9月27日13时30分，由上海报业集团 | 澎湃新闻主办的2022澎湃城市更新大会在上海长宁区上生·新所召开。本次大会以“低碳友好”为主题，邀请来自建筑、规划、经济、设计等相关领域的院士、大师、学者，以及政府有关部门、高校科研院所、设计单位、投资开发企业的代表，探究“双碳”目标背景下，城市更新政策、现状、难点与机遇，在“以人为本”的宗旨之下，如何成为近悦远来的友好之城。 　　政协上海市第十三届委员会副主席、党组副书记李逸平，上海报业集团党委书记、社长李芸，长宁区政协主席、党组书记洪流，长宁区委常委、区政府党组副书记、常务副区长岑福康，中国建筑学会副理事长、上海市建筑学会理事长曹嘉明，中国城市规划学会副理事长、上海市城市规划学会理事长伍江等出席。 　　会上，“澎湃新闻城市更新大会专家顾问团”正式成立，20位院士、大师、学者，受邀成为首批专家顾问团成员。 　　本次大会还发布“2022澎湃城市更新大会年度榜单”。榜单包括“城市更新城市建设大奖”“城市更新公共服务大奖”两项年度特别奖，以及“最佳低碳案例”“最佳友好案例”“最佳空间影响力案例”“最佳活力街区”等奖项，以表彰在城市更新领域具有创造性、示范性、影响力的案例和机构，激励全社会更专业、更广泛地参与城市更新。 　　多方共话城市更新 　　“在我们的城市更新过程中，既要追求‘低碳友好’中看得见的和谐，也要重视‘低碳友好’中看不见的和谐。”李逸平在致辞中表示，过去的一年中，至少有两个承前启后的标志性事件：一是上海中心城区成片二级旧里以下房屋改造全面完成，阶段性解决历时30年的民生难题；另一个是9月1日起施行《上海市城市更新条例》，以地方立法形式为城市更新提供制度保障。关于不同时期历史建筑的保护问题，李逸平指出，城市更新过程中对建筑艺术多样化的包容，与人类对建筑审美标准的趋同，如何处理好这两者的关系并把握好取舍分寸的“度”，从理论研究到实践探索都需要全社会群策群力。 　　李芸表示，城市更新是践行人民城市理念的重要手段，是城市高质量可持续发展的必经之路。一年多来，澎湃新闻举办首届澎湃城市更新大会、成立澎湃城市更新研究院、设立《城市更新大会》专题栏目，发现和传播表现突出的城市更新优秀案例和创新机构。上海报业集团旗下多家媒体都是城市更新发展的发现者、记录者和传播者，上报集团也是城市更新发展的服务者、参与者和亲历者。“‘低碳，友好’是一个与时俱进的主题，围绕‘双碳’目标，城市更新行动必然要更注重绿色低碳的高质量发展。这是城市更新的意义所在，也是人民城市理念的生动体现。” 　　岑福康表示，近年来，长宁区在率先全面完成二级以下旧里改造任务的基础上，又率先实施了整区域城市更新战略。城区、街区、小区形态面貌和环境品质不断提升，一批有影响力的城市更新作品也涌现出来。在城市更新的探索和实践中，长宁注重各方力量参与，注重人民群众的感受度，注重文脉传承的融合度。当下，长宁持续强化规划引领和统筹推进，强化数字赋能和绿色低碳，强化民生优先和共建共享，更好地盘活发展空间，赓续人文记忆，创造品质生活，全力塑造颜值与气质俱佳，魅力与活力齐发的城区形象。 　　曹嘉明认为，城市更新除了更新，更重要的是传承历史文脉，培育功能置换和提升城市空间品质，同时提升城市的韧性，给人们以更安全、更舒适、更便利的高质量城市环境和城市形态。如何在历史价值、经济价值、美学价值之中寻找到最佳的平衡点，是全社会共同努力的目标。作为文化之城、设计之都的上海，实践城市更新应因地制宜，成为新时代城市更新的典范。 　　伍江提出了城市更新带来的三个改变，即思想观念、方法和路径、政府管理和社会治理的模式。从以增量为标志、以经济发展为唯一推动力的发展，逐步转化为更有机、更符合城市发展规律、提升城市品质和人民生活水平为主要目的的更新，挖掘机鳞次栉比、推土机所向披靡的时代已经结束，要像绣花一样对待城市。 　　学界“大咖”开讲 　　大会邀请三位重量级嘉宾进行主题演讲。 　　中国工程院院士、东南大学建筑学院教授王建国以“从自然中的城市到城市中的自然”为题进行主题演讲，回溯城市发展经历从“自然中的城市”逐渐走向“城市中的自然”的过程，分析国际相关学者对于城市发展与自然系统相关性的专业理解，王建国认为这是城市化进程的历史宿命。城市发展的“因天材、就地利”的规划思想今天并没有过时，未来城市发展需厘清不同的城市类型、规模及现状特点，因地制宜，顺势而为，创造兼具“生态性”及“在地性”的中国有机城镇发展新模式。 　　中国科学院院士、同济大学建筑与城市规划学院教授常青以“城市更新与历史建成环境再生”为题发表主题演讲。他认为，城市更新的对象涉及历史建成环境，这个对象有实体的空间，也有非实体的文化空间，两者相结合就是历史建成环境，或可称为文化场所。历史文化街区、历史地段就是典型的文化场所。其更新不是变旧为新，是内在的活化为新，不是大拆大建为新，而是留、改、添、拆为新。 　　全国工程勘察设计大师、中国城市规划设计研究院院长、中国城市规划学会副理事长王凯以“城市更新：新时期城市发展的战略选择”为题发表主题演讲，从我国城镇化的发展阶段、城市更新的政策背景以及近年来我国城市更新的理论与实践，分析进入新阶段我国城市发展趋势与规划供给的关系，并以居住空间、历史文化空间、城市公共空间以及工业遗址空间的更新为例，阐述城市更新行动的重点与方法。王凯认为，提高发展质量的大更新需要有一定的体系，也要适应城市发展新的需要，还要发挥市场主体作用和方方面面的力量，建立长期可持续的城市更新的资金渠道。 　　圆桌论坛：如何成为友好之城和双碳目标下的城市更新 　　五位嘉宾以“如何成为友好之城”为题开启了第一场圆桌论坛。 　　同济大学建筑设计研究院(集团)有限公司党委书记、总裁汤朔宁担任嘉宾主持，他认为友好涵盖了人和人的友好，人和城市的友好，人和环境的友好，城市的历史和城市将来的友好等方方面面，是一个关系的学问。全国工程勘察设计大师、华建集团上海院资深总建筑师唐玉恩认为，城市友好并不是传统建筑更新，新建的和改建的建筑，无时无刻不在体现我们对于全年龄段人和城市之间的友好关系。全国工程勘察设计大师、华南理工大学建筑学院院长孙一民表示，友好的核心在于服务，城市以人为本落实服务，建筑师为城市公共利益服务，被服务的主体应是城市里的人民。华东建筑设计研究院有限公司总经理、首席总建筑师张俊杰认为友好的城市要能为不同人群提供服务设施和美好环境，且让公众能够参与其中。上海交通大学设计学院院长阮昕通过两个生动的案例，反思是否身处一个友好的城市。 　　第二场圆桌论坛以“双碳目标下的城市更新”为主题，探索如何全方位打造充满绿色气息的城市更新之路。 　　AECOM中国区高级副总裁、ESG可持续战略与发展负责人张祺表示，城市更新比大拆大建可以减少20%的碳排放量，要用绿色金融支持城市碳中和和城市更新。同济大学建筑与城市规划学院学术委员会副主任、上海市建筑学会副理事长李振宇则认为，应该用共享建筑的理念减碳。融侨集团商业资产管理总公司总经理俞波表示，在A.F.A上海融侨中心项目的规划设计阶段，思考如何在实现建筑所有的功能和经济价值的同时做到节能减排，为碳中和作出贡献，可以将新技术运用于材料中，实现最终的目的。戴卫•奇普菲尔德建筑事务(DCA)合伙人陈立缤认为，现在谈“双碳”或环保更多的基于技术层面，还应该通过少用来减少碳排放，城市更新的角度就是多利用老房子。作为圆桌论坛的嘉宾主持，gmp建筑师事务所合伙人兼执行总裁吴蔚总结，城市的有机更新与多种改造模式相结合，探索突破土地瓶颈、提高土地利用效率，以用地存量换生态、环境、人才、经济增量，推动城市功能完善、空间合理配置、产业结构升级、城市建设迭代升级。更新新场景、焕新新商业、重构新城市，城市更新让城市更美好、更绿色、更人性。

上海市人民政府印发《上海市助行业强主体稳增长的若干政策措施》提出，合理支持刚性和改善性住房需求，加强住宅项目建设交付保障，加大保障性租赁住房建设筹措力度，着力构建“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系，确保房地产市场平稳健康发展。

美国房价飞速上涨时期告一段落。 当地时间27日，衡量美国主要城市平均房价的凯斯-席勒指数（S&P CoreLogic Case-Shiller）出炉：7月全美房价指数同比上涨15.8%，低于6月时18.1%的涨幅，环比则下降0.3%，为2019年1月以来的首次。20大城市房价综合指数同比上涨16.1%，为2021年4月以来的最小增幅，环比下滑0.8%。20城中有12座城市的房价环比出现下跌，较6月时数量翻番，其中旧金山和西雅图房价环比跌幅最大，分别为3.5%和3.1%。 7月凯斯-席勒全美房价指数（图源：标普全球官网） 7月凯斯-席勒全美房价指数（图源：标普全球官网） 标普道琼斯指数公司董事总经理拉扎尔（Craig Lazzar）表示，尽管美国房价仍远高于去年同期，7月数据反映了楼市强势降温。“7月房价同比涨幅较6月要低2.3个百分点，涨幅放缓程度为凯斯-席勒指数创立以来的最大。” 为何房价仍有双位数涨幅？美国房地产投资平台淘沙找房CEO、联合创始人况麦克向第一财经记者解释称，凯斯-席勒指数本就有两个月滞后期，且统计范围仅限于二手房销售数据，从买卖双方签订购房合同到反映到该指数当中，通常需要一两个月的过户时间，因此7月数据反映的是购房者在今年更早时候作出的买房决定，当时抵押贷款利率低于当前水平。他预期，随着贷款利率的上升，未来数月房价涨幅将继续回落，甚至会出现同比下跌的情形。 房贷利率会否破7%？ 美联储激进加息之际，美国房贷利率持续狂飙。据住房抵押贷款公司房地美（Freddie Mac）的数据，截至22日的一周，30年期抵押贷款平均利率已攀升至6.29%，为2008年11月以来新高，去年同期该指标录得2.88%，而去年全年，30年期抵押贷款利率平均维持在3%以下。 这意味着，如果购买一套总价40万美元的住房，首付按两成计算，在30年期抵押贷款利率从3%升至当前6.29%的情况下，月供将由1632美元增至2262美元，即每月多付38.6%。 通胀高烧不退和借贷成本大幅走高无疑削弱购房者的负担能力，然而贷款利率可能尚未见顶。房贷网站HSH.com副总裁葛宾格（Keith Gumbinger）表示，房贷利率升穿7%并非不可能，会否破7取决于美联储抗通胀的结果。“通胀如能降温，房贷利率可能不会进一步走高，相反，如果未来几周传出有关通胀的利空消息，或者就业数据呈现强劲，经济增长超出美联储预期，房贷利率可能向7%进发。” 美联储于今年3月启动超强加息周期，年内已连续加息5次，累计加息300个基点。美联储主席鲍威尔在本月议息会议后透露，年内还将继续加息100～125个基点。针对楼市过热问题，他也明确表态，称住房市场严重失衡，房价正以不可持续的速度飙升，“长远来看，供需需要更趋平衡，这样房价才能以合理的速度上涨，人们才能再次承担房价。为达上述目标，我们可能必须经历一次楼市调整。” 领先指标显示楼市价量齐跌 更多领先指标显示，高房价高利率组合正在逼退买家，近期美国楼市价量齐跌。 当地时间21日，美国房地产经纪人协会（NAR）公布最新数据显示，占美国房地产市场销量90%的成屋市场，8月销售总数年化录得480万户，创2020年5月以来新低，环比下降0.4%，已是连降七个月，8月成屋销量较去年同期更是大幅下滑19.9%。 上月，成屋销售中位数录得38.95万美元，环比下跌2.4%，较去年同期上涨7.7%，为2020年6月以来的最小涨幅，该指标于6月创下41.38万美元的历史新高之后，连续第二个月回落。该机构发布的另一份报告显示，受季节性因素影响，6～8月全美房价本就会松动，通常下跌2%，但今年这三个月期间房价急剧下降，跌幅约为6%，是历史平均值的三倍。 另据房地产中介网站Realtor.com的数据，8月降价房屋占比达到约20%，回复至2017年时的水平。该机构高级经济学家兼经济研究经理拉奇乌（George Ratiu）表示：“对于有计划挂牌的业主来说，今天的市场与三周前已然大相径庭。”

昨日下午，上海第三批次集中供地顺利结束，35宗涉宅用地全部成交（含1宗招挂复合出让地块及4宗“城中村”改造项目地块），涉及浦东新区、静安区、徐汇区、普陀区、闵行区等12个行政区，总出让面积约184.87万平方米，总起拍价达1030.5亿元，分别于9月23日、9月26日、9月27日竞价出让。 根据最终结果显示，35宗地块均成功出让，合计揽金1053.8亿元，创下了上海集中供地以来的新高，整体溢价率约2.26%。 从成交企业来看，央企、国企依旧是拿地的主力，共计摘得了31宗地块。 其中，招商蛇口联手徐汇城投以22.6亿拿下徐汇区华泾镇宅地，溢价率6.3%；而保利发展联手西岸开发以通过一次性报价，以36.01亿元竞得徐汇区龙华街道宅地，溢价率9.13%。 国企方面，除了有金桥、浦发、上海地产、上海建工、中华企业、北万置业等上海本土国企，亦吸引了安徽本土国企安徽高速、珠海国企华发、厦门国企象屿、建发、南通国企亚伦等外地国企拿地。 民企方面，拿地企业分别为宝华、中建大椿、如皋合盛、龙湖。 其中，龙湖以15.4亿元拿下松江新城广富林社区地块，溢价率7.54%；宝华一次性报价，以56亿元摘得普陀区桃浦科技智慧城地块，溢价率9.46%。虽然拿地金额并不高，但龙湖作为此次拿地的唯一头部民企仍引起广泛关注。 对此，中指研究院相关人士分析指出，上海本次的拿地企业依旧以头部央国企、地方国资平台和混合所有制企业为主，并且多以联合参拍的形式参与。可见近期头部房企和地方国资平台的资金压力逐渐显现，同时对于未来市场的不可预期也降低了头部房企的拿地意愿，不愿承担过高风险。 本次福建的国资房企表现抢眼，建发、象屿多有斩获，甚至分别单独竞得“一次报价”地块，在当前市场大环境下积极外拓，可见实力雄厚。同时，其他全国性国资房企如华发、南山控股、安徽高速等也同样表现积极并有所收获。 另，据中指研究院数据显示：上海今年三个批次共计推出109宗地，全部成交，共计出让金2712.7亿元，三次土拍出让金分别为878.9亿元、780.0亿元、1053.8亿元。

