住房保障和房地产管理局将在9月8日下午召集已在郑州市出现项目逾期交付和已售停工的开发商开“保交楼”吹风会。 　　据已接到通知的房企人士对澎湃新闻表示，会议内容主要包括“保交楼、保民生、保稳定”的任务，确保全市停工楼盘全面复工。 　　对于网传的《郑州市“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案的通知》，有房企人士表示该文件属实。该《通知》要求在10月6日前，实现郑州全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工。文件由“郑州市安置房建设和问题楼盘攻坚化解工作领导小组”在9月6日印发。 　　9月7日晚间，据大河报报道，该通知要求：要围绕停工问题楼盘项目不能按期交房、停工烂尾的原因，集中全部力量和有效资源攻坚克难，全力化解停工问题楼盘项目中存在的突出矛盾和主要问题，以停工问题楼盘项目全面持续实质性复工作为化解研判的最终标准。 　　出险房地产企业要切实承担自救主体责任，千方百计承担或配合“保交楼”任务，通过处置未开发土地、在建项目和资产、公司股权等方式，多渠道筹集资金，加快资金回笼进度，降低杠杆率，归还挪用资金，回归主业。 　　政府全力纾困。要用好保交楼专项借款，加强资金监管，确保项目顺利实施和资金使用安全，凡使用专项借款的房地产企业须将有效资产抵押给辖区平台公司；各开发区、区县(市)要会同相关单位，积极争取商业银行资金，做好专项借款配套融资、纾困资金配套融资以及购买公寓作为人才房的配套融资；各开发区、区县(市)要用好“4+1”模式，并积极动员停エ问题楼盘项目或开发企业梳理提供更多优质资产，与纾困基金和并购贷银行做好对接。 　　做好破产重整。各开发区、区县(市)要本着应破尽破的原则，成立破产清算协调专班，引进破产重整投资人，鼓励开发企业尽快向法院申请破产，确保尽快完成资不抵债的楼盘项目处置；市区两级法院要加大破产重整案件办理进度，利用府院联动机制，积极配合属地政府，采取短、平、快等办法快速处置。 　　严肃追究责任。各开发区、区县(市)要组织审计、财政、住房和城乡建设等有关部门对停工逾期问题楼盘原有预售资金使用情况进行专项审计，制订处置方案；对停工逾期问题楼盘原有预售资金被挪用的，能够追回的应当依法及时追回；房地产企业控股股东、实际控制人对资金挪用负有责任的，应当对损失承担连带责任；相关主管部门监管不到位的，商业银行对资金挪用有过错的，依法依规承担相应责任；税务部门要对不配合复工的房地产企业进行偷漏税核查。 　　领导分包，主官兜底。各开发区、区县(市)党政主要领导要亲自带头，亲自分包1-2个重大停工问题楼盘项目；对于其他较为复杂的停エ楼盘，明确分包领导后，属地党委政府主要领导要履行兜底责任。

8月百强房企实现销售操盘金额5190.1亿元，环比基本持平，同比下降32.9%，降幅略有收窄。 　　5190.1亿元 　　近期，上市房企陆续披露2022年8月销售简报，销售情况进一步分化。部分大中型房企8月销售金额虽仍处于低位，但环比已有所好转。 　　业内人士表示，目前行业进入“金九银十”销售旺季，随着前期稳楼市政策持续显效，消费者购房预期有望好转。对于房企来说，提振销售业绩仍将是未来发力的重点。 　　部分房企销售金额环比改善 　　有的房企8月销售金额实现同比、环比增长，前8个月累计签约金额同比降幅进一步收窄。 　　金地集团披露的2022年8月销售情况公告显示，8月公司共实现签约面积102.4万平方米，同比增长14.45%；实现签约金额212.3亿元，同比增长11.56%。2022年1-8月，公司累计实现签约面积595.8万平方米，同比下降38.22%；累计实现签约金额1403.9亿元，同比下降32.34%。 　　2022年7月，金地集团实现签约面积74.1万平方米，同比下降39.16%；实现签约金额185.5亿元，同比下降27.63%。2022年1-7月，公司累计实现签约面积493.3万平方米，同比下降43.61%；累计实现签约金额1191.6亿元，同比下降36.78%。 　　有的房企虽然8月销售金额仍处于低位，但是相比7月已有所改善。 　　中南建设披露的8月经营情况公告显示，房地产业务方面，2022年8月，中南建设共实现合同销售金额50.3亿元，实现销售面积46万平方米。2022年7月，公司共实现合同销售金额49.1亿元，实现销售面积46.4万平方米。 　　相比之下，一些头部房企8月销售金额环比有所下滑。 　　9月5日晚，碧桂园公告称，2022年8月，集团连同其合营公司和联营公司共实现归属本公司股东权益的合同销售金额约288.7亿元，归属本公司股东权益的合同销售建筑面积约为346万平方米。7月，集团连同其合营公司和联营公司共实现归属本公司股东权益的合同销售金额约301.1亿元，归属本公司股东权益的合同销售建筑面积约为344万平方米。 　　2022年8月，融创中国实现合同销售金额约107.5亿元，实现合同销售面积约80.6万平方米。2022年7月，融创中国实现合同销售金额约110.3亿元，实现合同销售面积约88.4万平方米。 　　克而瑞研报显示，8月百强房企实现销售操盘金额5190.1亿元，环比基本持平，同比下降32.9%，降幅略有收窄。8月，百强房企中近六成企业单月业绩不及上半年的月均水平，但也有部分规模房企业绩表现较佳。 　　百强房企拿地规模降幅环比收窄 　　从拿地态度看，以万科为代表的部分头部房企8月拿地金额环比有所下降。 　　万科A披露的2022年8月销售及近期新增项目情况简报显示，2022年7月销售简报披露以来，公司新增加开发项目2个，分别位于苏州和银川，需支付权益地价17.56亿元；新增1个物流地产项目，需支付权益价款2.32亿元。而7月销售及近期新增项目情况简报显示，自6月销售简报披露以来，公司新增加开发项目2个，需支付权益地价46.82亿元；新增2个物流地产项目，需支付权益价款3.16亿元。 　　中指研究院数据显示，2022年1-8月，百强房企拿地总额达到8816亿元，拿地规模同比下降53.3%，降幅比上月收窄2.3个百分点，连续三月维持收窄态势。整体来看，保利发展、华润置地、招商蛇口拿地金额居前。 　　投资机会有望增加 　　8月中下旬，多数城市公布了第三轮集中供地计划。为了维持土地市场稳定，多个城市供应量较第二轮大幅提升，供地结构也相对均衡。杭州、上海均小幅调整了土拍规则，意在吸引更多企业参与。随着市场信心恢复带动销售提升，叠加核心城市土拍规则改善，将给中小房企带来更多投资机会。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，目前行业进入“金九银十”旺季，随着前期稳楼市政策持续显效，消费者购房预期有望好转，房企推盘策略也将陆续调整。行业逐步进入房屋销售提振的关键时期，交易环境有望进一步改善。对于房企来说，提振销售业绩仍将是未来发力的重点。 　　从房企表态看，不少房企看好下半年行情。 　　万科总裁祝九胜在中期业绩会上表示，相信公司下半年销售业绩会比上半年好。万科今年销售专项行动有四个方面的动作：一是提升佣金结算速度；二是调整销售激励政策；三是整合自身销售力量；四是销售能力短期培训和提升。自开始部署专项行动以来，公司围绕去化库存、加快回款已取得一定成效。

受个别房地产企业风险暴露、个别楼盘按揭断供影响，房地产信贷风险备受社会各界关注。多位商业银行负责人表示，市场对此不必恐慌，房地产领域的信贷资产质量总体平稳可控。接下来，要着重平衡好稳融资与防风险的关系，既要保障房地产合理融资需求、支持刚性和改善性住房需求，也要提升风险管理的精细化水平，严把增量风险入口关，稳妥化解存量风险，尤其要确保“保交楼、稳民生”工作有序推进。 　　房企贷款不良率有所上升 　　今年上半年，个别房地产企业风险暴露，所涉及的楼盘开发项目延期交付，导致个别购房者停止偿还个人住房贷款。受此影响，上半年商品房销售面积同比下降22.2%，商品房销售额下降28.9%。 　　“房企存量贷款的资产质量确实承受一定压力。”中国农业银行副行长张旭光介绍，截至6月末，农业银行房地产业不良贷款余额335亿元，较上年末上升53亿元，不良贷款率3.97%，较上年末上升0.58个百分点。建设银行数据显示，截至今年6月末，该行房地产业不良率2.98%，较上年末上升1.13个百分点。 　　尽管房企贷款的不良率有所上升，但风险可控。“不良率上升的原因，主要是前期少数扩张较快、负债水平高的房企持续暴露风险，但要看到，其风险暴露目前已较为充分。”张旭光说。此外，由于监管部门已建立“房地产贷款集中度管理制度”，各银行的房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比并不高。“在对公房地产方面，邮储银行的表内外业务规模均较小。”中国邮政储蓄银行副行长姚红表示。 　　个人住房贷款的资产质量则保持平稳，受个别楼盘按揭断供的影响较小。“截至6月末，工商银行个人住房贷款不良率为0.31%。”中国工商银行副行长王景武表示。建设银行副行长李运表示，该行涉及停贷断供的个人住房贷款逾期金额占全部个人住房贷款余额的0.018%，风险整体可控。 　　稳融资防风险两手抓 　　房地产融资不能因噎废食。多位业内人士表示，要稳融资、防风险两手抓，平衡好两方面关系，统筹发展与安全。 　　稳融资，要保障房地产合理融资需求。“中国银行将继续支持房企的合理融资需求，有序安排房地产贷款投放，维护住房消费者合法权益。”中国银行风险总监刘坚东说，持续优化房地产贷款结构，优先支持保障性租赁住房、普通住宅开发项目。 　　稳融资，还要支持刚性和改善性住房需求。“农业银行将进一步加大个人住房贷款的投放力度。”农业银行副行长林立说，一是主动对接头部企业、优质二手房中介，从源头拓展业务储备；二是开展产品创新，重点研发“新市民贷”系列产品，提高差别化金融服务能力；三是优化信贷业务流程，如简化申报资料、优化自动审批规则等。“今年上半年，农业银行个人住房贷款共投放4138亿元，净增1025亿元。”林立说。 　　防风险，要严把“增量风险”关口。一方面，要提高精准防控能力。“要有效区分具体项目风险和企业集团风险，不能搞一刀切。”张旭光表示。另一方面，要提高全流程风险防控能力。“充分利用智能风控工具，持续做好房企监测预警。”建设银行首席风险官程远国说。 　　防风险，还要做好“存量风险”的化解，尤其要稳妥推进困难房企的风险化解。去年12月份，监管部门印发通知，鼓励金融机构以市场化方式支持风险化解、行业出清。记者从多家商业银行获悉，相关工作正在稳步推进。 　　有序推进“保交楼、稳民生” 　　在化解存量风险的过程中，“保交楼、稳民生”工作至关重要。住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行等部门近期出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。近日召开的国务院常务会议提出，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。 　　目前，保交楼工作正有序推进，相关风险逐步得到化解。“我们对存在保交楼风险的楼盘进行了梳理，已有746个项目纳入地方政府保交楼管理范围，60个项目达到交付条件、正在陆续办理交付手续。”林立说。 　　受益于政策支持、各方努力，市场预期趋于稳定，个人住房贷款需求正逐步恢复。“从建设银行的情况看，今年四五月份，受房企流动性压力加大、疫情散发影响，个人住房贷款的需求端承压。”李运表示，但在6月份，该行个人住房贷款的受理量、投放量明显回升，环比分别增长54%、49%，日均受理量接近30亿元，达到了上半年的相对高点。 　　“可以预判，这一轮房地产市场的集中释放正在接近尾声。”交通银行副行长周万阜表示，接下来，该行将在当地政府的总体安排框架下，遵循监管部门的指导意见，积极推进“保交楼、稳民生”工作，依法依规做好相关金融服务，维护房地产市场平稳健康发展。 　　在各层面政策的推动下，房地产业的需求端、供给端将持续积累积极因素。中国民生银行首席经济学家温彬认为：“5年期以上LPR下降15个基点，有助于扭转市场预期、促进楼市回暖和消费回升。” 　　