规模见顶之下，房企递表冲击上市的热度已过。资本市场从来不乏闯入者，9月26日，港交所迎来了首个长租公寓企业——魔方生活服务（以下简称“魔方生活”）的上市申请。 上万亿规模的长租公寓是个处在上升期的朝阳事业，根据弗若斯特沙利文的资料，中国租赁公寓市场的规模由2017年的1.2万亿元增至2021年的1.8万亿元，预计2026年将进一步增至2.7万亿元。 目前来看，行业的发展已经进入到深水区，行业资源、资本、业务等均开始向头部企业集中。国内已有两家长租公寓企业上市，二者均选择了赴美上市，不同的是，青客公寓在纳斯达克上市，蛋壳公寓则是在纽交所上市，但最终都因资金问题相继暴雷。 作为较早进入长租公寓行业的运营商之一，2009年，魔方生活开始在南京发展集中式长租公寓业务，2013年扩展到上海和广州，2014年扩展到北京和深圳，2016年扩展到杭州。 近两年来，长租公寓行情向好，魔方生活也加速了收并购步伐。2020年，魔方生活收购了位于虹梅南路上的一家酒店，改造为旗下企业员工宿舍产品9号楼公寓。2021年，整合了V领地青年社区旗下的部分项目，并统一运营，借此完善了大型租赁社区模块；2022年，魔方生活与上坤就长租公寓市场开拓及运营达成战略合作，所涉房源量达两千余间(套)，主要集中于上海区域。 此次IPO募集资金将主要用于业务扩张及战略性收购；更新技术基础设施及创新公寓产品；持续销售及营销工作；营运资金及作一般企业用途。 催肥的估值 在IPO之前，魔方生活就已引入多家实力投资者，包括中航信托、华平投资、德同资本等。 2012年6月，魔方生活完成A轮融资，包括创始人在内的多方订立股份认购协议，其中，德同资本的直接全资子公司DT MFInvestment以现金750万美元认购25万股；2013年2月，魔方获得来自华平投资领投的6000万美元B轮融资；2015年5月，华平投资对魔方追加投资1.4亿美元；2016年4月，获得C轮融资3亿美元，由中航信托、华平投资共同参与；2018年7月，获得1.5亿美元D轮融资，投资方为CDPQ。 战投时间表中，屡次可见华平投资的身影。资料显示，华平投资成立于1966年，是中国及东南亚最大的私募股权投资机构之一，截至2022年6月30日，管理资产超过850亿美元。华平投资热衷于中国的房地产市场，除魔方生活外，还投资了富力地产、绿城中国、红星美凯龙(601828)、自如等公司项目。 2016年开始，创始人团队纷纷将所持股权转让给华平投资。当年12月，作为创始人之一的张红漫将其持有的73085股股份，以3936.2万元的价格转让。 半年后，创始人葛岚通过GGX HoldingsLimited将其拥有的37976股股权转让，代价2499.96万元。陆欣也分别在2017年-2018年，先后将20,333,881股股权转让，代价共计约1.34亿元。 值得注意的是，从A轮到E+轮融资中，魔方生活的投资估值一路拉高，从2012年的2.94亿港元上升至2021年的76.02亿港元，估值增长近25倍。 如今，华平投资已经是魔方生活最大的持股者。IPO前，华平投资透过Peridot Gem Investment、Peridot Gem Group及Mordenite Gem直接或间接拥有约51.62%的股权；CDPQ(Asia)拥有16.8%股权；由中航信托控制的HangFang Investment则拥有12.5%股权。 CDPQ(Asia)是 CDPQ的全资附属公司，后者中文名称为加拿大魁北克储蓄投资集团，是加拿大领先的机构基金管理公司。 截至最后实际可行日期，魔方生活由华平投资持股53.96%、CDPQ(Asia)持股17.56%、HangFangInvestment持股13.07%。 淡去的创始人 从董事会构成来看，创始人葛岚在公司内并无任职。53岁的郑南雁任魔方生活非执行董事兼董事会主席，负责战略把控，并不参与一线运营；44岁的柳佳任执行董事兼首席执行官，负责集团业务营运的整体管理；PERLMAN Jeffrey David、吴凯盈、张其奇、张昱诤、李晓梅、LIMMengAnn 6人任非执行董事。其中，张其奇也是华平投资的董事总经理。 值得注意的是，以葛岚为首的创始人团队几乎都被“弱化”了。在成立之初，葛岚、陆欣、徐海燕、徐嘉、张红漫、印小伟、白玲玲、应英军一众创始人分别持有35.05%、32.05%、5.59%、2.56%、9.31%、0.93%、12.5%、2.00%股权，但在上市前均只剩下很少一部分，就连葛岚的持股比例都降低至2.86%。 据传，他在2017年选择离开魔方，一位接近魔方的人士透露，除了和投资人出现了一些分歧，葛岚也有自己的创业规划。 创始人的离开影响到了公司运转，作为魔方的投资人和最大股东，华平自然也要操心经营问题，董事总经理潘建想到了郑南雁，2017年底，他向郑南雁发出邀请。 在中国的酒店业，郑南雁是个重量级人物。其曾在2005年创办七天酒店，仅用了四年时间就在纽交所上市。之后，他经历了7天退市、组建铂涛酒店集团、参与成立鸥翎投资。而郑南雁本身看好长租公寓行业，他觉得这是比酒店大得多的生意，产业容量大，资金回报价值也高。2018年6月，郑南雁出任魔方生活董事长。 也正是在郑南雁的推荐下，柳佳加入魔方，从COO做起。 半年盈利41万，跌99.7% 魔方生活运营租赁公寓的模式有两种：一是直营模式，在该模式下，整租或租赁整栋楼宇的一部分，并对该等租赁物业进行管理和运营，二是加盟管理和第三方托管模式，在该模式下，以自有品牌或相关委托方的品牌管理和运营加盟公寓。 截至2022年6月30日，魔方生活在26座城市的394个地点共拥有76190套在营公寓，约65.7%的公寓以直营模式经营，其中，有38609个直营公寓位于一线城市，在其他城市拥有11465个直营公寓。 旗下品牌包括2009年推出的“魔方公寓”和2016年推出的宿舍类住宿解决方案“9号楼公寓”，定位客群分别为白领人员和蓝领人员，月均租金分别为3002元、3723元。 在收租的同时，魔方生活还有一笔隐形收入。2019年-2021年，魔方生活服务其他利息收入分别为2215.2万元、1899.8万元、2405.5万元，今年上半年为1360.3万元。这里的其他利息收入，指其授出贷款赚取的利息。 此外，魔方生活获得的赔偿收入，即自商业争议收取的款项，在2019年-2021年分别为773.1万元、643.3万元、484.2万元；2022年上半年为73.8万元。 整体业绩方面，2019-2021年，魔方生活服务的收入分别为9.47亿元、9.49亿元和14.71亿元，复合年增长率为24.7%；同期净利润分别为6355万元、-2.3亿元、2.95亿元。今年前六个月，魔方生活服务共录得收入8.49亿元，同比增长24.1%，净利润则由上年同期的1.62亿元下滑至41万元，同比下降99.75%。 营收增长的背后是规模的扩大，但这也给魔方生活带来了不小的财务压力。2019-2021年，魔方生活的流动负债净额分别为-7.03亿元、-13.41亿元、-15.06亿元。截至今年6月末，其流动负债净额为-15.43亿元。 另外，上述期限末对应的未偿还计息银行及其他借款分别为15.27亿元、14.06亿元、22.5亿元、23.15亿元。7月末，又上升至24.53亿元。 截至6月末，魔方生活需在一年内偿还的银行及其他借款为10.49亿元，但现金及现金等价物6.23亿元，远不够覆盖即期债务。

9月27日，以“打破边界 无限未来”为主题的高力国际华北第三季度发布会举行，发布会对2022年三季度华北区商业地产的各业务板块表现进行了回顾，并对四季度做出展望。 　　三季度北京甲写需求强度明显改善 　　进入三季度，中国经济复苏向上的趋势基本确立，随着央行积极表态支持宏观杠杆率上升，宽信用将持续助力经济复苏。在这样的宏观经济环境下，北京办公楼市场也如期出现复苏态势，但市场需求动力仍待提升。 　　据高力国际华北区董事总经理严区海介绍，2022年第三季度，北京甲级写字楼市场净吸纳量恢复至-6,400平方米，需求强度相较二季度出现了明显改善。本季度市场无新增入市的甲级项目，因此部分子市场的空置率上升主要是由于市场存量项目释放出更多空置面积所致。全市场空置率维持在16.4%的水平，净有效租金稳定在336.8元每月每平米。 　　在核心子市场方面，除了受益于大宗租赁成交的东城商务区和高性价比的丽泽商务区出现比较积极的去化，其他子市场空置率均呈现不同程度的上升。乙级写字楼市场表现与二季度基本持平，净吸纳量为-6.1万平米，空置率为14.3%，净有效租金为227.9元每月每平米。 　　在产业园市场方面，受到企业退租的影响，净吸纳量为-4.9万平方米，空置率为15.5%, 净有效租金为128.3元每月每平米。 　　“无论是写字楼市场还是产业园市场，目前都受到互联网头部企业进行面积整合的影响。传统的互联网产业聚集区目前也是受影响最大的子市场，主要集中在北部市场，包括望京和中关村(000931)的写字楼市场以及上地的产业园市场。”严区海称，据不完全统计，在今年前三季度，仅这三个区域新增的可租赁办公空间就至少超过35万平方米，其中望京写字楼市场新增17万平方米，上地区域超过13万平方米，中关村写字楼市场新增超过6万平米。 　　据悉，未来的一年间，北部的甲级写字楼市场有近40万平米的新项目入市，上地和北清路的产业园市场将迎来供应高峰，总体量或将超过100万平方米。由此可见，互联网头部企业的面积整合预计将会持续影响2023年的望京、中关村和上地市场。 　　办公楼市场出现新的产业变化 　　高力国际华北区董事总经理严区海认为，北京市场已经进入3-5年的去化周期，需求侧强度将决定未来市场走势。多种因素的共同作用下，新周期下的办公楼市场已经出现了新的产业变化，互联网科技行业进入转型期，主力租户行业的需求调整将大幅增加未来市场的不确定性。 　　“就互联网科技企业而言，整体政策环境已经进入常态化监管阶段，自身行业的流量红利消失，头部平台已经将注重新增用户转变为重视存量用户的留存，客户留存率和客单价的增长已经成为更重要的经营指标。当自身经营压力增加，收入增速放缓的时候，就算没有行业监管政策的出台，互联网企业也已经走到了要直面转型的重要时刻。”严区海表示。 　　此外，短期内，“降本增效”是需求侧的主旋律，基于此，高力国际对写字楼市场维持中性偏空的市场判断，但依然对中长期的市场发展保持审慎乐观，依然维持以新经济需求为主的去化周期的中长期市场判断。 　　“在宏观层面，整个中国经济依然处于产业结构调整期，互联网企业的转型只是整体产业结构调整的一个缩影。当头部企业开始进行调整，而后续的企业生力军还不足以支撑经济和行业发展的时候，就会形成行业发展的空档期，这个时期也是办公楼市场发展环境的复杂性、严峻性和不确定性逐渐上升的时期。”因此，高力国际建议市场参与者需要冷静判断2022年出现的新变化，秉持实事求是的精神，稳定情绪，积极应变，顺势而为，等待市场回暖。

近期以来，多地在出台的房地产宽松政策中，提出支持、鼓励国有企业收储商品房作保障房，或将商品房转为拆迁安置房等举措。 9月24日，新疆阿勒泰地区行政公署发布《阿勒泰地区促进房地产市场平稳健康发展十五条具体措施》。《措施》提出，盘活市场存量房源。建立盘活市场存量指标任务机制，重点加快推进非住宅去库存。实施年度保障性住房建设时优先回购非住宅商品房改造为保障性租赁住房；鼓励国有企业收购市场房源用于保障性住房，鼓励房地产开发企业将库存商品房投入保障性租赁住房市场。 近期以来，有不少地方鼓励收储户型合适的存量商品住房，作为保障性住房或拆迁安置房。比如，8月15日，湖州市房地产市场平稳健康发展联席会议办公室发布《关于持续促进我市房地产平稳健康发展的通知》提出，对困难房地产企业的滞销房，鼓励国有企业收购，作为保障安置用房等。 近日，温州鹿城区政府官网发布《关于收购筹集保障性租赁住房的通告》（下称《通告》）。《通告》提及鹿城区国有资产经营集团有限公司将收购城市商品房房源（含房开自持商品房）作为租赁房源。其中商品房原则上以中小套型为主（期房须取得房屋预售许可证），要求具有独立的厨房、卫生间，供水供电和排水设施能正常使用，拥有合法不动产物权，房屋权属无纠纷、无抵押、无查封，水、电、暖、物业各项费用无拖欠等。商业用房要求具有独立供水供电，排水设施能正常使用，拥有合法不动产物权，房屋权属无纠纷、无抵押、无查封，水、电、暖、物业各项费用无拖欠等。 9月5日，山东省济南市国资委官网发布《收购存量房源助力租赁市场——集团公开采购社会优质存量房作为租赁储备房源》。从同时发布的三份招标公告来看，济南城市发展集团所属济南城市发展集团资产运营管理有限公司将在全市收购3000套商品房，用于租赁储备住房。 58安居客房产研究院分院院长张波对第一财经分析，多地支持国企收购商品房作保障房，对加速商品房销售，并提升当地市场热度具有一定积极意义。国企收购商品房做保障房，一方面，有利于当地加速库存去化步伐；另一方面，这一政策还会起到解决新市民居住的效果。目前不少地方依然有保障房建设的目标，将保障房和商品房结合起来，一增一减的方式，也是渠道供给保障房源的有效体现。 张波分析，将一些商品住房收储为保障性住房，是推进租购并举，推进居民合理住房需求的一种方式。在商品房库存没有消化掉、空置的情况下，再大规模新建保障性住房，从总量上看，会形成供大于求的格局。因此，通过统筹分配，统筹市场层面和保障层面的供给，有利于整个住房资源更合理、更均衡。这一政策本身值得在更多有类似环境的城市同步推广，解决更多新市民居住的同时也能更有效保障当地房地产市场有效平稳运行。 除了作为保障房外，不少地方也鼓励收购商品房作为拆迁安置房。例如，云南昭通发布的《关于促进房地产业平稳健康发展的意见》明确，鼓励政府购买收储户型合适的存量商品住房。县（市、区）人民政府要统筹城市更新改造项目回迁安置需求与商品房销售去化工作，鼓励购买收储户型合适的存量商品住房，作为城市更新改造项目安置房房源。

北京第三轮土拍结束，国央企占据主场，龙湖作为唯一参与的民企，与顺义国资委旗下子公司组成的联合体摘得顺义一宗地块。 2022年，房地产行业进入深度调整期，国央企开发商们的身影，频繁出现在了各地土拍市场。在全国陆续开展的各项保交楼的举措中，国央企成为主力担当，为市场信心的恢复抓稳方向盘。同时，本轮北京土拍进一步扩大了现房销售比例，经历市场变化后，现房销售将为稳定市场预期带来积极引导。 当许多民营房企收缩阵地时，国央企积极、有序的拿地策略，为楼市注入了更多活力。第三方机构亿翰智库统计，2022年实行集中供地的22个城市前两轮集中土拍，本土国企拿地金额占比已达40%。 不仅如此，国央企也频频拉着AMC、代建平台等新势力，通过引入合作方的方式，实现了自身理性的发展，也给行业带来了新的打法。 很多人逐渐意识到，从拿地到融资、以及合作机制等多个唯度来看，房地产市场正在酝酿一场格局演化的“大变革”。而国央企开发商们，纷纷扛起了担负行业变化的大旗，通过制定理性稳健的投资策略，以及合理分配资源，以期实现房地产行业健康长久的发展。 新的格局也悄然影响着楼市买家的购房策略。追求质量和交付保障的购房者们，挑房也越来越看重房企品牌，国央企及一些优质民企成为了首选，现房销售更是成为了民心所向。购房需求仍然存在，但观望情绪的消散需要实质性的保障得以驱动。在为此，今年“金九银十”之际，58同城、安居客的“全民挑房节”活动，汇集了众多国央企及稳健民企的现房、准现房楼盘，打造了“国央企专区（含优质民企）”，力求以“安全交付”催化市场信心稳定恢复。 穿越行业调整期 国央企现房销售成“香饽饽” 很长时间内，房地产行业的供需矛盾存在着明显错判，需求端增速出现放缓，但供给却保持相对高位，而房企们不断加杠杆的高速扩张，又让行业矛盾进一步加深。 2020年下半年以来，“三道红线”、“ 房地产贷款集中度管理制度”等政策的相继出台，让房地产市场进入了一轮深度调整期。以往靠高杠杆撬动增长的民营房企们，只得被迫紧急"踩刹车"。 这带来的后果是，以往，那些和民营机构一个战壕的资本、金融机构们开始避之不及，不再给房企们提供资金。购房者也变得更加小心翼翼，担心选不到合适的房子。 相比很多民营房企而言，大型央企国企地产商们显然不用担心资金问题。这些拥有较低的融资成本，国家信用背书，又肩负民生责任的国企央企开发商，反倒开启了一轮跨越式的业务扩张。 反映最明显的是国央企在土地市场上的竞争优势。从2021年下半年开始，国央企便逐渐成为土地市场的主角，成为了土拍市场的主力军。 这和国央企自身的融资优势分不开关系。相比民营房企的高杠杆模式，这些国央企不仅负债率常年保持地位，融资成本也是低到3%。它们的经营稳健性更高，抗风险能力更强。 而除了在土地市场上的竞争优势外，在本轮行业调整期内，国央企也担当起了“为市场托底，魏行业纾困，履行民生责任”等方面的角色。 为了进一步增强企业时，许多国企央企们作为 " 白衣骑士 "，给民营企业带来了新的解题思路。比如，建业、华南城等房企，均在股权层面引入了国有资金，另有不少国企接手了开发商的项目。 “成本低、稳健强”的国企央企开发商，不仅成了许多民营房企的座上宾，更是购房者买房的首选。现如今，很多陷入购房焦虑的买房人们，开始越加重视开发商的品牌与实力 ，“保交付”、“保品质”成为大部分购房者的核心诉求。 研究机构统计显示，2022 年 1-8 月，销售额前 50 的企业中，国企和央企的数量增加 5 家至 18 家，国企和央企销售额占前 50 企业销售总额的比重提升 12%至39.4%。 相较期房预售而言，现房销售优势则更加明显，不尽避免了交房时间不确定、项目质量难以保证等问题，同时也提升了购房安全感。也因此，购房们对于现房的重视程度变得越来越高。 基于这一购房需求的新变化，在经营稳健的基础上，众多国央企、优质民企开始将现房、准现房销售作为房屋重点,为购房者提供如期交付的安全感,重塑购房者买房信心。 除了专区呈现国央企及优质民企的项目让购房者安心挑选，同时为了提高看房效率，58同城、安居客推出黑科技产品“3D售楼处”，将售楼处功能复刻到线上，在“全民挑房节”期间，超过150个城市的购房者可以通过实景航拍、3D虚拟沙盘、日照模拟及VR样板间等科技方式，在线浏览国央企及优质民企的楼盘，同时获得优惠购房的机会。 02，倒逼房企营销创新 数字化营销推动房企转型升级 度过这轮调整期后，房地产行业也将回归更加健康的发展轨道。房企们不再盲目追求规模扩张，而是在存量空间内，更加追求有质量的增长。 旭辉董事长林中去年末曾作出判断，2021年是地产行业的顶点,房地产行业很难再超过17万亿,17万亿的总量可能是阶段性顶点，“未来十年,房地产行业平均每年15万亿的规模是大概率事件。” 包括万科董事长郁亮在内的地产大佬也屡次提及，房地产行业的“金融属性”逐渐下降，“制造业属性”正不断加重，未来的出路只有一条，即向制造业学习，通过劳动挣加工制造和服务的钱。 他们的潜台词是：房地产行业赚大钱、赚快钱的时代已经过去了。而伴随着住宅销售市场将逐渐回稳，原本的“高周转、高负债、高杠杆”的模式不再行得通，房企们必然得转向服务要效益。也就是说，生存规则变得更复杂了。 这难倒了许多在产品端没什么优势的民企。不过，由此引发的好处也是显而易见的，它倒逼着“活下来”的房企以市场需求为导向，苦练产品力“内功”。 一个明显的迹象是，今年以来，许多房企对产品力有了更深入的探索和思考，它们在交房的基础上，又拓展出了数字化营销能力、生产力、建造力、交付力等更多维度价值体系。 而在当下的市场环境中，没有什么能比提升销售数据的数字化营销能力更重要的了。如今，越来越多用户开始依靠手机获取线上信息，这势必将扭转房企的营销策略，改变房企营销格局。 不少有远见的房企很早就开启了线上营销的探索。它们通过探索创新线上渠道，直播卖房等方式，积极促进销售，顺应数字化变革。 然而，最近两年，随着线上化转型浪潮越来越迅猛后，仅仅通过开通线上渠道的方式，已经很难有效的转化线上购房需求了。 房企数字化营销领域的竞争，已经来到了前沿技术端的应用领域。很多前沿技术端如VR、AI、AR等正在不断渗透到房企数字化的应用中。 想要更高效的提升购房能力，一套嵌入了前沿科技的线上看房应用，成为许多开发商的首选。同时，精准流量平台是开发商不可或缺的营销阵地。58同城、安居客在海量流量基础上，更是投入了线上产品的优化，从流量、连接、到访、成交四大环节着力为房企高效营销提供助力。通过“微聊客”进行大数据智能分析，精细化了解用户需求，高效完成线索跟进。同时，以“云店通”帮助开发商针对性地为购房者展示详细的信息，把精准的线索匹配给高效的置业顾问，以此转化更多高意向的精准客户。此外，“云聚客”产品可以帮助开发商基于销售目标制定个性化投放方案，助力开发商以更低的成本聚集域内流量，实现信息的精准分发，提高获客效率。 为了提升市场交易量，政策端频频释放暖意，不仅将房贷利率降到了历史最低，同时也放开了限购、限售等买房门槛。 对购房人来说，这意味着一个黄金窗口期已经敞开。而对于房企而言，考验的则是能否精准有效的通过数字化营销能力，深入挖掘购房需求，提升交易效率，为市场的回暖开启序章。

广西梧州市人民政府办公室近日印发了《梧州市促进房地产业健康发展的十项措施的通知》（以下简称《十项措施》）。 其中，明确提及，为有力减缓我市房地产市场投资、销售的下跌趋势，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展，梧州市人民政府办公室于9月25日印发了《梧州市促进房地产业健康发展的十项措施的通知》，《十项措施》的出台将为稳定市场预期、提振购房者信心和促进房地产投资、销售起到积极作用。 广西梧州10措施提振楼市：选择优质楼盘开展团购活动 房价最多优惠30% 值得注意的是，《十项措施》提到购买新建商品房实施契税补贴。同时，措施还提及提供优质房源开展团购优惠活动，从本措施印发之日起至2022年12月31日，在房地产开发企业自愿的原则上，选择一批优质楼盘，面向社会公众组织开展团购优惠活动，团购5套以上即可享受优惠。参加团购优惠活动的商品房优惠幅度不超过备案价格的30%，并报市住房城乡建设局审批。鼓励企业团购住房用于企业人才安置，购买20套以上且5年内过户到企业职工名下的，在过户过程中给予50%地方留成交易税费补贴。

保交楼，不仅是当前稳定市场预期、提振购房者置业信心的关键，更是对房企综合实力的一场考验。对于一直将保交楼作为重要事情的禹洲集团（01628.HK）来说，上半年顺利通过了这场“考试”。 　　据悉，2022年上半年，禹洲集团攻坚克难，近20个项目批次按时竣备，多个项目如期交付，持续为业主兑现美好生活。 攻坚克难，禹洲集团上半年竣备近20个项目批次 　　与时间赛跑，精准策划抢工方案 　　三月的上海疫情开始肆虐，奉贤区也在月末实施了封闭式管理，突如其来的新冠肺炎疫情打乱了上海禹洲·雍锦府的节点计划。 　　“时间越紧张越是需要精细化管理，才能兑现计划。”雍锦府的项目团队很快认清现实情况，积极参与抗疫抢工，五月初疫情稍有好转，项目部所有人员就毅然告别家人，第一时间主动返回并驻扎项目部。 　　该项目团队打破常规，精准策划地上、地面、地下车库“海陆空”三位一体抢工方案，有效缩短工期。 　　受疫情影响，很多材料进不来，导致施工进度无法按原计划执行。针对该问题，项目团队积极沟通政府、联系厂家，及时办理了通行证，制定了无接触配送方案，从而解决了现场缺材料的问题。 　　同时，禹洲·雍锦府严格把关产品质量，成立质量管控小组，质量管理责任到人。建设阶段由各总经理室牵头、一人一栋楼责任承包制，定期每周无死角扫楼，建立问题发现与处置台账，及时整改并封闭问题。 　　雍锦府项目团队认为，“业主的态度成为项目竣备及交付的关键。”因此，他们主动与业主沟通，分化瓦解，为验收争取时间。 　　从建设到竣备交付的全过程，禹洲·雍锦府攻坚克难，“拼”字当头，与时间赛跑，使得项目保质保量按时完成交付。所有人员凝心聚力，以项目为家、全年无休，也充分体现了禹洲集团面对困难时敢打敢拼的精神面貌。 攻坚克难，禹洲集团上半年竣备近20个项目批次 　　排除万难，加快验收进度 　　除上海禹洲·雍锦府外，南京禹洲·上东逸境从开建到交付也多次受到疫情影响，一度导致项目的整体进度滞后。 　　面对材料进场受限、外地施工人员进场受阻的问题，禹洲·上东逸境积极沟通供货商，有限确保本项目工程材料的排产、发货，紧急材料采取于非风险地区中转、倒运等方式加快运输，确保顺利按期到达施工现场，以保障施工进度。并且，积极沟通施工单位，确保其人员调配及施工进展满足现场工期需要。对于外地工人无法进场的情况，项目团队沟通施工方优先于本地寻找施工班组，以保障工期进度。 　　受疫情影响，多处验收相关部门积极防疫，上东逸境项目的验收进度放缓。为保障竣工验收的顺利达成，项目团队一方面细致摸排竣工验收计划，每一验收细项均明确所需前置条件、对接责任人及需完成时间，竣工验收阶段每天晚上对照销项，并碰头交流、反思，提高验收推进效率。 　　另一方面，积极沟通合作方，整合外部资源、寻求上级政府渠道，从上而下推动项目整体验收进展工作，加快验收进度。 　　此外，项目团队积极沟通各分项验收经办人疫情期间提前查验现场，完善验收前置工作。待疫情管控放松后，第一时间完成验收，闭合验收流程。 　　本着多方合作、排除万难的原则，秉着全力冲刺、按期竣备交付的目标，南京禹洲·上东逸境“不抛弃、不放弃”，最终按期完成了项目的竣工备案工作，如期完美交付。 攻坚克难，禹洲集团上半年竣备近20个项目批次 　　事实上，不仅是上海禹洲·雍锦府、南京禹洲·上东逸境两个项目全身心投入到竣备交付工作中去，上半年，禹洲集团全国各项目均抢工战“疫”，坚守岗位，力保交付工作有序推进。 　　最终，禹洲集团经受住重重考验，以高效的执行力完成了上半年复工、竣备、交付的目标并超额达成确收任务，为下半年奠定了稳固的开端。

山西省晋中市榆社县发布《榆社县人民政府办公室关于印发榆社县促进房地产业良性循环和健康发展配套措施的通知》，涉及公积金贷款额度、首付比例等15条措施。 《通知》中明确提出，减轻公租房配建压力。对榆社县2021年1月1日后取得国有建设用地的项目，不再配建公租房，不再缴纳配建资金。 2021年1月1日之前取得国有建设用地的项目配建的公租房项目：2019年1月1日之前的配建项目按配建面积每平方米500元缴纳配建资金；2019年1月1日-2020年12月31日期间的配建项目按配建面积每平方米800元缴纳配建资金，缴纳配建资金后政府准予向社会自行销售。 充分发挥住房公积金支持作用。缴存职工使用公积金贷款购买自住房(1套、2套)的执行20%最低首付比例，贷款最高额度提高至80万元。房屋套数以家庭住房公积金贷款次数认定。 现（退）役军人和按照计划生育政策生育2孩、3孩的单缴存职工家庭，与双缴存职工家庭同样对待。取得预售许可的房地产开发项目，可不受项目主体封顶条件限制。 另，榆社县将加大住房商业贷款支持。鼓励商业银行对购买首套新建商品住房的，按揭贷款首付比例按照20%执行；首套和二套住房商业性个人住房贷款利率在现行政策下限基础上，执行最优惠利率，贷款业务15日内办结。受疫情影响无法及时偿还按揭贷款的失业或其他困难群体，允许申请阶段性调整还本付息或延后还款期限，延后期暂定为2023年3月31日。 榆社县将加大“房证同交”改革力度，加快推进不动产登记确权颁证“清零行动”，为二手房流通创造良好条件。 涉及工程建设相关手续办理的职能部门，要加强审批后过程监管，及时发现问题，及时整改，把握竣工验收时限，严控在项目完工后再提出整改要求的现象，达到竣工即验收。办证部门压缩工作时限，对资料齐全的，1周内完成办理个人不动产权证书，交房即能拿证。 加大盘活存量建设用地力度，落实最严格的节约集约用地制度，有效盘活利用存量建设用地鼓励通过依法协商收回协议置换等措施，推动城镇低效用地腾退出清。加大批而未供和闲置土地处置力度，充分释放土地利用潜力，保障建设项目用地需求。 优化预售办理条件，新建商品房项目施工形象进度达到±0.000以上，其他法定要件齐全，对施工进度进行承诺后即可申请办理商品房预售许可证。 在办理商品房预售许可证时不再要求企业提供前期物业管理的招投标备案相关资料，将物业招投标备案作为后续日常监管内容。办理预售许可的项目力争在预售许可证发放之日起24个月内完成交付，商品房预售许可证有效期的截止日期为商品房交付使用日期，特殊情况下，无法按期完成交付的，有效期可以延长1年。