　近期，多家房企召开了2022年中期业绩发布会，证券时报记者对房企高管关于市场形势、投资策略、收并购等热点问题的回应进行了梳理。 　　多位房企高管认为，当前房地产市场已经筑底，市场信心逐步恢复，虽然短期市场依然承压，但对中长期市场向好有信心。 　　谈市场：短期承压 　　中长期向好 　　在业绩发布会上，当前市场形势和未来市场预判是必问的问题，可见其受关注程度。 　　龙头房企万科在两个月前就喊出“短期市场已经筑底，但恢复是缓慢温和的过程”的判断。在这次中期业绩发布会上，万科董事局主席郁亮仍然坚持这个观点。他还表示，现在房地产行业来看，稳地价、稳房价、稳预期的三大调控目标，前两个基本已经实现了，稳预期出现了比较大的挑战，需要重建市场信心。 　　碧桂园集团总裁莫斌也认为，去年6月份市场下行到今天，已经进入了底部，而且是在底部盘整的时候，现在最重要的就是市场信心的恢复。他认为明年6月份市场应该恢复到健康发展的阶段。 　　中海地产董事局主席颜建国和华润置地副主席兼首席运营官张大为均认为，房地产市场短期来看依然是承压的，不过中长期市场是向好的。 　　颜建国认为，房地产市场需求包括数亿新市民的需求，包括中心城市的聚集效应与改善型需求，房屋折旧与新造的动态平衡。中国人口基数大、市场存量巨大，很多房子到了一定年限，需要改造新造，如果每年置换2%，都是一个规模巨大的量，未来房地产行业还是一个很庞大的行业，是一个可以长期坚持的行业。从美国房地产发展历程可以看到，房地产发展高峰后会下降，但是下降没有那么快，仍旧维持很庞大的量。 　　“当前的市场处于上下半场的转换期，转换期需要一段时间，包括行业出清，过程相当复杂，也是比较惨烈的。行业重整完了，进入下半场，市场里的玩家、行业利润率都会进入一个相对稳定阶段，进入另外一个平衡。经过转换期以后，中国经济发展韧劲、中国人口城市化率还在进一步上升，中心城市进一步聚集等，这些要素会进一步发挥作用。所以，对于中长期市场，我们是乐观的，有信心的。”颜建国说。 　　谈投资：量入为出 　　现金流第一 　　上半年，行业经历深度调整，不少房企调整了投资策略，拿地金额大幅减少。对于下半年投资计划，多位房企高管表示，将坚持量入为出、现金流第一的原则。 　　“我们从去年下半年开始就调整了投资策略和投资的强度，在布局上向着确定性的市场，即人口流入、市场能级较高、市场厚度较厚的方向调节。”碧桂园常务副总裁程光煜说，这是一个总的策略方向，下半年公司会根据现金情况，在保障公司经营和生产安全的前提下，有富余资金会拿来投资；同时也会根据机会出现的情况和能否把握这些机会来投资。 　　万科上半年也减少了拿地，对此，万科执行副总裁刘肖表示，万科长期以来坚持量入为出，坚持仓位的合理，在此基础上还要增加一条投资原则，即“要获得特别好的项目”。在过往，万科曾由于部分项目投资失误，追高冒进导致开发业务盈利水平下降。他解释，“特别好的项目”首先要求片区市场比较好，这是最重要的标准；其次要有把握为客户提供好产品、好服务；第三，财务指标、经营指标、效率指标，尤其净利润、ROI(投资回报率)指标要比较出色。“做好投资，是提高毛利的重要因素。”他说。 　　华润置地首席战略官谢骥也表示，公司一贯坚持稳健投资策略，坚持量入为出、现金流第一的原则，根据现金流情况安排投资结构。 　　美的置业执行董事兼副总裁王全辉则表示，下半年在投资方面会更多考虑现有手上的土地资源以及合作项目的安全问题，在新增土地上投入精力会比较少，在合作项目会投入比较大，确保合作项目的安全、按时交付。 　　谈并购：广泛接触 　　慎重做决策 　　在行业出清阶段，不少房企希望通过出售优质资产回笼资金，项目收并购受到监管部门的支持，多家金融资产管理公司(AMC)也加入纾困房企之列。对于收并购计划，多位高管表示，会广泛接触收并购机会，同时严谨慎重做预判和决策。 　　程光煜表示，今年上半年，碧桂园已经跟39家企业进行了收并购，其中有一些是未出险的企业，也有相当数量是出险企业，进行归编分家安排后，已经完成了63个项目工作，涉及金额大概35亿元。“目前我们对这类企业总体上比较多的做法，主要是在内部已经合作的项目降低风险，提升资产周转效率。”他说，当然也不排除跟央企和AMC公司合作，进行一些有益的收并购，但是这部分多数还在洽谈阶段，真正实质落地的项目有限。 　　对于并购，颜建国表示，好项目是唯一的标准。中海仍然坚持选择主流城市、主流地段，坚守投资回报刻度。对符合投资标准的项目，都会深入研究，全力抓住机会。 　　“当前市场下，并购的机会不少，同行有些在卖资产，有些卖股权，我们都有大量接触，上半年也完成了几单项目并购，并购金额超过100亿元。未来几个月，我们会保持积极姿态，全面撒网，希望有更好项目能够进来。当然这取决于整体市场发展形势，我们仍将坚持以收定支、以销定投，在确保企业经营稳健的前提下进行并购投资。”颜建国说。 　　瑞安房地产行政总裁王颖则表示，房地产市场在整体调整过程中会出现很多收并购的机会，瑞安对于这类机会是保持积极谨慎的态度，收并购首先会去考虑它的项目类型是不是跟瑞安的发展区域及发展类型相对比较匹配，是不是能够符合公司的投资标准，在符合投资标准情况下会积极考虑这样的项目。

　“金九银十”已经来临，房企也加紧布局。 　　今年以来，房地产市场销售端未有明显的好转，整体来看，经历6月的小幅回暖之后，7、8月的市场出现回落。进入9月，值此传统的销售旺季，“造节”送优惠、线上卖房、举办艺术展获客等成为房企发力销售的方式。 　　不过，对于“金九银十”，也有一些房企并未有明显的动作，而是将主要精力放在债务重组等方面。 　　过去两年，房地产行业均未迎来真正的“金九银十”旺季，今年，市场又将如何？ 　　寒冷市场下的分化 　　过去的8月，房地产市场的成交依旧未能摆脱“寒冷”之势。克而瑞发布的数据显示，8月，TOP100房企的销售操盘金额环比基本持平，同比降幅为30.9%，同比降幅较7月略有收窄；不过，累计前8个月来看，百强房企的同比降幅仍保持在47.4%的较高水平。 　　不过，“寒冷”的市场中，也有房企表现不错，市场呈现分化的特点。 　　9月5日晚间，金地集团发布公告显示，8月，金地集团单月实现签约面积102.4万平方米，同比及环比分别上升14.45%、38.2%；单月销售金额212.3亿元，同比上升11.56%，环比增长14.5%。 　　除了金地，保利、中海、金茂、滨江、建发房产、绿地控股、龙湖的销售成绩也出现较大幅度的回升。根据克而瑞统计的数据，8月，上述房企的全口径销售金额环比分别上涨26.6%、39.3%、57.4%、16%、56.8%、26.6%、22.7%。 　　不过，多数房企的销售同比仍处于较大的下降态势。8月末的中期业绩会上，万科董事会主席郁亮表示，当前，房地产行业的三大调控目标——稳地价、稳房价、稳预期，前两个目标基本已经实现，稳预期则出现了比较大的挑战，稳预期即是“信心”的问题。 　　备战“金九银十” 　　在市场信心急需重建的当下，房企迎来了“金九银十”的促销节点，那么，今年“金九银十”会呈现什么特点？众房企有哪些促进销售的安排和计划，销售业绩会在上一台阶吗？ 　　从以往的情况来看，房企会通过一些优惠策略来吸引购房者，今年也不例外。中海地产方面对第一财经表示，公司营销线会做一场9.9购房节，全国范围联动，主要内容与去年相似，涉及相关购房福利，优惠房源，家电赠礼等。 　　也有房企发力线上营销。招商蛇口相关负责人对第一财经表示，一直都对项目所在城市的市场趋势、所处板块的库存等进行动态研究，结合项目流速、资金情况，制订“一项目一策略”的分级定价政策。针对不同项目，接下来招商蛇口也会在其官方线上售楼处“招商好房”小程序会推出有吸引力的优惠折扣。 　　实际上，从去年下半年以来，房企就开始想办法抓回款促销售，在此期间，“以价换量”是最常见的方式。 　　根据中指研究院统计的房企销售数据，第一财经计算发现，2022年上半年，销售额排名前20的房企中，有12家的销售均价都出现了不同程度的下跌，另外8家的销售均价上涨，销售价格降低的房企多于上涨的房企。 　　具体来看，销售均价下跌的12家房企包括碧桂园、保利发展、中海地产、绿城中国、融创中国、龙湖集团、绿地控股、新城控股、旭辉集团、越秀地产、金科集团、世茂集团。销售均价上涨的8家房企包括万科、华润置地、招商蛇口、金地集团、中国金茂、滨江集团、华发股份、远洋集团。 　　降价幅度超过10%的房企有四家，分别是碧桂园下跌15.6%，绿城中国下跌10.2%，绿地控股下跌11.7%，金科集团跌幅最大，为21.9%。金科地产在业绩预告中表示，行业销售整体大幅下挫，公司为刺激销售回款，采取降价促销及专项去库存等措施，导致毛利率降低、销售费用增加。 　　值得注意的是，2022年上半年降幅度较大的碧桂园和金科集团，销售均价分别为8127元/平、7781元/平，都低于1万元/平。反观销售均价上涨的8家房企，销售均价都大于1.6万元/平。 　　金地集团公告显示，下半公司可售货值比较充足，公司将围绕“销售提速，回款为先，压实责任，抓细抓实”的经营主题，坚定经营目标，创新营销动作，精准把握客户需求和变化，以创新方式坚决执行操盘动作，提高销售去化水平。 　　金地集团表示，“以价换量”是企业促进库存消化、保障自身现金流平衡的有效举措之一。金地一直坚持随行就市的量价经营策略，根据市场变化灵活调整。2022年上半年金地集团的销售均价较2021年进一步提升至24000元/平方米。“未来如果有合适的阶段性窗口期，我们也会通过灵活的定价策略迅速实现销售目标，将资金从项目上置换出来，补充更优质的货源。” 　　另外，也有房企想要通过在销售项目上举办活动和艺术展览来吸引顾客。花样年对记者表示，传统的地产营销把很多钱花在销售杀客上，最近一年以来，花样年在销售投入上逐步转变为以客户为出发点，主要行动包括对展示区进行焕新，增加公共区域功能，在项目样板房举办小型展，让客户体验更美好、更丰富、更艺术。 　　花样年还对记者表示，现在的市场不是简单的客户信心问题，而是客户对行业失去了期待和信任，花样年希望与行业、城市、客户一起创造更多可能性，让客户恢复对地产行业的期待和信任。 　　第一财经了解到，也有房企并未对“金九银十”做过多的准备。一出险房企对记者表示，“金九银十”期间，公司没有特别的营销计划，“正常销售”。另一名出险房企人士对也表示，现在是公司海外债务展期的关键博弈时刻，涉及公司国内外的传播都很谨慎，关于销售的情况也不太方对外透露。 　　“金九”缺席将是大概率事件？ 　　值得注意的是，传统“金九”已连续两年缺席。克而瑞数据显示，2020年9月，百城成交面积降至4859万平方米，环比下降2%，同比涨幅收窄至7%。2021年9月，百城成交持续下滑至3378万平方米，环比下降7%，同比跌幅扩至30%。 　　房企发力“金九银十”的营销，预计会有怎样的效果？ 　　克而瑞研究中心表示，展望9月，房地产市场依旧难言乐观，“金九”缺席将是大概率事件，即便供应放量增长，成交也难显著反弹。一方面，行业大周期拐点真正到来，随着市场下行趋势不断强化，传统销售旺季也难出现大幅上涨行情。另一方面，稳地产政策威力尚未显现，叠加市场信心不稳，较难扭转市场下行预期。 　　不过，克而瑞也表示，城市将继续分化。北京、合肥等市场更具弹性，随着供应放量，成交有望明显反弹；广州、南京等市场或将持续修复但区域分化加剧，主城区需求坚挺，远郊区域去化仍困难；重庆、青岛等市场或将走出谷底，成交有望筑底回升；南宁、长春及多数三四线市场持续承压，成交或将持续低位运行，部分城市价格战或将愈加激烈。 　　不过，也有观点对未来的预期持乐观态度。中期业绩会上，龙湖集团首席执行官陈序平表示，6月起，市场出现了持续筑底并反弹的迹象，预判今年是低开-触底-向好的态势，全年的房地产成交规模同比去年预计会出现30%左右的降幅，但整体市场往向好的方向走。 　　另外，除了房企发力销售端，也有观点认为，政策端也应进一步发力。中指研究院指数事业部分析师孟新增表示，9月房地产市场的表现对当前市场情绪的修复、宏观经济的稳定恢复等均较为关键，在传统“金九”到来之际，各项稳市场的举措积极出台和落地，有利于购房者置业意愿和市场信心好转，有利于9月市场活跃度提升，特别是热点一二线城市。

“人民对美好生活的向往，就是我们的奋斗目标”。因此，只是为了满足人们“刚性和改善性住房需求”，房地产行业就还应该有一个美好的未来。 在当下稳经济大盘的一揽子政策行动中，稳房地产行业，成为了一个焦点所在。 8月24日，国务院常务会议提出允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求；一周之后的8月31日，国务院常务会议又提出支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。 如果人民对美好生活的向往，很重要一点体现在住有所居，那么“一城一策”就不只是短期稳增长的政策，更是长期新发展的要求。 保交楼，是底线，是最起码的要求。支持刚性和改善性住房需求，是长线，是稳住购房者的预期，也是稳住建房者的预期，才是最长远的打算，住有所居，才是房地产业的未来。 这种从短期到长期的变化，可以带来一些全新的视角。 第一个视角，是舍弃。 支持刚性和改善性住房需求，就是坚持“房住不炒”，两者一体两面。放弃炒房思维，是对购房者说的，也是对开发商说的。一个良性的未来，就得放弃高房价、快增长的模式。 买房的人，之所以买房，是为了提升生活品质，而不是为了投机，为了买房之后期待房价暴涨脱手获利；建房的人，也不能再是野蛮生长，不能毫无忌惮加杠杆疯狂拿地，放弃房子建好了就有人抢、不愁卖的思维。反之，应该是保持稳健的财务杠杆和现金流，精挑细选拿地建房，满足那些刚需和改善性住房的需求。 对于执行“一城一策”的地方政府而言，是放弃不适当的“土地财政”思维，一方面，通过不同地区的不同比较优势，制定适当的产业政策，通过产业升级，发展地方经济；另一方面，是向城市建设者，尤其是中低收入人群，提供稳定可靠的公租房、保障性住房。 第二个视角，是发展。 房地产业还有美好的未来，还是未来的支柱产业，对上下游产业仍然还有最强的带动力。住有所居，“房住不炒”，一个城市有一种需求，一个城市就得一种政策，未来对更大、更好的房子的需求是结构性的，未来批土地、建房子，也应该是结构性的。 大家都买不起的东西，还是因为数量不够，但跟以前不一样的是，房子的需求是结构性的，开发商要精打细算，在什么城市、什么地段、有什么人、有什么不一样的需求，政策制定者要根据本地的结构化需求，制定合理的供地政策和供地数量，制定个性化的购房和贷款政策。 在一线城市，房子的需求更大，为了稳住房价，土地的供给应该适当放大；在三四线城市，房地产需求减缓的地方，为了稳住房价，土地的供给应该适当放缓。全国一盘棋之下，不同的地方，不仅信贷政策，供地思路也应该“一城一策”。 房地产行业，不再是宏观调控的短期抓手，也不再是土地财政的灵丹妙药。但是，房地产行业依然有美好的未来，请记住，未来的需求是结构性的，人人都有改善住房需求，期待环境更好，交通更便利，中国的城市化进程还远远没有结束。 未来人们住房条件将不断得到改善，不炒房，但合理购房需求不会受到限制，房地产业未来可期。

受个别房地产企业风险暴露、个别楼盘按揭断供影响，房地产信贷风险备受社会各界关注。多位商业银行负责人表示，市场对此不必恐慌，房地产领域的信贷资产质量总体平稳可控。接下来，要着重平衡好稳融资与防风险的关系，既要保障房地产合理融资需求、支持刚性和改善性住房需求，也要提升风险管理的精细化水平，严把增量风险入口关，稳妥化解存量风险，尤其要确保“保交楼、稳民生”工作有序推进。 　　房企贷款不良率有所上升 　　今年上半年，个别房地产企业风险暴露，所涉及的楼盘开发项目延期交付，导致个别购房者停止偿还个人住房贷款。受此影响，上半年商品房销售面积同比下降22.2%，商品房销售额下降28.9%。 　　“房企存量贷款的资产质量确实承受一定压力。”中国农业银行副行长张旭光介绍，截至6月末，农业银行房地产业不良贷款余额335亿元，较上年末上升53亿元，不良贷款率3.97%，较上年末上升0.58个百分点。建设银行数据显示，截至今年6月末，该行房地产业不良率2.98%，较上年末上升1.13个百分点。 　　尽管房企贷款的不良率有所上升，但风险可控。“不良率上升的原因，主要是前期少数扩张较快、负债水平高的房企持续暴露风险，但要看到，其风险暴露目前已较为充分。”张旭光说。此外，由于监管部门已建立“房地产贷款集中度管理制度”，各银行的房地产贷款余额占比、个人住房贷款余额占比并不高。“在对公房地产方面，邮储银行的表内外业务规模均较小。”中国邮政储蓄银行副行长姚红表示。 　　个人住房贷款的资产质量则保持平稳，受个别楼盘按揭断供的影响较小。“截至6月末，工商银行个人住房贷款不良率为0.31%。”中国工商银行副行长王景武表示。建设银行副行长李运表示，该行涉及停贷断供的个人住房贷款逾期金额占全部个人住房贷款余额的0.018%，风险整体可控。 　　稳融资防风险两手抓 　　房地产融资不能因噎废食。多位业内人士表示，要稳融资、防风险两手抓，平衡好两方面关系，统筹发展与安全。 　　稳融资，要保障房地产合理融资需求。“中国银行将继续支持房企的合理融资需求，有序安排房地产贷款投放，维护住房消费者合法权益。”中国银行风险总监刘坚东说，持续优化房地产贷款结构，优先支持保障性租赁住房、普通住宅开发项目。 　　稳融资，还要支持刚性和改善性住房需求。“农业银行将进一步加大个人住房贷款的投放力度。”农业银行副行长林立说，一是主动对接头部企业、优质二手房中介，从源头拓展业务储备；二是开展产品创新，重点研发“新市民贷”系列产品，提高差别化金融服务能力；三是优化信贷业务流程，如简化申报资料、优化自动审批规则等。“今年上半年，农业银行个人住房贷款共投放4138亿元，净增1025亿元。”林立说。 　　防风险，要严把“增量风险”关口。一方面，要提高精准防控能力。“要有效区分具体项目风险和企业集团风险，不能搞一刀切。”张旭光表示。另一方面，要提高全流程风险防控能力。“充分利用智能风控工具，持续做好房企监测预警。”建设银行首席风险官程远国说。 　　防风险，还要做好“存量风险”的化解，尤其要稳妥推进困难房企的风险化解。去年12月份，监管部门印发通知，鼓励金融机构以市场化方式支持风险化解、行业出清。记者从多家商业银行获悉，相关工作正在稳步推进。 　　有序推进“保交楼、稳民生” 　　在化解存量风险的过程中，“保交楼、稳民生”工作至关重要。住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行等部门近期出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。近日召开的国务院常务会议提出，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。 　　目前，保交楼工作正有序推进，相关风险逐步得到化解。“我们对存在保交楼风险的楼盘进行了梳理，已有746个项目纳入地方政府保交楼管理范围，60个项目达到交付条件、正在陆续办理交付手续。”林立说。 　　受益于政策支持、各方努力，市场预期趋于稳定，个人住房贷款需求正逐步恢复。“从建设银行的情况看，今年四五月份，受房企流动性压力加大、疫情散发影响，个人住房贷款的需求端承压。”李运表示，但在6月份，该行个人住房贷款的受理量、投放量明显回升，环比分别增长54%、49%，日均受理量接近30亿元，达到了上半年的相对高点。 　　“可以预判，这一轮房地产市场的集中释放正在接近尾声。”交通银行副行长周万阜表示，接下来，该行将在当地政府的总体安排框架下，遵循监管部门的指导意见，积极推进“保交楼、稳民生”工作，依法依规做好相关金融服务，维护房地产市场平稳健康发展。 　　在各层面政策的推动下，房地产业的需求端、供给端将持续积累积极因素。中国民生银行首席经济学家温彬认为：“5年期以上LPR下降15个基点，有助于扭转市场预期、促进楼市回暖和消费回升。”

在我国，房地产业是国民经济中的一个重要产业。房地产业横跨生产、流通、消费三大领域，在增加财政收入，创造就业机会，改善居住条件，提高城市居民居住条件，带动相关产业和促进经济发展等诸多方面起着重要作用。 受经济大环境影响，近些年地产行业持续低迷，全国大部分城市房地产销售出现断崖式下滑。根据统计局数据显示，2022年上半年商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。 在此情况下，房产经纪人规模量庞大，管理难、佣金结算等环节问题逐渐凸显，让房地产开发商和房产经纪公司运行更加艰难。 【房地产行业遇到的问题】 1、房产经纪人规模庞大难管理，耗费房企人力和时间成本 在房地产行业，房产经纪人规模庞大且流动性强，这一特点使得房地产开发商、房产经纪公司面临大量频繁地收集个人信息的情况，繁重的工作量不仅耗费人力和时间成本，而且也容易出现人工统计失误、信息丢失的问题，给房企造成很多麻烦。 2、给房产经纪人结算时，收集票据难且存在不合规风险 在房地产行业，兼职销售、老业主、路人等群体皆可成为房产经纪人，参与售房拿提成。但是随着税务大数据的上线，监管力度逐渐加强，企业用传统现金发放提成以及私人账户转账提成的行为，都存在极大不合规风险，同时，提成发放后，房企也面临收集个人票据难的又一大问题。 【身边云房地产行业解决方案】 1、提供系统化工具，线上管理更加轻松高效 身边云提供的系统化工具，可以实现房产经纪人自主线上签约，节省了房企人力和时间成本，而且还能实现佣金线上批量发放，有效避免人工统计大量人员薪资和下发失误等问题。在线上可随时查看人员信息，不用再担心信息的缺失。 2、四流合一，保障房企结算安全、合规、稳定 为保障全流程的合规性，平台上与房产经纪人签署的协议、任务需求的流转记录、付款记录、发票票据流程，都完整留存，符合四流合一，保障房企给房产经纪人结算的安全合规。 当下，随着行业利好趋势，房地产公司纷纷想抓住机遇，通过更加低成本和高效率且合规的方式来提升业绩，借助身边云数字化基因和房地产行业定制化解决方案是一个不错的选择。未来，身边云将持续探索房地产行业，不断更新迭代并提供增值服务，以期推动房地产行业更健康高效发展。

即日起龙港市正式在首批13个试点社区实施集体经济组织成员住房公积金制度，将农民群体纳入公积金保障体系。目前，已有首批50位农民提交建缴申请，经审核后将由市公积金管理部门为其开立个人账户。 　　龙港是农民集资建设的全国第一座农民城，2019年8月龙港镇撤镇设市，成为全国首个“镇改市”，也是目前全国唯一实行“大部制、扁平化”行政管理体制改革的县级市，直辖102个社区。全市现有常住人口46万余人。 　　“约一半市民是集体经济组织成员。融资难、融资成本高、贷款时间短等，是制约他们建房、购房的难题。”龙港市农业农村局党组成员、总农艺师蔡启尧告诉澎湃新闻，长期以来住房公积金仅限城镇职工缴纳。为破解机制壁垒、资格审查、资金监管等障碍，龙港参照温州市灵活就业人员缴存住房公积金的模式，由市农业农村局、公积金分中心、财政局等建立协商机制，监管财政配缴资金使用，并接受审计监督。 　　据介绍，在首批13个试点社区，年满16周岁且未达到法定退休年龄的灵活就业集体经济组织成员，均可纳入公积金建缴对象，涵盖在村务农人员、进城务工人员、个体工商户等，覆盖人群达23868人。申请者可按照不低于龙港市上年度最低月工资标准10%的比例，自愿缴纳住房公积金。连续缴存6个月后，可享受15万至50万元不等的公积金贷款额度。建缴住房公积金的“无房户”集体经济组织成员还可按月享受财政配缴补助，标准为个人月缴存额的25%，最高不超过每人每月75元。达到法定退休年龄或账户封存满6个月的，可申请办理销户提取。

9月1日，中指研究院发布数据，据其对全国100个城市新建、二手住宅销售市场的调查数据显示，8月份，百城新房、二手房价格环比继续下跌，且下跌城市数量创新高。 　　具体来看，8月份百城新建住宅平均价格为16203元/平方米，环比下跌0.01%，跌幅与7月份持平；百城二手住宅平均价格为15991元/平方米，环比下跌0.13%，跌幅较7月份扩大0.04个百分点。从下跌的城市数量看，8月份共53个城市新建及二手住宅价格环比均下跌，较上月增加14个。其中，包括18个二线城市，35个三、四线城市。 　　“整体来看，各梯队城市的房地产市场表现分化加剧，即核心一、二线城市楼市保持较强韧性，三、四线城市虽然不断出台楼市宽松政策，但房地产市场运行仍面临较大压力。”中指研究院指数事业部总经理曹晶晶在接受《证券日报》记者采访时如是说。 　　需要注意是，8月份房地产市场的走弱不仅体现在价格层面，从销售层面看，亦不理想。CRIC数据显示，8月份其重点监测的30城成交面积环比下降13%，同比跌幅达31%，与上月基本持平。其中，一线城市成交面积转降，同比、环比分别下降16%、10%；26个二、三线城市成交面积同比、环比分别下降33%、13%。 　　中国银行研究院研究员叶银丹在接受《证券日报》记者采访时表示，作为顺周期行业，一方面房地产行业的复苏有赖于中国经济大环境的改善；另一方面，在居民购房预期及意愿已经发生转变的背景下，特别是在居民对长期房价看跌情绪增强的情况下，或许需要政策面释放更多、更有力的改善信号。 　　事实上，当前楼市的低迷表现已经引起中央及政策面的高度关注。比如，自7月28日中共中央政治局会议提出“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生”后，《证券日报》记者梳理后发现，在此后召开的4次国务院常务会议上，有3次会议均提到要“支持刚性和改善性住房需求”。 　　与此同时，结合政策面来看，住建部、财政部、人民银行等有关部门已于近日出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。此外，继5月份5年期以上LPR单独调降15基点，时隔两个月，5年期以上LPR在8月份再度下调15个基点。至此，全国首套及二套房贷款利率下限已降至4.1%和4.9%。 　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静在接受《证券日报》记者采访表示，近期国务院常务会议接连释放房地产积极信号，更加明确地体现了中央对房地产的态度，即稳定房地产市场重要性被进一步突出。短期来看，各地楼市政策宽松方向或聚焦信贷方面，通过优化二套房认定标准、下调房贷首付比例及利率等方式，降低居民购房门槛和成本，支持合理住房需求。在房地产市场传统的“金九”到来之际，各项稳楼市举措的积极出台和落地，有利于购房者置业意愿和市场信心好转，有利于9月份房地产市场活跃度提升。

公摊面积又惹争议了。 　　8月18日，“山东青岛一小区业主购房后发现公摊面积占比高达46%”冲上热搜，随后的8月24日，内蒙古自治区住建厅一则对《关于规范房屋“公摊面积”的提案》答复迅速出圈，答复称，将取消“公摊面积”的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。 　　不过8月31日，据媒体报道，内蒙古自治区住建厅房地产市场处有关负责人对此回应，“住建厅网站上登的是一个上报住建部的建议，部分媒体有过度解读之嫌”。 　　9月1日，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《每日经济新闻》记者微信采访时分析，当下公摊面积常常引起争议纠纷，是因为老百姓对公摊面积规则不太清楚，如包含什么内容、计算规则，以及开发商在其中的可决策空间。 　　官方层面首次回应 　　根据内蒙古自治区住建厅网站对内蒙古自治区政协十二届五次会议王凤华委员《关于规范房屋“公摊面积的提案》答复，委员提出的在商品房交易中使用套内面积作为计价依据，对维护老百姓切身利益具有积极的作用，因此我厅将取消“公摊面积”的建议列为近期亟需修订的立法项目建议上报住建部。 　　答复指出，目前，全国在商品住宅的交易和确权中普遍以共有建筑面积为标准，公摊面积确定具有很强的专业性，广大购房者对分摊的公共建筑面积的合理性、准确性缺乏专业了解，也不能直观的了解实际套内面积，且公摊面积因项目不同存在差异，造成消费者的质疑和矛盾纠纷。 　　在商品房交易中使用套内面积作为计价依据，对防止出现公摊面积无序增加，减少购房过程中的矛盾纠纷，维护老百姓切身利益具有积极的作用。 　　关于公摊面积取消与否，业内争议不一。 　　有观点认为，多半不会通过。现在各种税费是按照建面收取的，建筑面积如果不作为房屋交易中的标准计量方法，难道提高费率？以前买了房子的怎么办？两三年前买了房子还没有办不动产证的怎么算？ 　　还有观点认为，取消公摊面积，亏的是购房者，因为期房制度没有改变，购房者盯着房子公摊，还要警惕不合理促销背后的交房风险。 　　不过易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示，此次内蒙古对于公摊面积制度的存废提出了正面回应，具有积极意义。这是目前官方层面对于公摊面积这个热门话题的首次回应，势必使得过去民间讨论较多的问题更受政府层面关注，对于保障购房者权益等具有积极作用。 　　李宇嘉补充说，立法目的出发点是不错的，维护购房者权益，让购房者明晰购房面积包括专有面积和共有面积，也就是我们常说的公摊面积。同时明晰公摊面积包含什么内容，在规划、预售等环节，明确告知购房者，更重要的是信息透明和公开，让购房者也能消费得明明白白。 　　公摊面积对定价结果影响不大 　　据法制日报《110平方米的房子“到手”仅61平方米》，购房者购买110平方米的房子，到手却发现套内面积只有60多平方米；购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积，收房时却变成了46%。 　　事实上，公摊面积被诟病，除了面积大小外，还多因其规则不透明，以及各方在其中宽泛的操作空间。2001年施行的《商品房销售管理办法》明确规定：商品房建筑面积由套内建筑面积和公用建筑面积共同组成。具体来说：套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。 　　而公用建筑面积一般由以下两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。 　　李宇嘉认为，当前公摊面积对房价影响并不是特别大，因为购房者在买房时肯定是包括两部分的，即专有面积和公摊面积，包括墙体、电梯井、楼道、过道等等公共空间，购房者也必须付费。 　　“按照当下土地出让规则，开发商拿地时，实际是整个居住部分和公共配套的部分，所以对定价最后结果影响不是很大。” 　　严跃进也表示，若改革公摊面积制度，则需要修改配套制度、明确概念和计价方式、做好宣传和设置合理的过渡期，这方面是有压力和难度的。