　近日，一则“多个特大城市全面放开落户”的消息冲上微博热搜，内容显示，郑州、广州、大连等地出台政策，全面放开落户条件。 　　其中，备受关注的特大城市（即城区人口介于500万到1000万之间的城市）郑州拟出台新政规定，凡在中心城区具有合法稳定就业或合法稳定住所（含租赁）的人员，不受社保缴费年限和居住年限的限制，可在郑州申请落户。 　　对此，多位业内人士表示，在宽松的落户政策之下，郑州等特大城市在引入人才的同时，客观上购房需求也有所增加，对当地楼市平稳发展有一定的积极作用。不过，最终能否真正促进市场成交尚需进一步观察。 　　郑州等地全面放宽落户条件 　　当下，“全面放开落户”再次迎来新高潮，河南省会郑州或将实现“零门槛”落户，在“抢人大战”中迈出关键一步。 　　日前，郑州市公安局就《郑州市公安局关于进一步深化户籍制度改革的实施意见》公开征求意见提出，进一步放宽中心城区落户条件，凡在郑州市中心城区具有合法稳定就业或合法稳定住所（含租赁）的人员，不受社保缴费年限和居住年限的限制，本人及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可以在郑州市申请登记城镇居民户口。其中，租房也可落户成为该政策最大的亮点。 　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，河南是全国城镇化推进工作较好的省份，也是潜力较大的省份，此次其省会郑州放开落户，进一步体现了支持城镇化发展的导向，从政策效应来看，放开落户具有非常好的作用，有助于释放人口红利。 　　“这个落户新政对于我们在郑州市打工的人来说是一个好消息，之前我们的孩子基本都在老家，由爷爷奶奶带着在乡镇读书。等新政策正式实施后，孩子就可以跟着我们一起在郑州落户，享受这里的教育资源。”多年来在郑州“漂泊”的袁亮（化名）对记者说。 　　“落户只是一个开始，如何把人留下来更为关键。”河南省当地一位接近政府部门的人士向记者表示，如果想进一步发展，郑州等地将地区经济平稳健康发展与人口战略相结合，要在充分利用人力资源的同时，满足相关人群的收入需求；同时，要重视优化和细化人口公共服务政策，如优质教育资源、医疗服务资源等配套措施要跟上。 　　新京报记者注意到，除郑州之外，大连、济南、昆明等特大城市以及福州、石家庄、南昌等I型大城市（即城区人口介于300万到500万之间的城市）也已全面放宽落户条件。比如，今年5月，大连市人民政府发布《关于全面放开落户条件的通知》，其中提出，具有中等职业学校及以上学历的人员、取得职称的专业技术人员、高校和中等职业学校在校生、拥有合法产权房屋人员等均可在大连落户，大连户籍人员的父母、配偶、子女也可投靠落户。 　　总体上看，目前除了一线城市和个别强二线城市外，大多数城市的落户门槛已经很低，乃至“零门槛”。而一线城市广州也对落户条件方面进行了优化，6月，广州正式印发《国家城乡融合发展试验区广清接合片区广州（片区）实施方案》，在花都区、从化区、增城区建立城乡有序流动的人口迁徙制度，其中包括进一步优化入户条件、降低城镇落户门槛、建构分类弹性落户机制、坚持存量优先原则、逐步取消重点人群落户限制。 　　“零门槛”落户或有助提升市场预期 　　对于房地产市场来说，放开落户条件，降低了购房门槛，有助于增加购房需求。那么，郑州、大连等城市落户政策放松对房地产市场会带来哪些影响，能否助力市场热度回升？ 　　事实上，目前包括郑州、大连等城市在内，房地产市场依然处在待回暖阶段。国家统计局公布的最新数据显示，8月郑州新建住宅价格、二手房价格比7月分别下降0.4%和0.8%。另据克而瑞河南区域数据显示，1-8月，郑州市主城区商品住宅供销量接近“腰斩” ，价格受改善项目影响有所抬升；环郑区域则呈现“量缩”态势，价格持续下探。而土地市场同样遇冷，9月21日，郑州2022年第二批集中供地结束，除去出让活动前夕终止的3宗地块，剩余14宗地块全部以底价成交。 　　在大连，据中指研究院数据显示，1-8月，其商品房成交面积为256.1万平方米，同比降幅为39.3%，商品房供应面积为317万平方米，同比下降28.2%；商品住宅成交面积为173.7万平方米，同比下降49.3%，商品住宅供应面积为166.7万平方米，同比下降45.6%。 　　“如果本地取消落户限制，在引入人才的同时，客观上购房需求也有所增加，或会对楼市产生积极影响。”一位河南郑州当地的房地产销售人士向记者表示，将来新落户郑州的人必定要消费就业、恋爱结婚、扶老携幼，多少会有一波购房需求。 　　“如果上述落户政策成功实施，郑州将成为今年首个全面取消落户限制的千万人口城市及国家中心城市。”在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，从非郑州户籍人口群体来看，肯定有一部分人落户郑州是为了享受公办教育资源；对于其他群体来说，落户郑州的含金量到底有多大，尚需进一步评估。结合当下郑州房地产市场的环境来看，此次新政的落实或将有助于提升市场预期，但最终会带来哪些影响还需继续观察。 　　中原地产首席分析师张大伟认为，全国特大城市放开落户政策已经成为趋势，当下除了北京、上海等少数城市，基本全国落户政策都已经放开。对于房地产市场来说，放开落户有利于稳定房地产市场，加快城市化步伐。

为促进房地产市场回暖，活跃二手房交易，近期多地推出二手房“带押过户”政策。 　　9月17日，海南省政府官网发布《海南省统筹疫情防控和经济恢复提振行动方案》，其中提到“探索对未设立住房公积金贷款抵押的二手房开展‘带押过户’登记试点”。此前，济南、南京、苏州、深圳、珠海、福州、昆明、西安、金华等地也已纷纷推出二手房“带押过户”。据媒体报道，19日无锡也加入了这一行列。 　　今年以来，房地产市场持续低迷，给中国经济稳增长带来了巨大压力，消费者购房意愿和对房地产的市场预期均偏弱。据国家统计局近日发布的数据，8月份，70个大中城市中，二手住宅销售价格环比下降的城市有56个，比上月增加5个。另据贝壳研究院9月6日发布的数据，8月“贝壳50城二手房成交量指数”较上月回落，50城中超七成城市二手房成交量环比下降，杭州、南京、宁波、芜湖等长三角城市，成都、重庆、西安等中西部重点城市成交量指数均下降。可以预见，未来或有更多城市推行二手房“带押过户”政策。 　　所谓“带押过户”是指，对于存在抵押的房产要上市交易的，无需先归还原来的房贷，即可完成过户、抵押、发放新的贷款等程序。这省去了二手房卖方的赎楼费用和筹措还贷资金的时间成本，大大节省了交易双方的交易时间，也降低了交易难度。 　　中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华向《中国新闻周刊》表示，“带押过户”可以节省交易成本，降低交易风险。此前，二手房交易时，卖家为了解除抵押，可能需要过桥资金，成本很高；或者卖家请求买方先支付部分房款用于解押，买方有被骗进而钱房两空的风险；另外，卖方未收到款先过户等情况也常有，这对卖方也有较大风险。 　　总之，二手房“带押过户”，使得买方无需承担提前垫资风险，卖方无需承担过桥费逾期风险，对于银行而言随着二手房交易量提升其贷款量也将提高，是一项多赢的改革政策。 　　目前，各地实行“带押过户”的具体做法不尽相同。济南在历时近半年的探索后，于8月中旬首次创新推出了二手房“带押过户”登记新模式——不动产转移及抵押“双预告登记”。具体做法是，在存量房交易过程中，买方需要使用公积金贷款(含公积金和商业组合贷款)购房的，买方贷款银行可会同买卖双方共同申请办理房产转移预告登记及抵押预告登记，“双预告登记”办理完成后，银行可依据抵押预告登记结果发放贷款，实现贷款资金的到账与转移登记手续同步办理。 　　无锡“带押过户”业务的主要流程则分为四步：一是，买方、卖方、银行签订《资金监管协议》《资金委托划付协议》，确保监管金额能够覆盖卖方贷款本息；二是，首付款和买方银行按揭贷款足额存入资金监管专用账户；三是，银行出具《抵押变更协议》后，买卖双方到不动产登记部门办理过户和抵押手续；四是，银行首先使用监管资金结清卖方贷款本息，再将剩余资金转到卖方账户。 　　当前推出“带押过户”的城市普遍配套了资金账户监管要求。在济南市推出的“带押过户”新流程里，引入公证“提存账户”是重要一环。在交易未完成之前，所有资金均由该账户监管，确保资金安全，一旦交易发生风险或交易双方出现意外情况，交易失败，资金原路返还，避免发生资金纠纷。深圳市的“带押过户”流程也是以“公证提存”为基础。 　　不过，从各方发布的信息看，“带押过户”目前仍未在推出该政策的这些城市全面实行。比如，在具体执行中，大多数“带押过户”需要在同一个银行系统内操作，即二手房买方需要在此前卖方该房屋的抵押贷款银行办理贷款，这可能会导致买方选择贷款利率更低的银行的权利丧失，之前节省的过桥费、过桥费利息和担保费等交易成本被填平。再如，一些地方目前只有大行可办理二手房“带押过户”，小银行尚未开展该业务。 　　但也有地方政府在破除各项壁垒，全面推开二手房“带押过户”。济南市“带押过户”涉及公积金贷款、跨行贷款、同行贷款等多种类型，在全国走在了前面。