为保障房屋租赁当事人的资金安全及合法权益，目前该市房屋租赁管理服务平台已新增住房租赁资金监管功能。 　　据介绍，为进一步加强郑州市住房租赁企业监管，规范市场秩序，促进郑州市住房租赁市场健康发展，保护当事人合法权益，郑州市近期已根据《关于印发郑州市住房租赁资金监管办法(试行)的通知》(郑房〔2021〕72号)要求，完成了市房屋租赁平台住房租赁资金监管模块开发建设工作，并启动投入使用。此举标志着郑州市住房租赁资金监管工作正式拉开帷幕。 　　截至目前，已有8家监管银行的平台系统，完成了与郑州市房屋租赁平台的对接，具备了开展住房租赁资金监管业务的能力。8月25日，郑州市房管局已组织召开全市住房租赁资金监管工作推进会，对租赁企业、相关银行及辖区住房保障部门就住房租赁资金单监管工作进行了宣传和培训，并提出了具体工作要求。 　　同时，郑州市正结合“双随机、一公开”市场检查，督促住房租赁企业尽快开设住房租赁资金监管专用账户，便于相关工作全面有序推进，郑州市房屋租赁平台首页也将随时公布住房租赁企业的资金监管专户开设情况和相关工作进展情况。 　　郑州市房管局租赁处相关负责人提醒称，上述工作全面推开后，广大租房群众可在郑州市房屋租赁平台选择已接受住房租赁资金监管的企业，申请住房租赁资金监管相关业务，租赁当事人的资金安全及合法权益将会得到有效保障。

海南省住房公积金管理局9月2日就近期制定的《关于调整住房公积金使用政策的通知(征求意见稿)》公开征求意见，拟推出“一人购房全家帮”相关住房公积金互助使用政策，保障缴存人住房刚性需求。 　　《(征求意见稿)》称，“一人购房全家帮”业务是指在海南省连续足额缴存住房公积金6个月以上的购房人，在省内购买家庭首套自住住房，可以使用其配偶及直系亲属的住房公积金支付购房首付款和对冲偿还住房公积金贷款。直系亲属是指购房人及其配偶的父母或子女。 　　购房人直系亲属家庭在海南省无未结清的住房公积金贷款且住房不超过1套(2孩及以上家庭可放宽至2套)，方可申请办理直系亲属的购房提取和对冲还贷业务。 　　《(征求意见稿)》，提出提取支付首付款业务，办理时间在购房一年内，由购房人一同申请提取本人、配偶及直系亲属的住房公积金，且仅限办理一次。在商品房(或保障性住房)未足额支付首付款且购房合同备案前申请的，购房人、配偶及直系亲属可提取住房公积金转至开发商预售资金监管账户，用于支付差额部分首付款；在商品房(或保障性住房)已支付首付款且购房合同备案后申请的，提取住房公积金转至购房人账户。购房人、配偶及直系亲属累计提取金额不超过购房首付款。 　　对冲偿还住房公积金贷款业务的，购房人住房公积金贷款审批后，购房人及其配偶住房公积金月缴存额之和不足对冲还贷的，购房人及其配偶的直系亲属可申请办理对冲偿还住房公积金贷款业务。

近日，有关房屋公摊面积的话题引发关注。内蒙古自治区政协委员王凤华提出了《关于规范房屋“公摊面积”的提案》，内蒙古住建厅网站专门对此作了回复。回复称，目前全国在商品住宅的交易和确权中普遍以共有建筑面积为标准，“公摊面积”确定具有很强的专业性，广大购房者对分摊的公共建筑面积的合理性、准确性缺乏专业了解，也不能直观地了解实际套内面积，且“公摊面积”因项目不同存在差异，造成消费者的质疑和矛盾纠纷。 　　回复中还提到，内蒙古住建厅将取消“公摊面积”的建议列为近期亟须修订的立法项目建议上报住建部。为何房屋公摊面积会有这么大争议？如何让消费者买房买得明明白白？ 　　内蒙古住建厅回应取消“公摊面积”：仅为上报建议 　　就近日热议的取消“公摊面积”一事，内蒙古自治区住建厅房地产市场处有关负责人回应说：“住建厅网站上登的是一个上报住建部的建议，部分媒体有过度解读之嫌。” 　　公摊面积为何备受关注？ 　　公摊面积如此受关注，是因为我国2001年6月起施行的《商品房销售管理办法》中明确了商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。 　　北京师范大学政府管理研究院副院长宋向清对此解释：“商品房不仅仅是业主拿到的居住的套房，还需要建设为业主居家所配套的楼道、电梯、大堂等。这些是为所有业主服务的公共空间，它们的建设费用应该由业主来分摊。” 　　此前，在山东青岛有购房人收房时，发现自己所购买的房屋公摊面积达到了房屋总面积的46%以上。 　　购房业主1：房产证面积是128.35平方米，套内面积不到70平方米，主卧11平方米，但是双人床、床头柜、衣柜放不开，次卧8平方米。 　　购房业主2：建筑面积110平方米，实际使用面积是59.25平方米，次卧的使用面积是6平方米多一点。 　　宋向清认为，公摊面积之所以引发争议，在于这一部分的费用业主承担得是否明明白白、合情合理。“比方说本来是内部经营的场所，如地下车库、小超市，(开发商)把它也作为公共空间去公摊，那么经营收益应该分给业主，又不分给业主，又形成了收益。还让业主承担这一部分公摊面积(的费用)，显然业主是无法接受的。” 　　河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授刘社也表示，开发商在售房时采用建筑面积计算价格有其他的考虑。“比如一套房总价130万元，原来按100平方米来算，那就是一平方米13000元；现在要按70平方米来算，就将近2万元一平方米，单价就上去了。所以，第一可以让消费者感觉每平方米不是太贵，这是心理作用；第二，开发商也可能把一些不该公摊的算到公摊面积里。” 　　公摊面积能否取消？ 　　公摊面积容易引发纠纷，到底能不能够取消呢？有观点认为，在商品房销售中，附加公摊面积虽是普遍现象，但公摊面积缺乏法律依据和制度约束，建议取消。 　　中原地产首席分析师张大伟则表示，关于公摊面积，其实市场上有很多误区，他认为公摊面积不能取消，争议点应该是公摊是不是揉到房价里面，按照建筑面积计费。“从使用上来看，像电梯、楼道等这一部分公摊在整个建筑的计价里肯定是存在的，只是说这部分计价是不是要按照建筑面积、套内面积来体现。就跟买核桃一样，是买核桃仁还是买带皮的核桃？这个方式不一样。” 　　张大伟认为，现在的问题是部分开发商在期房预销售时，把样板间的面积设置过大，让购房者觉得自己将来买到的房子面积就是如此，这是对消费者的不负责任。因此，公摊部分一定要公开透明，在卖房的时候就让消费者明晰。“很多城市有成文的、很成熟的经验，规定开发商交付的房屋和样板间必须设置为1:1，并保留开发商建设的样板房到交房之后三个月以上。” 　　北京师范大学的宋向清看来，解决公摊面积的问题，在规划设计及报批阶段，就应对公共服务为主的公摊占用做出合理的规划指标限定，并对一些明显超出常规的“高公摊”现象进行严管。“最终商品房相关的分摊规则还是要调整。取消公摊面积、采用公摊成本代替公摊面积，让老百姓买多少平方米，住的就是多少平方米。但实际上，业主也公摊了公共空间的费用，只是说价格提升了。而这个价格提升是制度和规则改变而造成的，不是市场上的投资、投机行为引起的。”

近日，有关房屋公摊面积的话题引发关注。内蒙古自治区政协委员王凤华提出了《关于规范房屋“公摊面积”的提案》，内蒙古住建厅网站专门对此作了回复。回复称，目前全国在商品住宅的交易和确权中普遍以共有建筑面积为标准，“公摊面积”确定具有很强的专业性，广大购房者对分摊的公共建筑面积的合理性、准确性缺乏专业了解，也不能直观地了解实际套内面积，且“公摊面积”因项目不同存在差异，造成消费者的质疑和矛盾纠纷。 回复中还提到，内蒙古住建厅将取消“公摊面积”的建议列为近期亟须修订的立法项目建议上报住建部。为何房屋公摊面积会有这么大争议？如何让消费者买房买得明明白白？ 内蒙古住建厅回应取消“公摊面积”：仅为上报建议 就近日热议的取消“公摊面积”一事，内蒙古自治区住建厅房地产市场处有关负责人回应说：“住建厅网站上登的是一个上报住建部的建议，部分媒体有过度解读之嫌。” 公摊面积为何备受关注？ 公摊面积如此受关注，是因为我国2001年6月起施行的《商品房销售管理办法》中明确了商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。 北京师范大学政府管理研究院副院长宋向清对此解释：“商品房不仅仅是业主拿到的居住的套房，还需要建设为业主居家所配套的楼道、电梯、大堂等。这些是为所有业主服务的公共空间，它们的建设费用应该由业主来分摊。” 此前，在山东青岛有购房人收房时，发现自己所购买的房屋公摊面积达到了房屋总面积的46%以上。 购房业主1：房产证面积是128.35平方米，套内面积不到70平方米，主卧11平方米，但是双人床、床头柜、衣柜放不开，次卧8平方米。 购房业主2：建筑面积110平方米，实际使用面积是59.25平方米，次卧的使用面积是6平方米多一点。 宋向清认为，公摊面积之所以引发争议，在于这一部分的费用业主承担得是否明明白白、合情合理。“比方说本来是内部经营的场所，如地下车库、小超市，（开发商）把它也作为公共空间去公摊，那么经营收益应该分给业主，又不分给业主，又形成了收益。还让业主承担这一部分公摊面积（的费用），显然业主是无法接受的。” 河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授刘社也表示，开发商在售房时采用建筑面积计算价格有其他的考虑。“比如一套房总价130万元，原来按100平方米来算，那就是一平方米13000元；现在要按70平方米来算，就将近2万元一平方米，单价就上去了。所以，第一可以让消费者感觉每平方米不是太贵，这是心理作用；第二，开发商也可能把一些不该公摊的算到公摊面积里。” 公摊面积能否取消？ 公摊面积容易引发纠纷，到底能不能够取消呢？有观点认为，在商品房销售中，附加公摊面积虽是普遍现象，但公摊面积缺乏法律依据和制度约束，建议取消。 中原地产首席分析师张大伟则表示，关于公摊面积，其实市场上有很多误区，他认为公摊面积不能取消，争议点应该是公摊是不是揉到房价里面，按照建筑面积计费。“从使用上来看，像电梯、楼道等这一部分公摊在整个建筑的计价里肯定是存在的，只是说这部分计价是不是要按照建筑面积、套内面积来体现。就跟买核桃一样，是买核桃仁还是买带皮的核桃？这个方式不一样。” 张大伟认为，现在的问题是部分开发商在期房预销售时，把样板间的面积设置过大，让购房者觉得自己将来买到的房子面积就是如此，这是对消费者的不负责任。因此，公摊部分一定要公开透明，在卖房的时候就让消费者明晰。“很多城市有成文的、很成熟的经验，规定开发商交付的房屋和样板间必须设置为1:1，并保留开发商建设的样板房到交房之后三个月以上。” 北京师范大学的宋向清看来，解决公摊面积的问题，在规划设计及报批阶段，就应对公共服务为主的公摊占用做出合理的规划指标限定，并对一些明显超出常规的“高公摊”现象进行严管。“最终商品房相关的分摊规则还是要调整。取消公摊面积、采用公摊成本代替公摊面积，让老百姓买多少平方米，住的就是多少平方米。但实际上，业主也公摊了公共空间的费用，只是说价格提升了。而这个价格提升是制度和规则改变而造成的，不是市场上的投资、投机行为引起的。”