自7月底中央政治局会议首次提出“保交楼”、“稳民生”以来，“保交楼”进展和效果成为了当下各方关注的焦点。 　　国家统计局9月16日发布的数据显示，当前房地产市场出现一些积极变化，竣工面积等指标已经出现修复趋势。数据显示，8月份房屋竣工面积为4833万平方米，环比大幅增长42.50%，同比降幅收窄至2.5%，这也被业内视为“保交楼”迎来快速推进，效果已逐步显现。 　　实际上，在楼市“保交楼”、“稳民生”的大背景下，无论是中央部委、地方政府，还是各大房企，均在积极开展“保交楼”工作。 　　9月22日，国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目。 　　中指研究院数据显示，7月以来，已有超30个省市出台“保交楼”举措，主要包括对问题项目“一盘一策”及时协调处置、各级领导对项目挂联兜底、协调引入区域国企和金融机构来盘活项目、纾困基金入场等。 　　不过，也有被访者向证券时报记者指出，各地在多措并举推动“保交楼”快速落地进程中，仍需注意要通过市场化方式进行，并重视执行层面的落实。 　　“保交楼”效果逐步显现 　　当下，“保交楼”已经成为了房地产市场中的焦点，从国家统计局最新的数据看，“保交楼”被中央政治局会议提出近2月以来，效果已经逐步显现，其中一个指标便是房地产竣工数据出现恢复。 　　国家统计局9月16日发布的数据显示，8月全国房屋竣工面积为4833万平方米，环比增长42.5%，绝对规模为今年3月份以来次高位，同比下降2.5%，同比降幅较上月收窄33.5个百分点。 　　另一方面，当前房地产市场出现一些积极变化成为共识。国家统计局新闻发言人付凌晖同日在国新办举行的新闻发布会上表示，1~8月房地产市场销售降幅收窄；房地产续建项目投资保持增长；房地产企业到位资金降幅收窄。 　　“今年以来，各地坚持房子是用来住的不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，保交楼、稳民生，效果是在逐步显现的。尽管房地产市场出现一些积极变化，但也要看到，销售端的改善传导至房地产投资生产端需要一个过程，推动房地产市场平稳健康发展，仍要继续付出努力。”付凌晖直言。 　　在业内看来，在“保交楼”政策效果逐步显现的背景下，未来房地产其他指标也有望好转。 　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静对证券时报记者表示，在“保交楼”政策推进下，项目“停工”问题得到一定程度改善，对市场信心的修复起到一定积极作用。另外，从供应端来看，房地产开发投资额同比降幅继续扩大，短期来看，随着“保交楼”措施的进一步落实及推进，房地产开发投资有望边际修复。 　　光大银行金融市场部宏观研究员周茂华则表示，8月竣工面积大幅反弹，得益于各地楼市因城施策调控政策，楼市供需两端回暖；同时，国内多部门协同“保交楼”效果明显。“保交楼”推进，叠加各地房地产调控政策效果释放，目前楼市信心触底回暖迹象更加明显。“未来‘保交楼’直接带动楼市竣工面积指标改善，房地产开工、投资，房地产销售、房企融资等一系列指标联动改善。” 　　值得注意的是，“保交楼”工作意义重大已经成为各方共识，这也是其备受关注的一大背景。陈文静表示，住房能否交付直接关系到购房者的合法权益能否得到保障，关系居民的住房需求，涉及民生问题，对于稳定居民的市场信心、稳定房地产市场、稳定社会面等都有着重要的意义。 　　“少数房企项目出现停工，最关键还是资金问题，工程建筑资金不足，这个与整体房企资金回笼下降，融资环境偏紧，预售监管资金未充分发挥效应等有关。国内有关部门协同积极应对，千方百计‘保交楼’，对于避免少数房企项目烂尾，维护业主合法权益，盘活资产避免资源浪费，降低金融机构坏账，促进楼市信心回暖等方面有重要意义。”周茂华说。 　　各方推进“保交楼”落地 　　自“保交楼”政策被中央政治局会议提及以来，无论是中央部委、地方政府，还是各大房企，均在积极开展“保交楼”工作，这也是“保交楼”效果逐渐显现的重要背景。 　　首先，中央层面专项工作正在紧张有序地进行，其中政策性银行专项借款发挥重要作用。针对“保交楼”问题，9月14日，住房和城乡建设部新闻发言人、住房改革与发展司司长王胜军在“中国这十年”系列主题新闻发布会上表示，目前专项工作正在紧张有序地进行当中。 　　今年8月，住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行等有关部门宣布出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，另报道，这笔专项借款初期规模达到2000亿元。 　　其次，从地方层面看，因地制宜快速推动“保交楼”工作落地成为各地重点工作。据中指监测显示，7月以来，已有近30省市出台“保交楼”举措，包括对问题项目“一盘一策”及时协调处置、各级领导对项目挂联兜底、协调引入区域国企和金融机构来盘活项目、成立纾困基金等。 　　8月以来，长沙、东莞等多地出台商品房预售资金监管新规，要求将购房款直接存入监管账户，保证资金“留在项目”，优先用于项目建设，保障房地产项目竣工交付。9月17日，贵阳发布商品房预售资金监管暂行新规，提出对新建商品房预售资金实行全额监管，对用于支付工程建设等费用的预售资金实行重点监管。商品房预售资金监管期限为，自核发商品房预售许可证开始至预售许可证范围内商品房全部建设完成并取得现房销售备案后止。 　　继郑州、宁波、咸阳等地出台“一楼一策”全面落实“保交楼”后，9月19日，据“绍兴发布”公众号消息，绍兴已成立房地产专班，定期对全市所有住宅项目全面排查，针对重点项目，制定风险化解“一楼一策”，通过指导督促属地成立风险项目处置专班、设立项目资金安全账户、统筹项目资金使用、盘活存量资产等措施，全力落实“保交楼、稳民生”目标任务。 　　值得注意的是，郑州落实“保交楼”的政策最全、力度最大。在9月6日召开了强力攻坚“保交楼”专项行动动员会后，郑州9月7日印发了《郑州市“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”保交楼专项行动实施方案》的通知。通知要求，10月6日前，实现郑州全市所有停工问题楼盘项目全面持续实质性复工，并提出5个“保交楼”专项行动方案，包括压实企业主体责任、政府全力纾困、做好破产重整、严肃追究责任、确保全面复工。郑州市市长何雄此前在会上指出，要用足用好政策工具箱，“一楼一策一专班一银行”制定细化实施方案，打好打赢“保交楼”攻坚战。 　　值得注意的是，各地在多措并举推动“保交楼”快速落地进程中，仍需注意要通过市场化方式进行，并重视执行层面的落实成为不少专家的观点。 　　“各地根据具体情况，创新处置方式，目前看取得积极成效。重要的是，通过市场化、法治化方式，为项目提供资金支持，加快推进这些楼盘复工，保障业主合法权益，并完善周边配套设施，盘活资产，促进楼市平稳健康发展。”周茂华认为。 　　中原地产首席分析师张大伟对证券时报记者表示，从趋势看，当下房地产市场的主要问题是“保交楼”，房企的资金链安全成为政策的关注点，越来越多的政策和措施出台，“不过，现在问题是民企的融资依然很难，而一些机构参与积极性并不高，按照目前的情况，‘保交楼’还需要更多政策，更多执行。” 　　除了政策端发力外，今年以来，不少房企的重点工作聚焦在“保交楼”方面。 　　今年上半年，龙湖集团如期交付76个项目，共计5.25万套品质住宅，100%按期交付，其中超30%项目实现提前一个月以上交付。龙湖集团CEO陈序平在近期业绩说明会上表示，“我们整个开工节奏是通过减少一些未销售、未开工的组团来平衡，对于已经销售、已经开工包括确定交付的，我们会确保如期交付，甚至会提前交付。” 　　2022年上半年，碧桂园计划交付1081个批次，截至6月30日已累计合同交付1070个批次，达到交付条件的产品超25万套、3743万平方米，按期交付率约99%。截至6月30日，碧桂园集团今年有36个区域146个项目165个批次实现“交房即交证”。 　　另一方面，复工复产“保交楼”成为下一阶段一些房企的工作重心。以恒大为例，9月12日，恒大召开复工复产“保交楼”周例会，公司董事长许家印在会上表示，目前全国“保交楼”项目共706个，已复工项目668个，未复工项目38个，要求相关地区公司在9月30日前必须全面复工。许家印还表示，要切实履行好企业主体责任，竭尽全力做好复工复产“保交楼”工作。 　　对于未来“保交楼”的政策建议，陈文静认为，“保交楼”举措要加快落地，各地加快纾困节奏，相关举措实质落位后或将有利于稳定市场信心；此外，热点城市政策优化力度继续加大，提振市场情绪。 　　纾困基金和AMC 　　跑步进场 　　“保交楼”是化解房地产市场风险的首要原则，而通过“以少带多”的地方纾困基金以及AMC(资产管理公司)机构的积极入场，也是当下“保交楼”工作中的一大特征。 　　记者梳理发现，8月5日，河南资产与郑地集团共同设立郑州国家中心城市基金，再由城市基金下设纾困基金，暂定规模100亿元 。8月23日，3家南宁国企携手成立南宁房地产平稳基金，为一批已发生风险或濒临风险的楼盘纾困解难，基金首期规模30亿元，已完成缴付。8月23日，湖北省资产管理与浙商资产管理联合设立50亿元纾困基金，聚焦助企纾困，加大对全省不良资产的收购、处置力度。 　　在业内看来，“保交楼”领域， 各地纾困基金发挥“以少带多”的重要作用。中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，以地方政府为主导，连同AMC、地方国企、城投平台等主体共同设立，以化解项目层面风险为主，主要起到了一定的资金带头作用。“对于出险项目的收并购，直接解决了项目交付的风险问题。长期来看，盘活项目可为相关房企注入流动性，企业可将回笼的现金注入其他项目，进而重新盘活集团的整体流动性。当各地的基金推动本地项目逐步解困，出险企业也有望重振旗鼓，为行业再度稳定起到支撑作用。” 　　另一方面，全国性AMC机构也在积极参与房地产项目盘活，助推“保交楼”快速落地。 　　中国长城资产7月8日披露经营情况显示，上半年，长城资产与12家重点受困房企开展多轮对接及项目筛选，对受困房企提供的意向纾困项目资产深入研判。目前已成功落地增量投入带动存量化解的深圳某项目，另有2个项目已批复，正在出资，同时围绕7家受困房企的8个重点项目正在稳步推进中，金额合计约80亿元。 　　8月12日，中国华融表示，多家分公司参与房地产行业风险处置，落实“保交楼”政策，化解风险、盘活资产，推动多地项目重启。而此前的8月5日，中国华融与阳光集团签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议。除了上述两家，今年以来，信达资产、东方资产等也先后参与出险房企的收并购行动。 　　实际上，纾困基金和AMC机构跑步进场对部分房企的风险化解也被业内持续看好。刘水认为，AMC的介入一方面是为救助对象提供资金，另一方面为其提供了信用背书。“长期来看，AMC在债务重组、资产处置以及相关资源调配等方面有丰富的经营和优势，也具有较强的资金优势；同时，房地产企业的纾困只是其业务的一部分，受行业下行的影响有限，因此也具有较强的纾困能力。” 　　整体而言，周茂华表示，纾困基金和AMC机构积极参与“保交楼”，这些机构在化解房地产企业风险，资产处置方面经验相对丰富；有助于缓解项目资金紧张压力，推动项目加快复工完工；同时，有助于撬动更多社会资金参与，对于“保交楼”工作顺利开展和楼市信心恢复都有重要意义。 　　资金活水仍需放量 　　此外，中央多部门着手解决“保交楼”的资金来源问题。8月19日，住建部、财政部、人民银行等有关部门出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。据了解，专项借款初期规模达2000亿元，9月22日，国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目。 　　在各方共同努力下，目前各地“保交楼”工作取得积极进展。不过，仍有分析认为“保交楼”存在一定规模的资金缺口。近期，标普全球评级公司预测，要保证开发商出险之后预售住宅能够完工交付，全行业需要获得7000亿~8000亿元的资金。 　　标普全球评级信用分析师陈令华认为，中国房地产行业要恢复正常，保交楼是必不可少的环节。专项借款初期规模尚不足以解决问题，但具有重要的信号意义，向消费者和投资者表明，国家是愿意拿出真金白银来解决楼市问题的。 　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉接受证券时报记者采访时表示，从沈阳这笔“保交楼”专项借款来看，其承接主体应该是沈阳市地方国企或城投平台，这笔钱纳入地方债务统借统还，要确保这笔专项借款能够安全退出，并获得一定的收益。这种情况下，专项借款进入的项目一定是资金能够平衡的优质项目。 　　“专项借款的额度目前只有2000亿元，规模较小。”李宇嘉说，目前看，专项借款能应用的范围相对有限，主要是资金能够平衡的项目。而对于存在资金硬缺口的项目，就需要做多方资金平衡过程中的机制搭建，包括项目自身的启动，以及项目与项目之间的平衡，这些都需要在压实地方主体责任后才能落实创新性的政策工具。 　　陈文静则认为，住建部近日强调“保交楼”专项工作正在紧张有序推进，明确当前专项借款跟进的节奏，进一步释放了积极信号。专项借款的落位也将促使各地加快政策落地速度，保障项目复工复产，及时交付。

城市与区域治理研究院. 中国房地产报旗下专业研究机构，研究内容涵盖城市和区域发展，城市更新，房地产政策和市场分析，房地产上市公司研究，商业地产、物业管理、养老地产等细分市场研究，致力于为城市发展和房地产行业提供有价值、有深度的专业研究。 “ 面对当前房地产的问题要做好底线思维，彻底放弃房地产还能够作为未来经济增长重要引擎的想法。房地产问题不仅是短期风险，也是长期影响中国经济增长拉动因素转换的长期问题。 ” 城市与区域治理研究院 苏志勇 今年时间已经过去了近3个季度，但我国的宏观经济和房地产业形势仍然未见根本好转。外部地缘冲突升级，经济环境不断恶化，美联储连续加息；国内需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，叠加疫情持续散发，对宏观经济带来巨大压力。 作为经济重要支撑的房地产业，自去年下半年进入深度调整，尽管供需两端政策持续发力，但政策效果并不明显。国家统计局1~8月宏观经济数据表明，房地产市场持续下滑已经对宏观经济造成严重拖累，稳地产成为稳定中国经济的头等大事。 近日，经济学界和一些研究机构对房地产问题给予了高度关注，通过研究报告、论坛、撰文等方式为宏观经济和房地产市场诊脉，提出政策建议。本期我们梳理了中国宏观经济论坛（CMF）部分经济学家以及部分证券机构分析师，针对房地产市场的判断和政策建议，希望为业界提供决策参考。 CMF中国宏观经济月度报告： 房地产会有一个漫长的模式调整期 9月18日，由中国人民大学国家发展与战略研究院、经济学院等联合主办的CMF宏观经济月度数据分析会上，中国人民大学经济学院教授于泽代表论坛发布了CMF中国宏观经济月度数据分析报告。报告结合8月份宏观数据得出宏观经济“四重转折”的基本观点。 第一重转折是三季度经济能够进一步巩固向好趋势，并为四季度企稳奠定基础。第二重转折是房地产和出口呈现趋势性下行，从2019年至今的经济运行模式面临转折，经济企稳还需要新动能。第三重转折是2019年开启的宏观经济主线周期遇到动力下行，同时开启了另一条主线，新发展格局下孕育的新动能，包括制造业投资和现代化基础设施引领。第四重转折是来自于世界经济，当前的世界经济基本走完了从1980年以来的长周期，正在进入新一轮的长期波动。 报告认为，四重转折之下重点是房地产。房地产处在转折期，会有一个较长的调整期。由于国内的城市化模式进入了新时点，房地产市场从原来的高周转下沉模式正在走向存量优化的制造业模式，因此房地产将有一个相对漫长的模式调整期。 房地产目前的供需存在着比较大的失衡。在供需失衡的条件下，房价存在着内生调整动力。房地产不是一个同质商品，一定要考虑到它的区域性，房价在不同区域存在着不同的调整压力。因为房地产构成了居民财富的绝大部分，所以房地产价格调整对于整个中国经济而言甚至可以说是决定性的。房地产和民生领域的紧密联系，使得稳房价一直是房地产调控的一个核心基调。因此尽管房价有内生调整动力，在目前情况下还是基本保持稳定。 房地产供需出现较大失衡，并不是各地放开限购就能解决的，这次房地产调整时间会比较长，需要在国家层面进行政策解决。 房地产市场的背后是中国经济发展模式正在调整。行业的红利来自于中国经济增长的红利，中国经济增长模式一旦转型，处在风口的行业就会发生变化。房地产和中国城市化模式紧密相连。1978年以来中国的城镇化模式大致是“442模式”，城镇人口增加40%来自于人口流动，40%来自于城市范围扩大，20%来自于城镇人口的自然增长。 在这种情况下，城镇化的80%是人口流动和城市范围扩大。城镇化的增量模式，带来了房地产的高速增长。这种增量模式会逐渐下沉，在一、二线城市房地产增长见顶后逐渐下沉到三四线城市。随着城镇化走向以人为核心的新型城镇化，城镇化从原来数量推动模式走向高质量发展模式，导致房地产需求结构和房地产模式的转型，更多地会回归一线、二线核心城市，从原来的增量下沉模式走向核心城市的存量优化模式。 这样的模式调整对于房地产而言有一个非常大的问题，房企手中的土地是不可移动的，所以谈房地产总量有时候是没有意义的。首先是地域分布不均，其次是土地不具有流动性。所以，房地产增量下沉模式回归核心城市的存量模式，面临最大的调整困境是土地不具有流动性。从这个意义上来讲，很多根植于三、四线城市甚至五、六线城市的房企面临了极大的转型成本，甚至无法完成转型，因为无法在一二线城市买到地，靠当地政府也无法完成转型，因为当地政府手里有的还是当地的土地。随着房地产模式的转型，在这种情况下需要在全国层面进一步优化配置资源。 毛振华 房地产业面临着短期风险和长期调整 在CMF宏观经济月度数据分析会上，中国人民大学经济研究所联席所长、教授毛振华认为，疫情对经济的影响虽逐渐弱化，但疫情发生后，经济增速放缓，消费、投资均受到冲击。尤为值得一提的是，疫情下我国面临的部分长期存在的客观问题进一步显化，其中房地产行业的转变不容忽视。 房地产下行趋势进一步确认，房地产不会再成为拉动经济增长的主引擎。房地产行业目前面临的问题表面上看是资金、流动性的问题，但从长期来看，则是一个周期性问题。导致该问题出现的最为根本的原因是长期以来人口增长的拐点已经出现，供需拐点已至。 从供给端来看，长期高投入后中国房地产的累计供给量即便在全球范围看也位于较高水平，且房地产库存量当前同样处于较高水平；从需求端来看，在人口增长拐点已至的情况下，疫情冲击下居民收入增速放缓，消费者购房需求进一步减弱；此外，就业压力加大、居民预期走弱等都对房地产市场运行产生影响。资金链问题是当前房地产问题的结果而非原因，同时也是房地产剧烈波动开始的标志。 房地产下行的趋势难以改变，这是供求规律所决定的。面对当前房地产的问题要做好底线思维，彻底放弃房地产还能够作为未来经济增长重要引擎的想法。从全球范围来看，西方发达国家早已不再依靠房地产作为其主要增长引擎，主要依赖房地产来带动经济增长的路径已不复存在。因此，房地产问题，不仅是短期风险，也是长期影响中国经济增长拉动因素转换的长期问题。 鲁政委 扩大内需要让房地产循环畅通起来 在CMF宏观经济月度数据分析会上，兴业银行首席经济学家鲁政委对8月份的经济数据做出点评，他认为稳大盘政策起到了一定的作用，8月份数据总体略超市场预期。对于下半年经济形势，他认为稳增长是头等大事。下半年外需放缓还会继续，内需扩大总体上还要让房地产循环畅通起来。 中长期角度人口结构、城镇化、中国房地产不能永远保持过去几年的增长，很可能要调整，现在的关键是能否让这个过程变得更平稳。同时大家觉得房地产是一个趋势的变化，与限购政策无关，既然无关是否可以放开？可以对政策进一步优化。 一是释放改善性需求，这方面有很大空间。一类是对新房的需求。现在城里接近一半的房子房龄已经超过了二十年，这当中还有差不多一半房龄在三十多年，设施比较差，这一部分人应该有改善性需求可以释放出来。还有一类是对常住人口住房的需求。现在不少地方还有很多购房资格限制，有钱但是没有资格买，或者资格门槛特别高，或者首付要六成、七成。到现在这个时点，这些政策是否可以取消，把这部分需求释放出来。 二是让价格机制恢复弹性。现在一方面整体房地产库存居高不下，特别是二三线城市，但价格好像不怎么动，这样就影响了市场出清的速度。 三是重视恢复房地产畅通的时间。从循环的角度，梗阻时间越长，被梗阻组织机能丧失的面积就越大，被救回来的希望就越小。为了抓住宝贵的时间，要遵照中央“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，分清中央和地方政策应该承担的责任和角色。全国层面要动手，地方也要动手，全国和地方结合起来。地方的责任是保证价格的平稳，全国的责任是要保证循环的畅通。建议国家层面可以考虑出政策清单，不能让地方从一开始就摸着石头过河，这个时间耽误不起，这是问题的关键。 伍戈 避免问题长期化对经济增长的掣肘 在CMF宏观经济月度数据分析会上，长江证券首席经济学家伍戈认为，现在有些经济数据向上的带动，更多依赖于外生性的刺激，而不是内生性的动能。内生性动能包括老百姓消费、服务业、房地产等等，也就是衣食住行，住是其中很重要的内生性动能。 对于未来的政策建议，伍戈认为应当避免问题长期化对经济增长的掣肘。这里说的长期化不是强调人口老龄化和城镇化这些长期因素，而是想强调我们不能用长期化的指标解释短期的急剧变化。比如我们无法用人口老龄化、城镇化率来解释过去半年、过去一年中商品房销售50%以上的降幅。 在这个过程中，即使相信中国房地产增速未来肯定达不到疫情以前，但也不认为现在销售下降50%是常态，或者用长期的因素能够解释如此的急剧变化。这不能归结为长期因素，还是要归结为短期因素、疫情因素等等。 这些问题如果出现了长期化的趋势，比如地产增速长期都是负增长，这很有可能产生对资产负债表衰退以及对流动性陷阱急剧的担心。为了避免这种情况，就意味着不能让这种短周期的变量成为长期性掣肘经济增长的因素，这些问题需要及早解决。 比如现在房地产的供给端还是处在比较麻烦的状况。房地产商未来半年左右的现金流，大概测算是负的。这种情况持续下去不仅意味着房地产公司可能会进一步暴雷，而且对居民端而言，看到有违约风险的房企是不敢买房子的。 疫情前影响老百姓购房需求最重要的变量是利率，但自疫情以后特别是最近一两年时间，利率对商品房销售的弹性明显减弱，而老百姓对房地产风险的担心以及在疫情三年之下持续受损的收入，开始显著进入到商品房销售的决定方程式中。这说明本轮房地产的调整比我们想象中要困难得多。要做好充分准备，需要有一些行动的勇气。（上述观点摘自CMF宏观经济月度数据分析报告及分析会发言） 秦虹 应当重视房地产供给侧政策优化 中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员秦虹近日撰文表示，当前房地产市场跳出底部依然有一定的难度，主要是受制于供给端的负面影响和居民收入预期的影响。供给端现在面临三大主要问题：债重、供减和地价高。潜在需求的释放除了有收入增长支撑外，还需要房地产供给端的优化。对此她提出六条政策建议： 第一，加大中央部门的支持力度，确保各地落实“保交楼、保民生、保稳定”的目标。 第二，疏堵结合。即在控制房地产企业负债率的同时，应该增加房地产企业的股权融资渠道，特别是恢复资本市场房地产企业的融资和再融资功能。 第三，税收扶持。盘活房地产企业存量资产和城市的低效资产。房地产企业大概有接近20万亿元的存量商办物业资产，这些资产大量沉淀在房地产企业手中，如果能加大税收扶持力度，有效地盘活，则对房地产企业腾挪资金、盘整整个资产运行、缓解开发企业的债务压力都是有利的。 第四，完善体系。地价是刚性的，现在房价依然还是在控制，如何满足不同收入群体的住房需求？一是保障房要加大力度供给，完善保障体系；二是商品房应该鼓励舒适、绿色、健康、高品质，并允许房价与住房品质相适应。 第五，试点探索预售资金监管的优化和商品预售制度的改革。7月份的“烂尾断供事件”的集中暴发提醒了我们，过去调控措施忽略了对购房者最大风险的供给政策的优化，就是预售制度的优化和调整，预售资金如何科学监管问题。最近北京、深圳、南京、成都等城市都已经开始试点现房销售，下一步探索预售制度改革、探索试点现房销售的项目和城市会越来越多，房企需要给予足够的重视。 第六，全局思维，实现多目标约束下各部门调控政策的协同性。房地产涉及的部门非常多，各个部门出于自身的责任和目标的要求，都在出台政策尽责管理房地产市场，无论是土地、金融还是行政、税收等政策，但是还是应该加强政策协调性，突出重点问题，确保房地产市场的平稳健康发展。 李超 地产修复是影响四季度财政的关键 浙商证券首席经济学家李超近日撰文称，专项债集中发行及特定机构利润等政策前置利多逐步出尽，卖地收入低迷开始扰动政府基金支出节奏，第四季度财政重点关注地产修复进程和卖地收入表现。 他认为，停工停贷仍是当前房地产核心矛盾，8月商品房销售、投资等数据仍相对低迷，卖地收入修复是影响政府性基金收入的关键变量。7月末以来增量房地产政策频发，旨在带动房地产行业修复，一方面是全国保交楼措施陆续出台，另一方面是积极出台需求侧刺激政策。房地产修复的核心是房地产销售转暖，这需要解决预期转弱问题，特别是居民预期修复，市场化方式处理和防范道德风险的政策思路下，居民预期短期较难根本性扭转，房地产大概率维持弱修复进程，卖地收入大概率渐进回暖，一定程度上有助于缓解政府性基金收支压力。 竺劲 房地产回暖需要长期刺激政策 9月21日，在中信建投“房地产行业展望”线上交流会上，中信建投房地产和建筑业首席分析师竺劲阐述了对房地产行业的一些看法。他认为，目前房地产市场处于基本接近底部但回升相对缓慢的阶段。随着“一城一策”政策工具箱的逐步打开，需求会有一个明显回升。但这种回升只是反弹，不是反转。 政策层面，今年以来房地产政策力度不断加大，特别是最近两个月，除一线城市外的大量城市开始放松限购、限贷政策，推动更多的居民入市。但是必须承认政策效果目前并不是很明显。原因主要有几方面： 一是今年以来宏观经济表现不是很好，居民收入受到一定影响。对居民来说购房是一个长期决策，需要看到宏观经济有一些积极的变化。二是目前从房价和利率来看，对购房者来说还有一定压力，购房者对未来降息和降首付会比较关心。三是开发商拿地热情比较弱，对固定资产投资和消费都带来一定拖累，这种拖累带有一定持续性，需要一个长期的不断刺激的政策，才能使房地产有一个持续回升。 近一段时间无论是在需求端政策还是保交楼政策都有了比较大的推进，目前基本上属于筑底状态，明年的市场会比今年好一些。从长远来看，房地产市场需求还是比较大的，未来5到10年城镇化的红利还会存在，一些二线城市还会进一步扩张，未来5年房地产销量还会维持在十三四亿平方米的水平。 在政策工具上，主要还是如何降低购房者的负担。他认为降低首付比例还有比较大的空间，尤其是二套房首付比例。从按揭贷款利率角度看，已经降到了历史最低点，但不排除会进一步下降，特别是针对房地产未来2年内有可能下降到3.5%的水平，当然这种货币政策空间也要考虑到美国货币政策的调整。

十年，不过是历史长河的一瞬，但对于中国房地产行业来说，可谓“砥砺前行正当时”。这期间，行业经历过爆发式增长，亦从“全面开发”转入“重点开发”，如今已步入理性成熟期，正向高质量发展阶段迈进。 这十年，全国商品住宅销售面积累计132.34亿平方米，是上一个十年的2.2倍。这十年，优质头部房企在资本市场的表现可圈可点，以万科2021年的销售额和市值为例，分别为6277.8亿元和2281亿元，是2012年的4.4倍和2倍。这十年，住房保障体系不断完善，累计完成投资14.8万亿元，建设各类保障性住房和棚户区改造安置住房5900多万套，1.4亿多国人喜圆安居梦。 1978年提出“住房商品化”模式的设想；此后，历经40多年调整，两大住房供应体系进一步健全，住房供应规模持续增加；直至2020年，全国家庭户住房建筑面积总量超过了500亿平方米；如今，人民群众对住房的需求已经从“有没有”转向“好不好”，而房地产行业也站在新旧发展动能转换的临界点，“居者优其屋”正成为政府、开发商和购房者所共谋的发展之路。 坚持“房住不炒”定位 促进高质量“住有所居” 住房问题关系民生福祉，一头连着民生，一头连着发展。 从2016年中央经济工作会议首次提出“房住不炒”至今，近6年时间，这一定位从未动摇。为打击房地产领域的投机行为，“因城施策”下，调控政策愈发细化和精准，助力“安居梦”变为现实。 “2020年的普查数据显示，我国家庭户人均住房1.2间，总体上实现住有所居‘人均一间房’目标。”贝壳研究院院长李文杰向记者表示，实现了“有房住”之后，人们更关注能否“住好房”，让居住生活水平与经济社会发展相匹配，提升居住的幸福感，可谓从“住有所居”逐步迈向“住有宜居”。 在这一目标指引下，这十年，相关部门加快完善多主体供给、多渠道保障，租购并举的住房制度。9月14日，中共中央宣传部举行“中国这十年”系列主题新闻发布会，住建部副部长姜万荣表示，“我们强调要健全‘两个体系’，一个是住房市场体系，另一个是住房保障体系。” “新市民多样化住房需求得到满足后，有助于激发消费市场和实体经济活力。”同策研究院执行院长张任远对记者表示，随着两大住房供应体系不断健全，大城市“产城融合”发展质量及“职住平衡”生活得到进一步优化。 相关目标已经明确，“十四五”期间，40个重点城市将建设筹集650万套(间)保障性租赁住房，可解决近2000万新市民、青年人的住房困难问题。 “当前主要通过各类保障性住房和增加租赁住房供应来解决大城市青年群体的‘职住平衡’问题。”李文杰表示，建议未来可以通过进一步盘活存量住宅来增加有效租赁供给，一方面，鼓励个人业主将闲置房源入市出租；另一方面，鼓励业主将房源交给专业化租赁机构托管。在住房发展新模式下，租赁正在走入一个确定发展空间。 从上半场解决“有房住”，到下半场满足新市民、青年人“职住平衡”及高品质住房需求，站在需求转变的档口，以促进房地产行业平稳健康发展和良性循环为目标，作为行业发展参与主体之一的地产商，率先踏上转型之路。 告别规模化开发阶段 迈入专业化发展时代 除了个别年份有调整外，“量价齐涨”是中国楼市多年来的一个主要特点。2012年，全国商品房销售面积为11.13亿平方米，销售金额6.45万亿元，2021年分别增至17.94亿平方米和18.2万亿元。这期间，借助人口红利和金融红利，开发商挺进资本市场扩股融资，追求快周转和规模化。 “上一个十年，房地产处于高速增长期，虽然中间有短期波动，但总体上是螺旋上升的过程，真正的拐点出现在2020年。”在业绩说明会上，美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐向记者表示。 新城控股管理层向记者表示，各大房企不再盲目追求高杠杆、高周转、扩规模，转而寻求商业模式重构和财务稳健基础上的高质量发展。 “随着住房需求结构发生变化，行业发展模式必然转型。”李文杰表示，当下需求变化正牵引供给变革，行业和市场主体要实现可持续发展必须破除思维定式和路径依赖。 “今年是房地产行业新旧模式转化的一年。很多民营房企放慢了脚步，充分认识到需回归理性。”在业绩说明会上，旭辉控股董事局主席林中向记者表示，此轮调整之后，中国房地产行业将从过去高负债、高杠杆、高增长模式转向低负债、低风险、轻资产的新模式。 显然，地产商们已经意识到，行业将告别“以规模论英雄”的开发阶段，到了该慢下来、多沉淀的历史时刻。在近几年业绩说明会现场，“有质量的增长”，已是房企掌舵人口中高频输出的关键词之一。 当下，房地产市场已经进入存量与增量双轨并行发展阶段，摆在开发商面前的重要课题是，在优胜劣汰的竞争格局中生存下来后，需将自身角色转换为发展商，真正向美好生活服务商转型，在地产相关多元化细分业务赛道发力，推动行业迈入专业化发展阶段。 “过去，每年我们用当年销售回款的10%投入到持有物业，商业、长租公寓以及物业管理三大主航道业务的现金流越来越高，这三块业务加起来，我们力争保持每年经营性收入30%至40%的年化增长。”龙湖集团管理层向记者表示，经营性物业收入的增长将对穿越周期起到稳压器作用。 对于未来的发展战略，“美的置业要保持自身定力，在基本盘上做好产品和服务，同时在相关多元化方面，把既有且已经铺开的建筑科技、商业服务以及智能化培育好，形成未来对主业的补充。”郝恒乐称。 回顾这十年，物业管理、代建、居住服务等由房地产开发领域拆分出来的细分专业化业务，均有相关企业登陆A股、H股或者美股，华润万象生活、绿城管理、贝壳找房等细分领域代表性企业，已在资本市场大展拳脚。 正如李文杰所示，为实现更高质量、更可持续的发展模式，房地产行业要经历从物理空间建造商为主，逐渐发展为依托物理空间为机构和个人客户持续提供服务的运营商、服务商为主，这也是从旧模式向新模式探索转型的必由之路。 资本围绕不动产服务布局 助力探索房地产发展新模式 到2021年末，我国常住人口的城镇化率为64.72%。当下我国房地产市场已进入“增存并举”的初步阶段。围绕存量市场的生意迎来发展契机。 “依照房地产发展规律来看，大致可分为三个阶段，在不同阶段，相关部门及市场主体需运用不同金融工具去驱动行业良性发展。”戴德梁行北京公司副总经理、北区估价及顾问服务部主管胡峰对记者表示，第一阶段是快速建设时期，提升人均居住面积是主要任务，金融机构围绕住宅业态“加杠杆”；第二阶段是存量房在住房供给中的主导地位提升，市场进入“增存并举”阶段，资本开始追求依靠精细化运营提升不动产价值的资产；第三阶段是市场进入不动产专业化发展阶段，不动产资产证券化市场成熟，比如不动产公募REITs成为重要投资标的。 当下的中国房地产市场，正在进入第二阶段和第三阶段并行时刻。抛开以开发为主营业务的约180家上市房企不谈，鉴于行业内专业化细分业务的市场化成长，十年来，资本市场诞生了中国社区服务运营第一股、住房服务平台第一股、代建第一股…… 值得一谈的长赛道生意是物管行业。从寂寂无闻到成长为板块市值一度超过8000亿元，物管行业仅花了8年多时间。这8年间，约60家物管企业相继登陆H股，其市盈率PE一度从个别企业的80倍“高热”回归到不足30倍的“冷静”。时至今日，虽受房地产行业进入调整期影响，物管行业平均市盈率降至15倍上下波动，但毋庸置疑的是，物管公司独立市场化运行已迈出关键一步，行业年收入规模已破千亿元大关。 除了物管行业，房地产市场中多重参与主体也正在探索房地产发展新模式，银行、机构投资者正逐渐加大对住宅开发之外的不动产业态的投入比例。 据戴德梁行监测资料显示，从2019年至今，写字楼、商务园区、工业物流以及产业地产、长租公寓等不动产投资已经成为投资者青睐的资产类型，其中，工业物流投资占投资者青睐资产比例已从2019年的2%提升至今年上半年的26%；长租公寓则同步从2%升至7%。 关于长租房市场的金融支持，今年2月27日，银保监会、住建部联合发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房市场发展的指导意见》指出，进一步加强对保障性租赁住房建设运营的金融支持。8月31日，北京保障房、深圳人才安居和厦门安居集团首批3只保障性租赁住房(以下简称“保租房”)REITs在沪深证券交易所同步上市交易，这也意味着中国REITs市场建设迈出重要一步。 “首批保租房REITs打开了一道崭新的门，为我国保租房基础设施资产实现‘投、融、管、退’再投资的可持续发展，在有效盘活存量租赁住房资产、拓宽保租房融资渠道的实践中具有里程碑式的意义。”胡峰表示，从2014年至今，各类不动产资产证券化产品已经发行400多单，涉及资金约8300亿元，投资者对住宅之外的不动产资产关注度越来越高。 关于保租房公募REITs的未来发展，胡峰提出四点建议：一是鼓励发行非国有出让用地建设的保租房公募REITs，明确退出途径；二是尽快推动各地因地制宜地制定保租房租金定价及涨幅水平相关规定；三是把与保租房不可分割的配套商业纳入公募REITs领域，提高资产包的收益率；四是在全国范围内建立起保租房项目信息披露机制，以及市级租赁管理服务平台。 种种迹象显示，在房地产发展新旧模式转变之际，多位受访者达成共识，存量市场和城市更新需求，将带来多个细分赛道均超数万亿元的市场规模；在增量市场中，商品房销售规模未来多年将维持在10万亿元以上的水平。 “在中国经济高质量发展大背景下，居民住房需求不会停滞与萎缩。”李文杰表示，在居住改善大时代下，消费者对住房的核心需求除了住房物理空间的变动和增长外，更加关注居住品质和服务。锻造多样性和差异化的产品及服务，更好满足不同群体的改善性需求，是穿越未来周期的确定性路径。 那么，下一个十年，房地产行业将会如何发展？郝恒乐向记者表示，“未来十年，我们还是长期看好房地产行业，需求存在，这个行业就有未来，只不过是需求结构发生变化，更加注重质量和服务。我们相信，经历短周期性压力后，将来的供需会更加平稳健康，行业中能够活过来的参与者，会更加理性。”