每个城市都有各自独特的山水城林和历史文化底蕴。只有从各自的经济发展水平、地理条件、历史文化变迁等实际条件出发，才能设计各具特色的城市天际线，从而真正地擦亮城市名片。 　　周琦 　　东南大学建筑学院教授 　　很少有建筑形式像超高层建筑一样，在为人类拓展生存空间的同时，也引来巨大的争议，比如建设运营成本高、建设周期长、消防施救难度大、得房率低等。 　　近日，我国对超高层建筑“限高”的决心，在社交媒体迎来一片叫好：“实用型最重要”“后期维修养护都是问题”……网友的热烈讨论，使“我国不再新建500米以上高楼”的相关话题冲上微博热搜。 　　话题的中心，是国家发改委近日发布的《“十四五”新型城镇化实施方案》中提及的建筑“限高”标准，即不得新建高度500米以上建筑，严格限制新建高度250米以上建筑。 　　那些欲与天公试比高、曾经撑起城市天际线的网红地标，缘何现在被弃如敝履？城市容颜该如何妆点，才能在经济社会发展和人类宜居宜业间求取平衡？ 　　两年四次，超高层建筑管控力度不断提高 　　两年四次，在涉及全国的建筑风貌、基础设施建设、新型城镇化等政策体系中“围追堵截”超高层建筑，这样的力度可谓巨大。 　　细数前三次的“围堵”，不难发现，我国对超高层建筑的“限高”方向日益明确。 　　2020年4月，住建部、国家发改委发布《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，指出“一般不得新建500米以上建筑”“严格限制新建250米以上建筑”。 　　2021年6月，国家发改委印发《关于加强基础设施建设项目管理确保工程安全质量的通知》，提到“严格限制新建250米以上建筑”“不得新建500米以上超高层建筑”。 　　2021年10月，住建部和应急管理部发布《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》，明确城区常住人口300万以上城市严格限制新建250米以上超高层建筑，不得新建500米以上超高层建筑。 　　面对500米的“身高天花板”，开发商纷纷出招将建筑高度拉伸到极致：南京江北国际金融中心高度从600米降到499.8米，苏州中南中心由729米降到499.15米，西安中国国际丝路中心大厦由501米降至498米…… 　　高层建筑是现代文明的成果，人类追求站得更高、看得更远的美好愿望早已有之。“当初美国的石油、通讯、钢铁等行业的巨头，纷纷兴建高层建筑，后来很快发展到超高层建筑，也就是100米以上的建筑发展阶段。”东南大学建筑学院教授周琦介绍，技术、市场、资本、土地等多重因素的加持，让超高层建筑迅速在全球遍地开花。 　　十中有六，我国超高层建筑数量众多 　　在有限的土地上建造更大使用面积的建筑以节约土地，是催生超高层建筑的源动力。 　　我国从二十世纪初开始探索高层建筑建设。当时，在上海、天津、广州等地，我国积极学习西方的先进高层建筑建造技术, 建造了一批具有当时世界先进水准的高层建筑。1976年，随着高达114米的广州白云宾馆落成，我国进入超高层建筑发展阶段。 　　“在改革开放以后，城市现代化进程加速，城市中心区的集聚效应越发明显，催生了大量的办公、居住需求。随着地价在建设成本中的占比不断攀升，楼也越建越高。那时流行的一种观念是：一个城市第一高楼的高度，代表着城市经济的发展水平，是城市现代化的标志。”江苏省设计大师、东南大学建筑设计研究院执行总建筑师曹伟说。 　　改革开放带来的不仅是城镇化进程加快。周琦表示，许多外企进入中国后，他们对现代化的办公环境、设施的需求，也推动了超高层建筑的勃兴。中国多年持续的经济发展，也在客观上为超高层建筑的发展提供了内在动力。 　　“随着土地的价格越来越昂贵，以及一些城市打造地标性建筑的需求不断提升，我国超高层建筑的规模在2010年左右达到了顶峰。”周琦说。 　　记者登录世界高层建筑与都市人居学会网站查询发现，目前中国超过150米的建筑已经有2964座，其中超过200米的有964座，超过300米的有102座。世界最高的十栋超高层建筑中，有六个在中国。2015年建成的上海中心大厦是目前国内最高的超高层建筑，高度达到632米，共120层。在全球范围内，上海中心大厦从高度上仅次于迪拜高828米的哈利法塔。而在全球拥有150米以上建筑数量最多的10个城市中，香港、深圳、上海、广州、重庆5个中国城市位列其中。 　　不只高度，如何更好构建城市地标 　　超高层建筑的建设、运营维护成本、消防风险、楼内垂直交通的拥堵和潜在的生态影响，近年来屡屡为人诟病。 　　“高层建筑每升高50米，建筑成本大约增加20%。建筑越高，要抵御的风力和地震的水平推力就越大，所以地基就要打得更深，建筑的柱梁也要更粗，玻璃幕墙也要巩固地更紧，外部的楼体维护体系也要加强处理。而为了楼内通行的方便，建筑内还要安装高速电梯。此外，超高层建筑每隔50米，都需要设置避难层，并配备相应的消防设施，以便发生火灾时供人们疏散避难。”周琦说，上述因素都导致超高层建筑的得房率较普通建筑低，而且楼层越高，得房率越低。而超高层建筑的造价却很昂贵，这导致租金和售房价格更高。这一高一低，让超高层建筑性价比较低，逐渐失去光环，造成了高空置率。 　　而即使是使用中的超高层建筑，也存在先天不足。“目前的消防云梯一般只能攀升到100米左右，这意味着超高层建筑发生火灾时的施救难度会很大。”曹伟说。 　　曹伟表示，超高层建筑造成的高能源消耗也不符合绿色低碳的发展理念。有数据显示，150米的超高层住宅，单个电梯能耗较100米高层住宅高出40%以上。超高层住宅相较于普通高层住宅额外增加的供水耗电量约为2400千瓦时/年。由于通常需要水泵、水箱分段抽送，造成部分楼层水压过大，进而导致水龙头水流过快，也容易造成水资源的浪费。 　　“此外，玻璃幕墙带来的光污染，高层建筑密集区域形成的楼之间的空气气流，还会形成微热岛效应。”周琦补充。 　　漫步在当今的中国城市，一座座摩天大楼彰显出城市的国际化雄心。如何让城市摆脱“千城一面”，变幻出多姿多彩的容颜？ 　　“建筑的高度、规模，往往可以改变一个城市的尺度，超高层建筑对城市天际线的改观固然在一定程度上有贡献，但我们更应该关注城市风貌的内在品质与内涵。”曹伟认为，“城市地标未必都需要通过建筑高度来体现。那些能激发城市活力，传承城市文明的公共设施和公共空间，都可以成为一座城市的地标。” 　　周琦认为，城市建筑追求容积率的提升，并不会带来舒适的工作、居住体验：“人们更喜欢生态的、宜居的生活空间，而非高密度的生活空间。每个城市都有各自独特的山水城林和历史文化底蕴。只有从各自的经济发展水平、地理条件、历史文化变迁等实际条件出发，才能设计各具特色的城市天际线，从而真正地擦亮城市名片。”

国务院常务会议听取了稳住经济大盘督导和服务工作汇报，部署充分释放政策效能加快扩大有效需求。 会议指出，要贯彻党中央、国务院部署，保持经济运行在合理区间，努力争取最好结果。近日国务院向主要经济省份派出工作组，围绕稳住经济大盘督导和服务。要用“放管服”改革办法再推进稳经济一揽子政策发挥效能，接续政策细则9月上旬应出尽出，着力扩大有效需求，巩固经济恢复基础。 扩大政策性开发性金融工具支持领域 会议指出，在用好新增3000亿元以上政策性开发性金融工具基础上，对符合条件项目满足资金需求，避免出现项目等资金；将上半年开工项目新增纳入支持，以在三季度形成更多实物工作量。扩大政策性开发性金融工具支持领域，将老旧小区改造、省级高速公路等纳入，尽可能吸引民间投资。 人民银行货币政策司司长邹澜此前介绍，政策性开发性金融工具重点投向三类项目：一是中央财经委员会第十一次会议明确的五大基础设施重点领域，二是重大科技创新等领域，三是其他可由地方政府专项债券投资的项目。 对于此次扩大政策性开发性金融工具支持领域，巨丰投顾高级投资顾问陈昱成表示，纳入老旧小区改造和高速公路等优质项目，有利于尽快形成更多实物工作量，带动有效投资和相应消费，为稳经济加力。 在信贷支持方面，会议指出，引导商业银行为重点项目建设、设备更新改造配足中长期贷款。有关部门和银行要完善考核办法，形成激励机制。 近日，光大银行合肥分行成功为池州港乌沙港区码头项目投放首笔配套贷款360万元，成为全国性股份制商业银行落地的首笔国家基础设施重大项目配套融资。池州港乌沙港区码头项目是国家基础设施重大项目之一，总投资超过10亿元。本次发放的贷款主要用于项目前期建设，支持项目顺利启动。光大银行表示，后续还将根据项目建设需要持续给予配套资金支持。 支持刚性和改善性住房需求 关于房地产，会议指出，支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。 住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门近日出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。 据悉，专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。 光大银行金融市场部宏观分析师周茂华表示，目前国内房地产处于筑底企稳阶段，此前各地因城施策，灵活运用调整房贷利率、首付比例等阶段性信贷政策，以及阶段性保交楼专项借款等政策的效果正逐步显现。“针对目前国内楼市情况，支持各地因城施策，用足信贷政策空间，将更好支持房地产市场恢复稳定，助力稳定经济大盘。”他说。 同时，会议指出，国务院将再派一批督导和服务工作组，赴若干省份推动政策落实。 此前国务院稳住经济大盘督导和服务组在郑州召开现场办公会，围绕基础设施、重点工程、民生保障等项目建设开展现场协调和服务。 督导和服务组组长、人民银行行长易纲指出，督导和服务组将进一步完善长效协调工作机制，充分发挥优势，耐心细致工作，在扩大投融资、提高审批效率等方面给予河南更多支持，积极帮助解决实际困难。希望河南加强项目谋划储备，提高项目申报质量，推动更多项目进入国家大盘子，强化施工能力、原材料供应等保障，确保项目顺利开工建设，尽快形成更多实物工作量。 此外，会议提出，改革是政策工具箱中极重要工具，要坚持以改革激活力，降低市场主体制度性交易成本。主要包括严肃查处乱罚款、收过头税费等行为，加强监管，严厉打击假冒伪劣，维护公平竞争。

当前销售回暖动能仍显不足，基本面再趋悲观，市场将重回政策博弈主线。“保交楼、稳民生”的地产纾困政策的出台，提升了地产股债的“下限”，与此同时需要期待需求端更有力政策推出的效果，销售复苏的节奏与程度决定了地产股债的“上限”。从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出，9月推荐保利发展(600048.SH)、滨江集团(002244)(002244.SZ)、绿城中国(03900)、贝壳-W(02423)。 国信证券主要观点如下： 行业：销售复苏放缓，“保交楼”举措持续推出。 7月销售放缓，2022年1-7月商品房销售额累计75763亿元，同比-28.8%，较前值收窄0.1个百分点;销售面积累计78178万平方米，同比-23.1%，较前值扩大0.8个百分点。单月值同比降幅扩大，2022年7月商品房销售额9691亿元，同比-28.2%，较前值扩大7.4个百分点;销售面积9255万平方米，同比-28.9%，较前值扩大10.6个百分点。7月作为传统淡季，叠加居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付等因素影响，销售回暖动能仍显不足。从日频数据看，销售回暖趋势平缓，截至2022年8月26日，30城商品房成交面积为9597万㎡，同比-31%;其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域的商品房成交面积累计同比分别为-33%、-35%、-31%、-15%。 政策面上，包括政策性银行专项借款、民企发债增信支持等多项地产纾困措施出台。 此外，需求端政策也在持续发力，如5年期LPR降低15bp至4.3%，福州房贷首付比例下调，南下调二套住房公积金贷款首付比例并推出二手房“带押过户”模式，江苏昆山太仓、河北廊坊、浙江海宁放松限购限售，南京、苏州、无锡等个别地方政府也开始尝试调整首付政策等。在销售复苏缓慢的背景下，需求端放松加码仍然值得期待。 板块：估值仍处较低水平。 自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌4.1%，跑输沪深300指数1.1个百分点，在31个行业中排第24名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2022年动态PE为5.3倍，比2019年1月3日的底部估值水平(6.1倍动态PE)高21.3%，比2021年估值水平(10.2倍动态PE)低26.7%，估值仍处较低水平。

作为支柱性产业，房地产业的健康稳定，既关系着经济发展，又关系着民生成色。 当前，房地产业正经历着增速下探和杠杆出清等阵痛挑战。今年以来，房地产市场出现房企资金收紧、居民需求下行、市场预期转弱等情形，同时部分地区出现了期房逾期或难以交付等亟待解决的民生问题。 针对上述情况，中央层面稳楼市举措不断推出， 8月下旬，包括财政部、人民银行、住房和城乡建设部等部委密集出台重点政策举措，通过推出降低贷款利率、专项借款、增信支持等方式，助力解决房地产市场合理融资需求。 —— 保交楼：维护购房人合法权益 保持房地产市场稳定健康，首要目标是保证群众的合法权益。 近期，住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。 据悉，此次专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。 西南财经大学财税学院房地产税收与金融研究中心主任姜先登表示，对于市场而言，投资者信心往往是重中之重，前期个别城市出现的住房项目“烂尾”和监管资金挪用事件极大降低了购房者的“安全感”。近期政府的一系列政策的核心目的是保证房地产在建项目的有序完工，消除“期房”购房者的心理恐慌。 ——稳融资：保障房地产合理资金需求 政策精准发力，在保障购房者权益的同时，也为保障市场稳定、满足企业合理资金需求提供必要助力。 8月19日下午，交易商协会召集多家民营房企召开座谈会，探讨通过中债增进公司增信支持的方式支持民营房企发债融资。根据媒体报道，增信将按照市场化、法治化的方式进行，参与主体是向市场开放的，并非经选定才可以参与。 8月22日，人民银行行长、国务院金融委办公室主任易纲主持召开部分金融机构座谈会，提出要保障房地产合理融资需求。 广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，“保卫资金链”仍是当前各家房企的主线目标。在资金端加大对楼市的支持力度，将有效降低融资成本，提振行业预期，促进市场复苏，在供需两端促进房地产市场良性循环。 ——降成本：提振房地产市场需求侧支持 相较去年，近期我国货币政策刺激力度明显增加。 8月22日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，5年期以上LPR为4.30%，较上期下降15个基点。这也是5年期LPR在本年度内的第3次下调。 此外，在8月24日召开的国务院常务会议再次强调对刚改需求的支持力度，提出允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。 业内专家表示，此次1年期和5年期以上LPR下降，将有力提振短期和中长期的信贷需求。其中，5年期以上LPR大幅下降将有利于降低购房者成本，其与支持房地产企业融资等措施形成组合拳，对于稳定房地产市场具有积极意义。 招联金融首席研究员董希淼表示，从落地效果来看，楼市政策优化叠加，直接推动降低购房者贷款成本，优化企业融资环境。但也应看到，楼市调控政策效应递减，市场预期和信心非能在短时间内实现快速改变。从长期看，房地产市场消费与居民收入密切相关，稳定居民收入、提升对未来收入预期才是其中关键。 临近九月，房地产市场是否会如期迎来“金九银十”？ “预计市场会在三季度保持整体平稳，四季度将有所改善。”董希淼说。 姜先登表示，接下来，行业或将进一步整合，部分中小型房地产企业将加速退出市场，出险房企可能通过大规模出让土地项目、促销优惠等加快资金回流。 “从下半年看，房企债务量相较上半年有所增加，行业仍需高度关注高杠杆下‘债务滚动’带来的资金风险。”李宇嘉表示。 针对行业现状，董希淼建议，应落实好中央政治局会议“因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求”要求，加快调整优化房地产金融政策，对“保交楼”项目给予专项支持；针对房贷，可通过下调首付比例、取消“认房又认贷”、降低贷款利率等措施，更好地支持房地产市场平稳健康发展。