从国家统计局公布的8月份房地产相关数据看，无论是房地产开发投资同比降幅比上月继续扩大，还是房价环比下降城市比上月继续增多，均表明整个房地产市场仍然处于下行过程中。但也应该看到，各地“一城一策”促市场企稳举措不断落地，效果逐步显现，我们对房地产市场的平稳健康发展应有乐观积极的态度和信心。 　　一些积极变化正在房地产市场显现。主要体现在前8个月全国商品房销售面积和销售额降幅均比前7个月出现收窄，特别是中小户型住宅销售降幅收窄幅度更大一些。这表明，刚性和改善性住房需求入市交易占比较多，房地产相关政策一直强调更好满足刚性和改善性住房需求，政策效果正在逐步显现。同时，房地产续建项目投资保持增长。数据显示，1月份至8月份，施工期超过2年即将步入交付阶段的房地产开发项目投资增速比1月份至7月份有所加快。这表明，从国家有关部门到地方，“保交楼”的积极措施正在落实到具体开发项目，出现积极进展。同时，房地产企业到位资金降幅收窄，1月份至8月份，房地产开发企业本年到位资金同比下降25%，降幅比1月份至7月份收窄0.4个百分点。意味着企业的整体资金状况以及投资信心有所恢复。 　　积极变化源于各地在推出“一城一策”的同时用好政策工具箱，促进市场企稳的调控举措不断出台并产生效果。众多城市持续出台或优化房地产调控政策，购房补贴、降低首付、房贷利率下调等举措均有助于降低购房者资金压力。进入9月份，各地调控政策的出台仍十分积极。青岛、济南、福州等城市优化需求端政策，有利于修复市场信心，进一步促进住房消费。 　　处置已售逾期难交付项目，积极推进“保交楼”，不仅能保障广大已购住房消费者的权益，也有助于恢复各方对房地产市场的信心以及扭转预期，对促进市场企稳回暖产生重要积极作用。“保交楼”是当前各地和相关房地产企业的重要任务。地方政府积极推进“保交楼”的一个典型代表是郑州市，提出“大干30天，确保全市停工楼盘全面复工”并出台了详细实施方案。企业是“保交楼”的第一责任人，有关企业也表示，正持续推动实质性复工。今年以来，资产管理公司（AMC）参与到助力房地产项目纾困行列中，其在债务重组、资产处置以及相关资源调配方面的丰富经验和优势，有望对化解房企和房地产项目风险，推进“保交楼”发挥积极作用。更为重磅的政策来自住建部等部门，提出以政策性银行专项借款的方式，支持有需要的城市推进已售逾期难交付的住宅项目完成建设交付，目前专项工作正在紧张有序地进行当中。 　　房地产市场的未来发展趋势，是影响购房者预期的重要因素。当前和今后较长一个时期，我国房地产市场仍蕴藏较为广阔的发展空间。我国仍处于城镇化快速发展时期，城镇每年新增上千万人口，相应的对城市的住房、基础设施、公共服务设施会带来大量需求。在此过程中，人民群众期盼更多好房子。“七普”数据显示，2020年，全国家庭户住房建筑面积总量超过了500亿平方米，人民群众对住房的需求已经从“有没有”向“好不好”转变。未来，居住条件更舒适、环境更优美、服务更便捷是购房者对于美好居住生活的核心诉求。从存量来看，进入城市更新重要时期的背景下，老旧小区改造，城市基础设施补短板、更新改造等方面仍面临很大需求。 　　要对房地产市场的平稳健康发展有信心，同时也应看到，从销售方面改善传导至房地产投资生产方面需要一个过程。推动房地产市场平稳健康发展仍需努力。近期，一些热点城市从操作层面实施了放松政策后又撤回，表明热点城市出台政策应十分谨慎。当前城市间分化明显，热点城市的供需矛盾仍然突出，一旦放松限购等政策，有可能带来投资投机需求的激增。“房住不炒”的政策主基调应始终坚持，房地产调控政策目标在于促进市场企稳，而不是刺激市场非理性回暖。相信随着房地产长效机制的逐步建立，“人房地钱”四个要素联动机制发挥效应，我国住房市场体系将更完善，稳地价、稳房价、稳预期的目标将更好实现。

走进河北省高碑店市燕赵公园里的“智慧书屋”，记者看到不少市民在这里借阅书籍。“别看没装空调，但甭管外边多冷多热，书屋里边都很舒适。”市民黄旭常带着孩子来这儿，享受读书乐趣。 这座外表看似普通的书屋是一座被动式超低能耗建筑，恒温、恒湿、恒氧，相比传统建筑节约能源90％以上。在高碑店市，这样的书屋已有3座。 在“碳达峰”“碳中和”被纳入生态文明建设整体布局的时代背景下，低碳节能成为建筑行业新风向，绿色书屋成为高碑店被动式超低能耗建筑产业落地成景的真实写照。 低碳节能被动房 被动式超低能耗建筑也称被动房，是通过自身保温系统和带热回收的专用环境一体机系统，采取高隔热、高隔音、密封性强的建筑外围结构和可再生能源，实现改善和创造舒适居住环境的新型建筑。 赵峰的家位于高碑店经济开发区被动式专家公寓楼，看不见传统的空调系统，取而代之的是位于客厅和卧室上方的通风管道出风口。“它们连接的是集空气净化与热交换功能于一体的环境一体机，能在保证室内空气质量的同时提供舒适的温湿度环境。”赵峰介绍。 “我是第一批住进来的住户，平时屋子里的温度湿度在手机上可以任意调节。”赵峰打开手机上的天气软件，上面显示室外温度33℃、湿度75%、PM_2.5指数52，而手机上连接自家房屋环境一体机的“生态之家”APP显示室内温度25℃，湿度为人体感觉更为舒适的42%，PM_2.5指数优化为0。 除了舒适环保，打动赵峰的还有房子的后期居住成本。他给记者算了笔账：“这套房子180平方米，普通住宅一年光暖气费就得3000多元，现在只交电费，花费仅是传统住宅的五分之一。” 该公寓楼是奥润顺达集团采用自主研发的被动式超低能耗建筑集成系统技术建造的，集团副总裁邓滨涛介绍，传统建筑受墙体和门窗隔热保温性能不佳以及冷热桥效应等影响，室内温度受气温影响大。而被动房的建筑外立面采用高性能保温的石墨聚苯板等定制材料，窗户采用三玻两中空的被动窗，窗内外设置隔汽膜和透气膜保证气密性，防止室内冷热能量流失，节能率可达90%以上。 针对记者关于如何解决密闭性与通风性同时好的问题，邓滨涛说：“环境一体机是公寓楼的‘心脏’，在室内污浊空气排出、室外新鲜空气进入时进行热交换，热回收效率达到80％以上，能够全年全天候自动维持室内环境并按照设定模式节能运行，同时还能通过独有的专利技术，有效去除甲醛、释放负氧离子，过滤室外空气中的粉尘、花粉、PM_2.5等。” 目前，被动房正在慢慢走向寻常百姓，高碑店已建成被动房项目14个，单体建筑71栋，总面积达57万平方米。其中，120万平方米的超低能耗建筑社区——高碑店列车新城一期已建成交付，安泰名郡10万平方米被动式住宅项目已建成1.22万平方米，后续工程也在加紧推进中。 构建产业生态链 走进位于高碑店国家建筑节能技术国际创新园内的绿建科技产业基地，一块块玻璃从输送带上传来，工人对着白色灯管仔细检查表面光滑度，不远处的另一条生产线上，工人正在调试黄色机械臂。 园区总建筑面积113万平方米，投资60亿元，包括绿色建筑研发中心、高碑店国际会展中心、生产车间等14个区域。其中，生产车间可生产被动窗、被动门、智能遮阳、密封系统、环境一体机、新型外墙保温材料等绿色建筑产业链核心产品。 近年来，高碑店市抓住国内被动房产业发展机遇，积极打造“中国绿建之都”，逐步发展成为集节能门窗、保温材料、密封材料、新型墙体、防水材料等产品于一体的产业链集群。截至去年底，高碑店绿建全产业链产值达62亿元，链上企业128家。 在位于高碑店的国家建筑幕墙门窗质量监督检测中心内，一间间不同功能的实验室里，工作人员正对一件件送检产品进行专业性检测。该检测中心成立于2012年，业务涵盖玻璃、幕墙、门窗等绿色建材的检测认证，拥有气密性能、水密性能、抗风压性能检测专业实验室，具备国家相关主管部门授权的多项资质，同时可提供技术人员培训和技术咨询服务。 “近几年，我们增加了许多新实验项目，比如于2016年12月编制了防火性能标准，建设了防火检测实验室。”记者随检测中心高碑店实验基地工程师胡乃冬来到防火检测实验室，闻到一股烟熏味儿，看见余烟缭绕的检测设备上只剩黑色渣滓和框架。“这里刚刚进行完送检窗户的防火性能测试，我们会根据测试结果出一份完整的测试报告。”胡乃冬说，检测中心面向全国，逐步发展成集创新研发、新品实验的高平台。 从绿建材料研发生产到行业标准制定，从被动房建设到检测体系搭建，从形成产业链到孕育生态链，高碑店打造绿建之都的竞争力优势更加明显。 高碑店市委常委、市政府党组副书记康峰说：“近年来，我市把打造绿建产品检测检验标准化系统作为构建产业生态链的‘关键一招’和‘核心环节’，一方面梳理全国行业检测需求，另一方面高标准建设国家超低能耗建筑检测实验中心，具备了全过程、全方位、全周期检验检测能力，推动高碑店绿建全产业生态链的形成与完善。”他告诉记者，到2025年，全市被动式超低能耗建筑产业规模将突破1000亿元，形成"产学研展拓"链条，通过创新驱动，推动经济高质量发展。 产业基础尚需夯实 被动房在我国起步较晚，但发展势头良好，各级政府从加大政策支持、完善标准体系、加强质量管理等方面扶持产业发展。2019年1月1日实施的《河北省促进绿色建筑发展条例》为促进被动式超低能耗建筑发展提供法规依据。省政府办公厅印发《关于支持被动式超低能耗建筑产业发展的若干政策》，从保障土地供应、完善产业链条、创新金融服务等8个方面提出了28条支持政策。从2014年开始，河北省财政每年安排建筑节能专项资金对被动房建设进行补助，2015年2月颁布实施《被动式低能耗居住建筑节能设计标准》。到2019年9月，该省已编制实施被动式超低能耗居住建筑及公共建筑节能设计、施工、验收、评价、检测5部标准，基本构建了全省被动式超低能耗建筑标准体系。 从总体看，我国被动房产业还处于起步期，走向市场化还要面对成本、产业化及人才的多重考验。胡乃冬对当前面临的挑战有清醒认识，也对未来持乐观态度。他认为，被动房优势明显，但公众认知接受度不高，建筑项目占比不高，各项监管服务跟不上，亟需各方共同努力持续深入推广普及。“这需要一个过程，我国建筑市场庞大，随着绿色发展理念和节能减排观念深入人心，未来被动房会成为一种趋势，发展潜力巨大，前景十分光明。”胡乃冬说。 “被动房成本高于普通节能建筑，造成这种现象的原因之一是关联产业链尚不完善，部分材料受技术产能等限制价格偏高。随着关联产业的规模化发展，关键产品逐步实现本土化生产，成本将大大降低，投资回收期也会相应缩短，到时候被动房就将具有更强推广性。”邓滨涛说。 高碑店经济开发区党工委书记、管委会主任刘光辉也认为，当前被动房产业的发展仍处于概念期，产业基础仍需夯实，行业标准和监管机制也有待完善，距离全面应用期还需经历较长一段时间。