商品房预售资金是房地产企业的重要现金流来源。近日，各地纷纷升级商品房预售资金监管政策，增强预售资金流向透明度，进一步将其关进了“保险箱”。 　　守“保交楼”底线 　　多地出台监管新规 　　今年7月以来，长沙、东莞、杭州、西安、郑州、青岛、嘉兴、汕头、沧州、深圳龙岗区等多地均采取措施收紧预售资金监管，要求预售资金存入银行专用监管账户，不得随意支取和使用。 　　其中，长沙发布《关于进一步加强商品房预售资金监管的通知》，对全市商品房预售资金采取“全额全程、流向流量、监测监管”方式，强化“政府监控、银行监管”模式，保证资金“留在项目、留在当地”，并优先用于项目建设，保障房地产项目竣工交付。长沙升级后的预售资金监管将拨付节点与项目进度挂钩，资金流向得到了全程监测。 　　另外，更多城市强调了商品房预售资金的专款专用。8月2日，东莞发布《关于进一步规范商品房预售款收存管理和使用管理的通知(征求意见稿)》，表示对已取得商品房预售许可的项目，将由购房人根据预售资金监管系统生成的《房屋缴款通知单》信息，将购房款直接存入相应房屋的商品房预售资金监管子账户，开发企业不得以其他任何形式私自截留、收存购房款。 　　更加直接的是，九江市直接公示了中心城区85个在售楼盘139个商品房预售资金监管账户。九江市住建局表示，凡取得商品房预售证对外销售商品房的项目，市住建局将第一时间公布销售楼栋的预售资金监管账号，商品房预售资金要直接存入专用监管账户进行监管。 　　“此类公示制度也是当前预防预售资金挪用的重要举措。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，公示预售资金监管账户有利于资金监管落到实处。购房者在购房过程中可以进行查证，同时也防范了房企营销人员拿其他账号来糊弄购房者的风险。 　　预售制引争议 　　取消预售尚不现实 　　随着一些城市“集体停贷”现象的出现，商品房预售制被推到了风口浪尖，变革甚至取消预售制的声音再起。 　　商品房预售制度最早起源于香港。自1995年《城市商品房预售管理办法》在全国实行后，各地政府就相继制定了各类商品房预售资金监管细则。2010年4月，住建部在《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中明确，各地方商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设。 　　据国家统计局数据，在2021年前11个月，房企的销售回款占房地产开发投资资金来源的52.8%，其中定金及预收款占36.6%，个人按揭贷款占16.2%，预售资金的重要性不言而喻。一方面，商品房预售制推动了我国房地产市场的快速发展，另一方面，预售资金被挪用、套用等现象也在发生。 　　有业内人士指出，规避预售资金监管的乱象主要集中在收入和支出两个方面。例如，有的开发商让消费者将首付款定金直接打到企业其他的账户，而不是法规要求的监管账户，然后自由使用，不受监管；有的开发企业在支出上做文章，支出不入账，流向异地或总部单位；还有的房地产项目工程款支出远远超过企业、监理单位确认的工程完成额，甚至由开发商、施工单位、监理单位合谋，银行疏于审核，将资金转移了出去。房地产开发企业通过挪用预售资金撬动金融杠杆实现规模扩张，最终导致了楼盘停工乃至烂尾。 　　记者注意到，西安世茂璀璨倾城二期项目就曾因挪用监管资金被相关政府部门通报。西安市未央区住建局指出，西安世茂璀璨倾城项目因集团抽调商品房预售资金，存在资金缺口达11亿元，导致项目停工。 　　因此，许多人将烂尾楼的矛头指向了商品房预售制。首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，预售楼盘出问题与预售制没有必然联系，重点在监管。如监管不到位，购房者按工程进度分期付款，仍然有一定风险，楼盘仍有可能不能按时竣工交付。如果只是购房款的支付方式发生变化，难以解决目前烂尾楼问题。 　　多位业内人士也向记者表示，当前立刻取消预售制尚不现实，如果取消，可能会出现楼市供应锐减的情况，供不应求从而进一步导致房价增长。另外，现在取消预售制还会加大房企压力，难以保障其他项目的交付。 　　防烂尾保民生 　　预售资金监管有待优化 　　预售资金监管的“度”在哪里？ 　　“监管必须严格，但并非越严效果越好。”严跃进表示，在强监管的同时，还需确保预售资金能够加快流入到房地产开发企业，使工程项目资金更加宽裕。 　　实际上，今年上半年，多地出台楼市调控松绑政策，据克而瑞发布的一份报告显示，南京、成都、海口等多个城市适度放松预售资金监管，内容包括降低重点监管资金比例、增加重点监管资金拨付节点、依据企业信用评级实行差异化管控等。 　　4月29日召开的中央政治局会议表示，要优化预售资金监管。“未来商品房预售资金监管的方向不是收紧，也不是放松，而是‘优化’。”严跃进说，各地还需要进一步“量体裁衣”，例如，对预售资金纳入监管账户严格规范，而对于预售资金监管的拨付则要给予支持，防范预售资金沉淀，以此来减少房地产企业风险。

《北京住房租赁条例》相关行政处罚征求意见 　　中介发布假消息将被重罚 　　市住建委昨天发布《关于印发北京市住房城乡建设系统〈北京市住房租赁条例〉行政处罚裁量基准的通知(征求意见稿)》，明确了《北京市住房租赁条例》中相关行政处罚的裁量基准。其中，租赁企业发布虚假房源最高将处20万元以上30万元以下罚款。 　　▶“甲醛房”将被限制出租 　　9月1日起，《北京市住房租赁条例》将正式施行，《条例》在出租住房与租赁合同标准、押金收取与监管、住房转租业务、租房价格监测与干预等方面进行了多项规范，对于“群租房”“甲醛房”“黑中介”等租房乱象，租户将有法可依。《征求意见稿》则进一步明确了本市住建系统行政处罚裁量权基准。 　　比如，针对出租存在建筑安全隐患住房的行为，《征求意见稿》明确，最高处罚裁量基准为：对个人处4万元以上5万元以下罚款，对单位处40万元以上50万元以下罚款，对从事住房租赁业务的企业、房地产经纪机构可责令停业整顿。根据新规，“甲醛房”等存在安全隐患的房屋将被限制出租，如住房租赁企业对租赁住房进行装修装饰后，经具备资质的检测机构检测，室内空气不符合室内空气质量标准，违法情节严重的，最高处20万元以上30万元以下罚款，并可责令企业停业整顿。 　　▶单次收取租金不超仨月 　　在资金监管方面，《条例》也有明确规定，住房租赁企业向承租人单次收取租金的数额一般不得超过三个月租金，超收的租金应纳入监管；收取的押金一般不得超过一个月租金，并按照规定通过第三方专用账户托管。一旦住房租赁企业未按规定履行押金托管、租金监管，或者未按期退还剩余押金、租金，对于逾期7日以上或违法情节严重的，对单位处20万元以上30万元以下罚款，并可责令其停业整顿，对相关责任人可处2万元以上3万元以下罚款。住房租赁企业、房地产经纪机构发布房源信息、推荐房源存在不符合相关规定的行为，将最高处20万元以上30万元以下罚款。 　　市住建委相关负责人表示，《征求意见稿》的起草是全面履行行政处罚职权的必然要求，对条例行政处罚职权执行中涉及的行政处罚裁量基准进行梳理和规范，能够保证行政执法工作依法准确实施，做到不缺位、不失位。《征求意见稿》意见征集将持续至9月4日，社会各界可在此期间提出意见建议。

两年前16万元/平方米，两年后32万元/平方米。 　　自上海复工复产之后，关于二手豪宅成交的各种“抢购”“暴涨”小道消息在网上蔓延。随着近日上海贝壳公开二手房成交数据，关于豪宅的成交记录终于撩开了神秘面纱：市区高端住宅单价超越30万元/平方米大关、总价动辄半个“小目标”，但成交量远未及“逆市热销”。 　　而外环郊区次新房也让不少人惊掉了下巴，外环外TOD天荟二手房单价一举冲破14万元/平方米；市区老破小并没有在怨声中掉价，反而保持住了“7万+”单价，甚至有所上涨。 　　8月22日，上海网红豪宅翠湖天地附近一位中介告诉《每日经济新闻》记者：“最近成交还不错，前几天刚成交了4期一套275平方米的4房，成交价在9000万元。” 　　“这是成交价，不是房东报价，房东报价是9600万元，现在高区同户型有房东报价差不多1个亿的。” 　　从16万/平涨到32万/平 　　由于能看见历年的多次完整成交记录，翠湖天地和绿城黄浦湾最受关注。 　　从贝壳数据看，翠湖天地今年6月的低楼层成交单价已经超过32万元/平方米，而2020年单价是16万-18万元/平方米区间，两年间涨幅惊人。 　　绿城黄浦湾今年7月的低楼层成交单价超过22万元/平方米，而2020年成交的一套单价约13.7万元/平方米。再拉长时间线，2016、2017年间成交的数套价格在8万-12万元/平方米，且成交周期多超过1000天。 　　很多人质疑成交价格有“包装”之嫌，但《每日经济新闻》记者向几位热衷买房卖房的达人求证时，对方都表示，在成交记录里看到过自己亲友房屋的记录，价格、房型、成交时间都符合，的确是真实数据。 　　上海链家方面8月22日微信回复记者，目前没有发现“虚假成交”的情况。一方面，房产交易的造假成本很高，例如税费、购房资质、房屋交易年限等；另一方面，按照“交易不成佣金全退”这一安心服务承诺条款，一旦上下家解除交易，链家将立刻退还佣金，并删除该房源的成交记录。 　　从成交价格看，上海作为一线城市，对于高端住宅的供求仍然高度活跃，但拉长时间跨度来看，二手豪宅的热度其实在下降。 　　上海链家方面8月19日晚通过微信回复记者称，2022年前7个月，二手房成交中，2000万元以上住宅成交套数569套，占总成交的0.74%；新房成交中，2000万元以上住宅成交套数2164套，占总成交的4.97%。高端住宅在全市场的成交占比并不高。 　　从同比来看，2000万元以上二手房成交同比下降50.4%，2000万元以上新房成交同比增长25.7%。主要原因一是新房市场近两年高端住宅供应量增加，使得成交也相应增加；二是对于总价高的房源，购房者更愿意购买新房。 　　而翠湖天地和绿城黄浦湾房价一路上扬，与市区内新房供应不足不无关系。 　　“从二手房高端住宅成交价格来看，豪宅一房一议，不同位置、不同产品会存在一定溢价。虽然有部分热度转移到了新房市场，但从全市场的角度来看，高端住宅的热度仍然是下降的。即使新房成交同比有增长，但需考虑到网签数据滞后的影响，比如2021年以及之前供应的大量高端住宅分别递延和分散到现在来网签，所以网签成交数据增加，但不代表实际的热度和购买力增加。”上海链家表示。 22.jpg 　　与之相反，刚刚过去的7月份，上海低总价刚需房源的成交占比反而在扩大。上海链家方面认为，主要原因一是刚需购房者的购房周期相对更短，遇到合适房源会较快出手；二是低总价房源对于购房者来说压力更小，目前贷款仍受到“三价就低”的指导，资金能力还是会受到一定限制；三是近年来上海的落户政策和人才引进政策都有放松，拥有购房资格的同时也扩大了刚需购房的需求。 　　房东“意难平”，认为不利于卖房 　　豪宅毕竟是成交的“非主流”，对于刚需和刚改置业而言，成交价格的公开，令不少房东“意难平”。 　　比如既是卖方又是买方的邢女士就对此表示不太支持，在贝壳公布历史成交之前，她刚刚以不错的价格卖掉一套房，准备去打新摇号。 　　“我不喜欢价格都公布出来，不利于卖房”，邢女士8月19日通过微信对《每日经济新闻》记者说，“参考成交价卖房的人，都是自己没有心理价位的。要是自己已经有目标，而且想卖高点，肯定不希望公开。” 　　“我们小区卖掉的几套都是只委托一家小中介，所以可以卖得高一点。”她补充说。 　　唐小姐则认为：“必须呈现真实成交价，这也是我挂牌对标价格的底气。” 　　邢女士和唐小姐相左的观点恰恰反应了当下制约二手房成交的最主要原因——对价格预期的分歧。 　　上海链家方面微信回复记者称，“本次数据库升级有助于进一步提升市场透明度和信息公开化，信息对称有助于买卖双方做出更合理的预判，从而更快更好地达成交易。目前市场上房东和购房者仍存在价格分歧，主要是房东预期较高，而购房者则对后市存在不确定性。真实的成交数据有助于房东合理制定挂牌价格。对于合理区间内的报价，购房者更容易对交易达成一致，进一步促进成交。” 　　公开成交价格后，房东根据成交价调整心理预期和挂牌价，买方则能够在既定的预算范围内筛选适合的房源。“我心理价位和公开显示的价格差不多，我觉得公开挺好的，有利于指导市场价格以和及时察觉小区的价格趋势。”另一位买房人王先生对记者说。

2022年上半年，北京老旧住宅（2000年以前建成）成交套数在全部二手住宅成交套数中占比跌破50%。其中，既有政策环境变化的推动，更有居住消费升级的客观要求。 　　近年来，我国住房市场中需求群体结构及住房消费理念的变化，新市民、青年人对租房的态度已经变得更为包容和开放，对居住品质的要求明显提升。如何更好发挥老旧住宅的价值，推动其由之前的以“购买性增值”为主向“使用性增值”为主转变，是盘活存量房屋资源、解决好大城市住房问题的一个重要方面。 　　中国宏观经济研究院投资研究所研究员任荣荣认为，政策环境变化推动老旧住宅向提升使用价值回归。随着租购并举住房制度的建立和基本公共服务均等化的加快推进，“房住不炒”逐步形成社会共识，老旧住宅将向提升使用价值回归。 　　同时，居住消费升级对老旧住宅向使用性增值转变提出客观要求。自如研究院调研数据显示，超9成租客将独立卫浴、智能家居、房屋设计感作为租房时的重要考量，反映出租住意愿的提升或对租住品质的高要求。对于租房需求而言，交通的便捷性是首要影响因素，这也是之前部分城市出现公租房因位置偏远而空置现象的重要原因。而老旧住宅的区位和面积特点使其具备满足住房租赁需求的先天优势，对老旧住宅进行物理性能和功能结构等方面改造，将成为解决当前住房租赁市场供需结构性矛盾、有效满足居住消费升级的重要渠道。 　　任荣荣建议，一方面，要进一步规范住房租赁市场发展，完善法律法规体系保障住房租赁各方的合法权益，加快落实“租购同权”，完善长租房政策，突出长租房、保障性租赁住房在住房供应体系中的地位，推动住房向居住属性回归。另一方面，要加快培育和发展专业化、规模化住房租赁企业，鼓励长租机构对老旧住宅进行标准化的装修改造并进行出租运营，同时提供保洁、维修等租后服务，有效盘活整合存量房屋资源，增加高质量租赁住房有效供给，更好对接租房群体的居住消费升级需求，保障房产使用性增值。此外，以专业化机构运营的长租房更便于政府管理和监督，其规范经营也会给个体出租人以示范作用，带动整体住房租赁市场的规范化发展，推动形成多样化的住房供给体系和租购并举的住房消费新格局。 　　有效盘活老旧住宅，提升住房流通率和使用效率，既有利于推动房产使用性增值，也有利于更好满足新市民、青年人的住房需求。

住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门近日出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。这表明，针对当前一些地方存在的部分已售商品住宅项目因资金周转困难而停工或逾期交付问题，有关部门正在积极采取措施应对，目的在于维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。 　　今年以来，房地产市场整体呈现下行态势，房地产投资有所下降，对相关消费也产生了一些影响。房地产行业规模较大、链条较长、牵涉面较广，对经济增长和社会民生影响较大。促进房地产市场平稳健康发展对稳定宏观经济大盘有重要作用。当前，房地产市场面临的一个较为突出的问题是“保交楼”。部分房地产企业长期依赖高负债、高杠杆、高周转的发展模式，在疫情冲击和市场下行压力加大的情况下，销售回款不畅、新增融资受阻，资金链出现问题，导致部分已售商品住宅项目因资金周转困难而停工或逾期交付。个别楼盘业主还曾因项目延期交付发布停止还贷声明，引发舆论关注。 　　此次住房和城乡建设部等部门支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，积极采取措施推进保交楼，回应了广大购房者的期盼。对于已经交了购房款盼着收房的购房者而言，如果有更多房地产项目实现保交楼，很多人多年来改善居住条件的愿望终能实现，将免除他们对交了钱却住不进房子的担忧，确保广大购房者的财产不受损失。积极推进保交楼，也有助于恢复市场各方主体的信心，消费者的信心足了，放心购房，房地产销售、房企拿地、银行贷款等多个环节才有望进一步实现良性循环，有利于市场企稳回升。 　　应该注意到，此次有关部门出台措施支持相关住宅项目建设交付，彰显了政策精准聚焦的特点。政策性银行专项借款严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行，专款专用。必须用于商品住宅项目，且是遇到一定资金周转问题的项目，借款到位后，有望迅速复工复产，形成实物工作量。通过“一楼一策”，细化实施方案，确保项目后续建设和借款还款顺利实施。 　　将政策性银行专项借款的举措纳入长效机制政策工具箱，表明房地产长效机制建设更进一步。地方政府可根据地方财力、资产负债等情况，综合判断自主决定是否采用政策性银行专项借款的方式促进当地房地产市场平稳健康发展。 　　通过政策性银行专项借款推进保交楼，意味着有关部门坚持市场化原则稳妥化解房地产市场风险。政策性银行专项借款不是财政拨款，借款需要“有借有还”。当前有关房地产项目遇到资金周转困难，政策性银行专项借款能够发挥撬动作用，银行贷款也会跟进，从而助有关房地产开发项目一臂之力，帮助其走出当前困境，从停滞的状态下尽快运转起来。 　　推进保交楼需要压实各方责任。对于已售逾期难交付的住宅项目，房地产企业始终是第一责任人，不能“躺平”做“甩手掌柜”，企业自救的主体责任应进一步落实。房地产企业应继续积极处置资产、多方筹措资金，努力完成保交楼任务。地方政府负有保民生、保稳定的属地责任，应进一步防范房地产企业风险外溢，切实推进“保交楼、稳民生”工作。 　　同样值得强调的是，政策性专项借款的目的是支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，并不是为了刺激房地产市场。房子是用来住的、不是用来炒的定位应牢牢坚持。“保交楼、稳民生”应坚持法治化、市场化原则，对逾期难交付背后存在的违法违规问题，依法依规严肃查处，对项目原有预售资金被挪用的，追究有关机构和人员责任。

《北京市住房租赁条例》(以下简称《条例》)将于9月1日起施行。《条例》坚持发展与规范并重，住房租赁体系更加完善。在强化政府对房源供给统筹职责、提高城市基层社会治理水平的同时，强调市场主体责任，维护租赁当事人合法权益。强化底线思维，管理措施更加精准。依据我国价格法、突发事件应对法等法律法规，规定政府相关部门要加强租赁价格监测，建立健全预警机制，保持租赁市场的稳定，突出底线响应和联动管控。 　　8月17日，在《条例》实施座谈会上，北京市人大常委会城建环保办公室主任张力兵介绍说，《条例》坚持以人民为中心，突出住房的民生属性；坚决落实中央战略部署，时代特征更加鲜明；将“住有所居、房住不炒、租购并举、职住平衡”要求写入《条例》，把住房租赁纳入完善住房制度体系的大局通盘考量，加快培育和规范发展住房租赁市场，体现了北京市推动实现首都人民住有所居、宜居安居的坚定决心。 　　近年来，北京市住房租赁市场发展迅速，已成为更多市民特别是新市民实现住有所居的重要途径。但是，庞大的住房租赁规模和复杂的住房租赁关系引发了大量矛盾纠纷，涉住房租赁类诉求居高不下。即将施行的《条例》直面问题，对诸多社会关切作出规定。 　　群租房 　　不得打隔断改变结构 　　群租房是社会关注的焦点，《条例》对此作出详细规定。 　　根据《条例》，房屋要符合国家和北京市关于建筑、治安、室内空气质量等安全规定和标准；具备供水、供电等基本居住条件；以原规划设计的房间为最小出租单位，不得打隔断改变房屋内部结构；起居室不得单独出租，厨房、卫生间、阳台、储藏室以及其他非居住空间不得出租用于居住；人均使用面积和每个房间居住人数符合相关规定。 　　《条例》明确规定，禁止将违法建设和其他依法不得出租的房屋出租。 　　短租房 　　实行区域差异化管理 　　针对短租房存在的问题，《条例》规定，北京市对按日或者按小时收费的短租住房实行区域差异化管理。 　　按照《条例》，首都功能核心区内禁止出租短租住房。其他城镇地区出租短租住房的，应当符合北京市相关管理规范和本小区管理规约，无管理规约或者管理规约无相关约定的，应当取得本栋楼内或者同一平房院落内其他业主的一致同意。 　　《条例》还规定，出租人应当与房屋所在地的公安派出所签订治安责任保证书。短租住房的出租人应当在住宿人员入住前当面核对住宿人员身份信息，即时通过规定的信息系统申报登记信息。 　　集租房 　　应建立相应管理制度 　　《条例》对集中出租住房达到规定数量及单位承租住房供本单位职工居住的，明确安全管理责任。 　　《条例》规定，集中出租住房达到规定数量的，出租人应当建立相应的管理制度，明确专门的管理人员，设置监控、灭火等治安防范、消防设备设施和安全通道，并建立信息登记簿或者登记系统。具体规定由市公安机关会同规划和自然资源、住房和城乡建设、消防救援等部门制定。 　　《条例》明确，单位承租住房供本单位职工居住的，单位应当建立相应的管理制度，履行安全管理责任。 　　“二房东” 　　申请办理市场主体登记 　　“二房东”问题是房屋租赁中矛盾比较多的问题之一。为此，《条例》规定个人转租住房超过规定数量的，应依法申请办理市场主体登记，并明确法律责任；同时，为避免形成“资金池”，规定押金托管和租金监管措施，并设定相应处罚。 　　《条例》规定，个人转租住房应当严格遵守相关规定，依法规范开展业务活动，转租住房超过规定数量的，应当依法向区市场监督管理部门申请办理市场主体登记，取得营业执照，其名称和经营范围均应当包含“住房租赁”相关字样。具体规定由市住房和城乡建设部门会同市场监督管理等部门制定。 　　《条例》明确规定，未经设立登记从事经营活动的，由区市场监督管理部门责令改正，没收违法所得；拒不改正的，处一万元以上十万元以下罚款；情节严重的，依法责令关闭停业，并处十万元以上五十万元以下罚款。 　　《条例》还规定，住房租赁企业向承租人收取的押金一般不得超过一个月租金，并按照规定通过第三方专用账户托管。住房租赁企业向承租人单次收取租金的数额一般不得超过三个月租金，超收的租金应当纳入监管。押金托管和租金监管的具体规定由市住房和城乡建设部门制定。 　　此外，针对“甲醛房”问题，《条例》规定，住房租赁企业对租赁住房进行装修装饰的，应当征得所有权人同意，并遵守室内装修装饰相关规定和标准，保障租赁住房安全。住房租赁企业对租赁住房进行装修装饰违反此规定的，经具备资质的检测机构检测，室内空气质量不符合室内空气质量标准的，由住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，可处一万元以上五万元以下罚款；逾期不改的，处五万元以上三十万元以下罚款。 　　“黑中介” 　　不得赚取租金差价 　　针对“黑中介”屡禁不止问题，《条例》对房地产经纪机构提出规范从业要求，不得开展住房转租经营业务，不得赚取租金差价。 　　《条例》规定，从事房地产经纪业务的，应当依法向区市场监督管理部门申请办理市场主体登记，其经营范围应当注明“房地产经纪”。房地产经纪机构不得开展住房转租经营业务。 　　《条例》对房地产经纪机构和房地产经纪机构经纪人员的行为进行了规范。明确房地产经纪机构不得有下列行为：为不符合规定的住房提供经纪服务；赚取租金差价；以隐瞒、欺骗、强迫等不正当手段开展业务；违反法律法规，哄抬租金、捆绑消费、捏造散布涨价信息等扰乱市场秩序。明确房地产经纪机构经纪人员不得有下列行为：以个人名义承办业务或者收取佣金；涂改、伪造、变造、买卖、租借或者以其他形式非法转让从业信息卡。 　　针对遏制虚假房源问题，《条例》规定，在互联网信息平台上发布房源信息、推荐房源的，平台应当要求信息发布者提交其身份、地址、联系方式、行政许可等信息，进行核验、登记，建立登记档案，并留存不少于三年。出租人在互联网信息平台上发布房源信息、推荐房源的，应当向平台提交能够证明房源信息真实、准确的证明材料；住房租赁企业、房地产经纪机构在互联网信息平台上发布房源信息、推荐房源的，应当分别遵守相关规定，并向平台提交相关证明材料。互联网信息平台应当对信息发布者根据本条例相关规定提交的证明材料进行审查；证明材料符合本条例规定的，平台提供信息发布服务。 　　《条例》明确，互联网信息平台知道或者应当知道信息发布者存在提供虚假材料、发布虚假信息等违法行为的，应当及时采取删除、屏蔽相关信息等必要措施，并向市住房和城乡建设部门报告。

住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门日前出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。 　　部分房地产企业长期依赖高负债、高杠杆、高周转的发展模式，在疫情冲击和市场下行压力加大的情况下，销售回款不畅、新增融资受阻，资金链出现问题，导致部分已售商品住宅项目因资金周转困难而停工或逾期交付，损害购房人合法权益，影响社会稳定。 　　房地产企业作为保交楼的责任主体，积极处置资产、多方筹措资金，努力完成保交楼任务。地方政府为了防范房地产企业风险外溢，切实承担“保交楼、稳民生”的属地责任，帮助企业做好保交楼工作。目前，在各方共同努力下，各地保交楼工作取得积极进展，但仍然存在资金压力。 　　据悉，此次专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。 　　有关部门强调，“保交楼、稳民生”工作坚持以人民为中心的发展思想，坚持法治化、市场化原则，压实企业自救主体责任，落实地方政府属地责任，切实维护购房人合法权益。在做好“保交楼、稳民生”工作的同时，对逾期难交付背后存在的违法违规问题，依法依规严肃查处，对项目原有预售资金被挪用的，追究有关机构和人员责任。 　　有关部门表示，将坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳妥实施房地产长效机制，抓紧完善相关制度和政策工具箱，探索新的发展模式，持续整顿规范房地产市场秩序，营造守法诚信、风清气正的市场环境，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

中国楼市再迎重磅新政。日前召开的国务院常务会议提出，允许地方“一城一策”灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。 　　国家允许各地“一城一策”运用信贷政策意味着什么？就在几天前，房贷利率参考的5年期以上LPR(贷款市场报价利率)大幅下调15个基点。上述新政与房贷降息叠加会带来哪些效应？ 　　“一城一策”升级版 　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，自2016年下半年以来，中国的住房信贷政策就一直坚持“一城一策”的思路。其基本逻辑就是，各地房地产运行态势不同，市场冷热不同，不再适宜由央行自上而下发文“一刀切”地降低全国首套房首付比例。 　　不过，2016年下半年以来，尽管各地首付比例和利率有差异，但地方信贷政策是由地方金融部门出台，而且需要在央行差别化住房信贷政策的底线之上(如首套房首付比例不低于25%等)，地方调控空间并不大。 　　此番政策出台后，李宇嘉认为，地方政府与金融管理部门的协同性将会增加。过去一段时间，二者目标有时会出现差异，但在当前形势下，二者应该回到通力合作的框架下，共同致力于“一城一策”稳楼市的真正落地。 　　诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄也认为，允许地方“一城一策”运用信贷等政策，意味着在接下来的地方调控中，信贷政策将会被作为调控工具箱中的重要工具。 　　以往，地方对楼市的支持主要集中在放松限购限售、提高购房补贴、放宽落户等方面，信贷政策的改变大多被用在调整公积金贷款额度等方面。陈霄认为，整体而言，地方对信贷手段的利用还不多，且受一定拘束。新政发出后，将留给地方调控更多的发挥空间。 　　楼市复苏有望加速 　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，房贷利率降息、允许地方“一城一策”运用信贷等政策，这些措施进一步明确了中央支持房地产市场稳定发展的信号。短期来看，各地通过降首付、降利率来降低购房成本、优化信贷政策的力度有望加大。尤其是核心二线城市，预计将对认房认贷政策进行优化，促进合理住房需求释放。 　　当前，二线城市房地产市场展现出较强的韧性。根据官方发布的数据，7月份楼市稳中复苏的城市以二线为主，包括成都、南昌、扬州、杭州、合肥等。它们大多经济基本面好，购房需求潜力仍在。随着购房信贷政策的优化，这些城市有望成为带动楼市复苏的“火车头”。 　　陈霄也认为，允许地方“一城一策”运用信贷等政策是对几天前房贷降息的跟进措施。接下来降首付比例、下调房贷利率、调整贷款额度等将会被更广泛的应用起来。这对购房者和房地产市场而言都是一个重大利好，有利于提升市场活跃度，提振信心，达到稳市场、稳预期的作用。 　　今年以来，据中指研究院统计，中国已有超240个地方优化调整房地产相关政策超650次。陈文静认为，近期，在中央政策指导下，各地因城施策的节奏有望加快，市场有望进入新一轮的政策集中出台期。 　　楼市传统“金九银十”即将到来。陈文静表示，这些积极的政策信号叠加，有助于市场预期好转。随着政策的不断优化，楼市活跃度较7-8月有望改善，预计热点城市的市场或逐步企稳并恢复。 　　并不等于大幅松绑 　　因城施策不等于大幅松绑。李宇嘉强调，这些政策不意味着要让资金大规模流入房地产，而是让信贷政策、税收政策、土地政策等更好地配合起来，助力地方一揽子纾困政策落地实施，从而尽快稳定房地产市场。 　　同时，他指出，这也不意味着各地要大幅度松绑首付、降低利率，而是真正做到信贷政策与地方政府“一城一策”的大框架保持一致。对于三、四线城市，若有下调空间，首付比例大概率会下调，但对于一线城市，政策仍然会比较谨慎。因城施策将会进一步深化。

5年期以上LPR迎来年内第三次调整。 　　中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年8月22日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.65%，下调5个基点，5年期以上LPR为4.3%，下调15个基点。 　　累计来看，今年以来，1年期LPR和5年期以上LPR累计分别下调15个基点和35个基点。其中，今年5月，5年期以上LPR宣布下调15个基点至4.45%，创下LPR实行以来最大降幅。此番，5年期以上LPR再次下调15个基点。 　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，2022年截至8月，5年期以上LPR共计下调35个基点，为2019年房贷利率换锚5年期以上LPR之后降息力度最大的一年。 　　对房地产市场而言，更能反映按揭贷款利率走向的即是5年期以上LPR。作为房贷报价的参考基准，5年期以上LPR的调整影响到购房者的房贷，即LPR下行意味着月供额度降低，也就是购房成本有所降低。 　　按照规定，新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月22日5年期以上LPR为4.3%)；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月22日5年期以上LPR计算为4.9%)。 　　此次，5年期以上LPR再下调，在业内看来“符合市场预期”。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次LPR再下调符合市场预期，此前MLF降息，使得大家对于此次降息动作不会意外。但降息15个基点，略超出预期，充分说明进一步降低中长期资金成本的导向和迫切性。 　　以100万元贷款金额、30年期等额本息还款的按揭贷款为例，在利率调整前，首套个人住房LPR为4.45%，此时月供额为5037.19元。此次利率调整后，5年期以上LPR为4.3%，此时月供额为4948.71元。以此计算，月供额减少了约88.48元，贷款总利息减少约3.19万元。 　　从今年以来5年期以上LPR累计下调情况看，相等条件下，月供额减少约207.66元。 　　58安居客房产研究院研究总监陆骑麟指出，此次5年期LPR调整是今年的第三次调整，在叠加前两次的降息之后，购房者的贷款支出将会出现明显的减少，促进购房需求的入市，有利于房地产市场的筑底回暖。对于存量房贷客户而言，其贷款利率调整多会在下一计息年度体现。 　　盘古智库高级研究员江瀚指出，从当前的LPR下降幅度看，短期LPR下降较少，长期LPR下降的比较多，也能代表当前整体市场预期，是推动整个市场的利率向着更加合理化的方向发展，所以呈现出长短期不同的下降安排。 　　从对房地产业发展的角度分析，江瀚认为，对于房地产市场的影响，特别是房贷市场的影响是非常深远的。对于还房贷的人而言，LPR的下降能够下调整体基准利率，能够让还房贷的人整体还贷压力降低，从而有助于提高可支配收入水平。而对于购房市场来说，LPR的下降，能够刺激购房市场的刚性需求，提升楼市的活跃度，促进更多的刚需购房者进一步进入市场。 　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也提到，这次降息对刚性需求和改善型需求、换房需求，都有比较大的促进作用。 　　值得一提的是，目前，多地落实差别化住房信贷政策，支持刚性和改善性住房需求，多地首套房贷利率已下调至4.25%。 　　今年5月15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》提出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 　　随后，多地房贷利率在4.45%的基础上随之下调，包括新疆、青海西宁、安徽蚌埠、江西九江、江西宜春、江苏苏州、天津、河南郑州、山东青岛、山东济南、内蒙古呼和浩特、河北唐山、江苏南通、广东惠州等地的首套房贷利率降至4.25%。 　　贝壳研究院市场分析师刘丽杰表示，本次5年期以上LPR下降至4.3%，首套房贷利率下限将调整为4.1%，二套房贷利率下限降为4.9%，后期银行对于首套、二套房贷的降息空间再扩大。 　　刘丽杰认为，8月地方楼市支持政策进一步加码。当前多数城市购房低门槛且低利率、低首付，需求端的政策环境整体宽松，有助于提振市场预期。后期供给端的切实改善，如新房项目有序复工和交房、房企债务风险的化解加快推进等，是从根本上修复市场预期的关键。

城乡建设是碳排放的主要领域之一。随着城镇化快速推进和产业结构深度调整，城乡建设领域碳排放量及其占全社会碳排放总量的比例均将进一步提高。城乡建设领域碳排放量增长如何控制？如何切实做好城乡建设领域碳达峰工作？不久前住房和城乡建设部与国家发展改革委联合发布的《城乡建设领域碳达峰实施方案》给予了明确指引。 　　《方案》明确，2030年前，城乡建设领域碳排放达到峰值。力争到2060年前，城乡建设方式全面实现绿色低碳转型，系统性变革全面实现，美好人居环境全面建成，城乡建设领域碳排放治理现代化全面实现，人民生活更加幸福。 　　细化目标明晰路径 　　《方案》分别从建设绿色低碳城市与打造绿色低碳县城和乡村两个主要方面明晰了实现碳达峰的路径。 　　建设绿色低碳城市主要从优化城市结构和布局、开展绿色低碳社区建设、全面提高绿色低碳建筑水平、建设绿色低碳住宅、提高基础设施运行效率、优化城市建设用能结构、推进绿色低碳建造七个方面着力；打造绿色低碳县城将重点从提升县城绿色低碳水平、营造自然紧凑乡村格局、推进绿色低碳农房建设、推进生活垃圾污水治理低碳化、推广应用可再生能源等方面着力。 　　《方案》明确了众多量化指标，有助于在推动城乡建设领域碳达峰过程中朝更清晰的目标迈进。 　　比如，优化城市结构和布局时，应积极开展绿色低碳城市建设，推动组团式发展。开展绿色低碳社区建设时，提出到2030年地级及以上城市的完整居住社区覆盖率提高到60%以上。提高基础设施运行效率时，提出到2030年城市供热管网热损失比2020年下降5个百分点；城市生活垃圾资源化利用率达到65%；全国城市平均再生水利用率达到30%；LED等高效节能灯具使用占比超过80%，30%以上城市建成照明数字化系统；城市建成区绿地率达到38.9%。 　　在提升县城绿色低碳水平方面，《方案》提出建筑高度要与消防救援能力相匹配，新建住宅以6层为主，最高不超过18层，6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%；确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并确保消防应急、市政配套设施等建设到位。 　　同时，推行“窄马路、密路网、小街区”，县城内部道路红线宽度不超过40米，广场集中硬地面积不超过2公顷，步行道网络应连续通畅。推进绿色低碳农房建设时，应在北方地区冬季清洁取暖项目中积极推进农房节能改造，提高常住房间舒适性，改造后实现整体能效提升30%以上。 　　加快推进建筑减碳 　　建筑领域的碳排放是城乡建设领域碳排放的重要来源之一。中国建筑节能协会会长武涌介绍，建筑全过程涵盖从建筑材料生产到建筑建设施工，再到建成后的运行等环节。据中国建筑节能协会统计，三个阶段的碳排放比重分别为28%、1.0%和21.6%。我国建筑全过程能耗占到全国能源消费总量的45%，碳排放量占到全国排放总量的50.6%。 　　因此，建筑领域节能降碳在全国减排进程中占据举足轻重的地位，必须高度重视。建筑节能减排如何更好实现？在武涌看来，应重点考虑如何用绿色低碳的方式来满足人民群众的需求。同时随着建筑可再生能源的规模化应用，应尽早对建筑业主如何参与、推动能源生产与消费革命进行顶层制度设计。 　　全面提高绿色低碳建筑水平，是建筑领域节能减排的重要一环。《方案》明确，持续开展绿色建筑创建行动，到2025年，城镇新建建筑全面执行绿色建筑标准，星级绿色建筑占比达到30%以上，新建政府投资公益性公共建筑和大型公共建筑全部达到一星级以上。2030年前严寒、寒冷地区新建居住建筑本体达到83%节能要求，夏热冬冷、夏热冬暖、温和地区新建居住建筑本体达到75%节能要求，新建公共建筑本体达到78%节能要求。持续推进公共建筑能效提升重点城市建设，到2030年地级以上重点城市全部完成改造任务，改造后实现整体能效提升20%以上。 　　据了解，2021年，我国绿色建筑面积占城镇新建建筑面积的84.22%，全国累计建成绿色建筑面积超过85亿平方米，已形成全世界最大的绿色建筑市场。住房和城乡建设部最新数据显示，截至今年上半年，我国新建绿色建筑面积占新建建筑的比例已经超过90%。 　　绿色建筑标准在助力建筑行业碳减排过程中也将发挥重要作用。伴随绿色建筑的发展，相关标准体系逐步建立和完善。在民用建筑领域，我国目前主要有《绿色建筑评价标准》和《既有建筑绿色改造评价标准》两项绿色建筑评价标准，分别针对新建建筑和既有建筑。 　　新修订的《绿色建筑评价标准》自2019年8月1日起实施。中国建筑科学研究院有限公司副总经理王清勤介绍，对首批通过新版绿色建筑评价标准认定的项目评析发现，通过采用天然采光、自然通风等低碳技术，项目在运行阶段和普通建筑相比，碳排放量大幅下降，碳减排效果明显。由此，细化绿色建筑评价标准技术细则，面向全国开展技术宣传和培训，做好标准的落实，将有助于“双碳”目标的推进。 　　形成合力共同推进 　　城乡建设领域碳达峰目标的实现，需要广大社会成员共同努力。 　　比如，开展绿色低碳社区建设时，《方案》明确，将鼓励选用绿色家电产品，减少使用一次性消费品。鼓励“部分空间、部分时间”等绿色低碳用能方式，倡导随手关灯，电视机、空调、电脑等电器不用时关闭插座电源。鼓励选用新能源汽车，推进社区充换电设施建设。这时，就需要广大居民积极践行，努力为城乡绿色发展贡献力量。 　　广大企业也将成为推进城乡建设领域碳达峰的重要力量。推进城乡建设领域碳达峰不仅是需要完成的任务，在实施过程中还能产生可观的经济效益。武涌表示，预计“十四五”期间，建筑节能低碳与绿色建筑市场有望带来2.2万亿元增量。 　　《方案》明确，推动低碳建筑规模化发展，鼓励建设零碳建筑和近零能耗建筑，建设绿色低碳住宅，推进进绿色低碳建造。 　　作为房地产开发企业，龙湖集团近年来在推进近零能耗建筑方面进行了积极探索。龙湖集团开发的高碑店列车新城住宅项目首批次32万平方米已竣工交付，全部按近零能耗建筑标准设计建造，运用了保温和气密性能优良的门窗+电动外遮阳系统、高效热回收新风系统等近零能耗建筑技术。 　　广大建筑企业积极推进绿色低碳建造发展，取得了丰硕成果。中建科技集团负责建造的北京亦庄蓝领公寓项目已进入收尾阶段，该项目是以模块化方式建造的。模块化建造可以视作装配式建造“升级版”，即以每个房间作为一个模块单元，房间的机电、管线等90%在工厂完成预制生产，运到现场直接吊装。 　　中建科技有关负责人介绍，与传统建造比，模块化建造具有绿色、低碳、智能的特点，建造速度、精度、质量更高。以北京亦庄蓝领公寓项目为例，整体装配率达92%，可节水70%，节电70%，减少80%的建筑垃圾，可循环利用率达90%。