23日，北京今年第三轮集中供地完成出让。本次土拍共计有18宗涉宅用地，全部成交，总成交价500.29亿元人民币。土拍中，国企央企依旧是拿地主力，中海地产一家就拿下三个地块，拿地金额超147亿元。民企中，仅龙湖斩获一宗地块。 中海地产成最大赢家 本次共18宗地块，包含丰台区4宗，海淀区3宗，顺义区、密云区、房山区各2宗，经开区、通州区、大兴区、石景山区、昌平区各1宗。土拍总面积约74.8万平方米，总建筑面积147.5万平方米，起始总价471.7亿元。 土拍吸引了54家房企或联合体参与报名。华润、中海积极性最高，分别报名了9宗地和7宗地，第二梯队是首开、北京城建(600266)、北京建工，都报名了6宗土地，第三梯队是金茂、海开、建发和保利，分别报名了5宗、4宗、3宗和3宗。绿城参与了4宗土地报名，龙湖、润泽均报名1宗土地。 9月22日共成功出让10宗地块，且全部以底价成交，首日成交金额总计156.8亿元。余下8宗地块转到第二日线下竞拍，23日共收金343.5亿元。中指研究院土地事业部负责人张凯对中新经纬称，两天合计成交金额达500.29亿元，与今年前两批次收金规模基本持平(首批次480亿元；二批次499.6亿元)，平均溢价6.06%，较二批次上涨0.71个百分点，土拍热度稍有升温。 23日进行现场出让的8宗地块，热度相对较高。其中，海淀区“永丰产业园013地块”的厮杀最为激烈，吸引了“华润+城建”联合体、“保利+建工”联合体、绿城、中海、首开等8家房企或联合体的争抢。“海淀永丰013地块”为纯宅地，容积率仅为1.5，无配建，销售指导价8.5万元/平方米，照此推算，未来可以按照洋房或叠拼等改善产品进行打造。 “海淀永丰013地块”先由“华润+城建”联合体报价41.2亿元，后建发举牌加价至41.4亿元，最终，中海地产以41.975亿元地价触顶、3.6万平方米现房销售面积触顶的方式，摇号得以拿下，楼面价约5.85万元/平方米，溢价率15%。 毗邻013地块的“海淀永丰0015、0016”地块，销售指导价8.2万元/平方米，也被中海以55.775亿元、4000平方米现房销售面积竞得，楼面价约5.49万/平方米，溢价率15%。这两个地块与在售红盘中海汇德里相距不远，中海地产想借助中海汇德里在永丰的热度、再造热销楼盘的想法，十分明显。此外，中海以49.7亿元竞得“丰台大红门0004地块”。因此，中海地产以147.45亿元拿下三宗土地，成为本轮集中土拍的最大“金主”。 拿地金额第二高的房企，是在今年全国土拍市场较为活跃的厦门国企建发，本次它在丰台区和昌平区各拿下一块，共计耗资66.47亿元。“丰台区槐房村011B地块”靠近地铁4号线、19号线，销售指导价8.3万元/平方米，吸引了绿城、中海、“保利+首开”联合体、“华润+建工”联合体、金茂、建发6家房企或联合体争抢，最终被建发以33.81亿元的触顶价格拿下，楼面价约4.9万/平方米，溢价率15%。该地块的成交楼面价与政府指导价有一定差距，利润空间尚可。 首开、海开、金茂、华润均在本次土拍中有所斩获。“丰台区造甲村6031、6039地块”是唯一一个销售指导价超过10万元/平方米的地块，为10.6万元/平方米，首开以38.295亿元、7000平方米的现房销售面积拿下，楼面价约6.9万/平方米，溢价率15%。该地块地理位置优越，周边分布着中海甲叁號院、葛洲坝(600068)北京中国府、懋源钓云台等超10万元/平方米的豪宅项目。 报名了9宗土地的华润置地，最终只以“华润+中铁+兴创”联合体拿下“大兴西红门6013地块”。不过，今年北京第二批供地中，它已经以118.86亿元拿下两个地块。 民企仅龙湖有所斩获 北京第三轮集中土拍中，国企、央企依旧唱起绝对主角，民营企业只有龙湖、绿城、润泽参与，且只有龙湖拍得土地。“天竺+龙湖”联合体以底价竞得了“顺义新城0320地块”，该地块是一宗纯住宅用地，位于顺义区胜利街道，容积率1.6，销售指导价4.6万元/平方米。 绿城没有拿地，引起了外界的好奇。在不久前的杭州第三轮土拍中，它以95.4亿元拿下杭州申花、闲林、龙坞三宗地块，拿地金额位列房企第二名。 “本次土拍规则较二批次有小幅变化，出让地块取消90/70户型要求，无政府持有产权地块出让，其余地块在竞现房销售面积上有所扩大。”张凯认为，从成交结果看，北京土拍市场回温迹象明显。国央企融资成本较低，对竞现房销售面积的土拍规则适应性更强，同时得益于此前部分项目去化达到预期，国央企率先积极展开拿地。 今年8月，北京住建委称，对中心城区老年家庭(60周岁及以上)购买全龄友好社区试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定支持政策。北京链家研究院分析师岳微表示，本轮土拍全部地块均鼓励建设全龄友好社区，此前三试点项目针对老年人群给予住房政策支持，此次是对前期试点项目范围的进一步扩大，释放更加积极的信号，支持改善性住宅需求释放。

武汉市多个政府部门日前召集多家头部房企座谈，听取企业对当前房地产市场运行、调控政策的意见和建议，万科、保利、华润、中海、金茂、融创等十几家房企相关负责人与会。 　　参加此次会议的政府部门包括武汉市房管局、自然资源和规划局、财政局、城建局等。 　　多位知情人士向财联社记者表示，会议主要了解房企目前存在的困难及其对市场未来研判，分析房地产相关政策效果及市场变化，并鼓励房企积极在武汉拿地。 　　会上，有房企建议降低二套房首付比例以进一步带动改善性需求，同时建议适当优化土地出让条件。 　　据悉，武汉市2022年度第三批集中供地将于9月27日起拍，本轮共推出43宗地块，总建筑规模约504.55万平方米，总起始价约371.61亿元。 　　值得关注的是，9月21日，武汉市自然资源和规划局发布《关于进一步全力做好我市集中供地有关工作的通知》。通知显示，武汉市自然资源和规划局计划在9月、10月、11月继续安排3个批次(第四、五、六批次)的集中供地。 　　通知称，请各储备机构按照市政府“迎难赶超、全力冲刺、再续精彩”的有关指示精神，严格落实土地供应年度计划执行要求，并重点围绕后续3个批次集中供地的时间安排，切实加大项目筹措力度，全力以赴推进相关工作：一是加快征收折迁，确保应拆尽拆，应供尽供；二是及时委托规划论证，加紧申报完善供地前期手续；三是加大招商引资，确保项目顺利落地。 　　业内人士认为，武汉今年增加三批次集中供地，其中一个原因是今年前两轮土地成交规模明显缩减。 　　中指院数据显示，今年1-8月，武汉土地出让金为239亿元（包括住宅、商业综合类），成交规划建筑面积959万平方米。 　　“尽管多个城市房地产政策环境显著改善，但当前房企拿地意愿仍旧低迷。尤其是楼市销售持续承压下，大部分民营房企受资金压力影响已经暂缓拿地，仅央企、国企、地方政府平台以及少部分优质民企仍在参与土地拍卖。”克而瑞分析师称。 　　其进一步表示，虽然近期利好政策频出，但在市场预期未明显好转之下，房企的拿地态度仍很谨慎，投资仅聚焦于高能级城市核心区域的优质宅地，盈利空间较小的商住办地块或楼市去化不佳的远郊地块则会以底价成交或直接流拍。 　　业内专家指出，为保证土地顺利成交，后续武汉集中供地出让条件有望优化。 　　与其它二线城市相似，武汉今年也出台了楼市扶持政策，包括部分区域取消限购、放开二孩及以上家庭限购等。 　　5月22日，湖北省人民政府官方抖音账号“湖北发布”宣布，武汉四大远城区全部解除限购，四大远城区包括江夏区、东西湖区、经开区、黄陂区。 　　同日，武汉市建立和完善房地产市场长效机制领导小组办公室发布消息称，对父母来汉投靠子女或子女来汉投靠父母的本市户籍居民家庭，且在武汉市已有2套住房的，在限购区域可新购买1套住房。 　　此外，对符合国家生育政策生育二孩或三孩的武汉市户籍居民家庭，且在武汉市已有2套住房的，在限购区域可新购买1套住房；对限购区域内首次购买普通住房的非武汉市户籍居民家庭，在武汉市缴纳社会保险或个人所得税年限由2年调整为1年。 　　虽然出台了一系列稳楼市措施，但武汉楼市未有明显起色。 　　中指院数据显示，今年8月，武汉住宅均价16462元/平方米，环比下降2%，同比下降3%。1-8月,武汉新建商品房网签销售104772套，网签销售面积1166.41万平方米，同比减少33.31%。

从5月下旬至今，至少有6个城市有楼盘推出了“农产品(000061)换房”活动。 　　开发商直接把山核桃收购价抬了6倍，以180元/斤抵购房款！近日，新房市场一向平稳的杭州也有楼盘开始搞“农产品换房”了。 　　从5月下旬至今，至少有6个城市有楼盘推出了“农产品换房”活动，这一特殊的营销方式从河南的小县城一直蔓延到一二线城市的郊区，随着季节的变换，可换房农产品种类丰富，已经包括大蒜、小麦、西瓜、水蜜桃、荔枝、山核桃等。然而，从活动真正落地情况来看，此类营销方式是噱头效应大于实际效果，有些楼盘因此获得了更多客户咨询，也有楼盘去化效果不佳。 　　杭州远郊市场由热转冷 　　近日有消息称，杭州临安区青山湖板块的青山湖畔项目推出了“山核桃换房”的抵扣促销活动，以180元/斤的高价收山核桃，最高可抵18万房款，且山核桃不论新旧，不限产地，不讲品种。 　　9月23日，该楼盘一名销售人员向第一财经表示“山核桃换房”活动属实，但是参与房源并不多，活动截止期为9月30日。 　　杭州临安是我国山核桃的两大主要产地之一，也是山核桃加工集散中心，种植面积达到57万亩，预计年产量将达到1.6万吨，占全国产量的三成，岛石、清凉峰、龙岗、昌化、河桥、湍口、太阳等镇均有种植，时下正是山核桃收货的季节。 　　据《钱江晚报》报道，去年临安山核桃收购的价格约在每斤28元-30元之间，今年产量上去的话价格还可能微降。与这一市场参考价对比，青山湖畔售楼处给出的180元/斤高价是正常价格的6倍多。 　　青山湖畔开发商为银城国际，项目所在的临安区是杭州的远郊，该项目到杭州传统市中心的距离有40多公里，但项目在临安区内的地段并不差，它紧邻临安重点发展的滨湖新区核心片区、青山湖风景区的西南缘，坐拥绿水青山的湖景资源，周围五公里内有临安区政府、购物中心、浙江农林大学分校等，距离杭州地铁16号线青山湖站3.8公里。 　　今年以来，杭州新房市场两极分化趋势愈发明显，红盘热度不减，但临安的楼盘却属于另一极，去化水平一般。 　　今年5月，青山湖畔加推16、17、20、23、26、28号楼共计243套，但截至期满都没有一个登记客户；6月再推出洋房18、19、25号楼共96套房，同样零登记。据杭州透明售房网数据，截至9月23日，青山湖畔“御庭园”在5月、6月预售的两批房源还有240套在售。 　　在推出“山核桃换房”营销活动前，今年6月，该楼盘还推出过买房就送宝马1系轿车、送18888元名品家电、送两年物业费等活动。 　　实际上，就在去年上半年，该项目还卖得挺火，半年成交1399套，成交额达到34亿元，是临安最热门的楼盘之一。 　　青山湖畔项目正是杭州临安楼市由热转冷的一个缩影——今年上半年，临安区各类商品房成交3732套，同比约下滑了75%。今年9月10日，临安区大力度救市，发布了《关于进一步推进临安区房地产市场健康有序发展的意见》，其中称临安将实施购房补贴新政，支持刚需及改善型住房需求。 　　农产品换房主要是为“造热度” 　　近四个月来，全国至少有6地的楼盘推出农产品换房营销活动，包括河南商丘市、开封市，江苏南京市、无锡市，广东广州市，再到浙江杭州，可换房的特色农产品有大蒜、小麦、西瓜、水蜜桃、荔枝、山核桃等。此外，重庆一楼盘也把营销对象瞄准农民，推出了“买房送打谷子”服务。 　　从地域分布来看，这类活动从中部县城向东部发达一二线城市的郊区蔓延。 　　“农产品换房”营销活动能真正带来效果吗？从落地情况看，有些楼盘因此获益，也有楼盘效果不佳，总体来说农产品换房的噱头效应大于实际，多数活动持续时间不长。 　　最开始尝试这种营销方式的楼盘尝到了些许甜头，比如开封市杞县的建业城，早在5月下旬就打出了“大蒜5元/斤换房”的促销广告，被媒体报道后，销售人员一度连咨询电话都接不过来了，5月22日-6月6日期间，杞县建业城获得来电咨询2859组、到访852组、成交30套，16天成交约86万斤大蒜。 　　今年6月28日，江苏省会南京郊区的新城云漾滨江楼盘推出“西瓜换房”活动，用超过西瓜市场价150%的价格收瓜，一万斤瓜可以冲抵10万元房款。根据南京网上房地产网站数据，截至目前，4月开盘的云漾滨江听涛苑未售总套数263套，总认购套数2套，5月开盘的云漾滨江观澜苑未售总套数189套，总认购套数30套，去化情况一般。 　　重庆梁平的“湖山云著”楼盘推出买房送打谷子的服务，也一度引发热议，该项目工作人员告诉记者，楼盘新闻“出圈”后，打电话到售楼处咨询的客户变多了，也能转化为成交，但是真正要求打谷子的客户几乎没有，配合其他各种渠道营销方式，7月、8月实现了月均四五十组成交量。 　　一名千亿房企的集团总部营销人员对记者表示，这类“农产品换房”活动主要目的是吸引眼球，打造“出圈”效应，而且这类楼盘多位于小县城或是一二线城市边缘郊区，它们的主要营销对象就是县区及乡镇客户、进城的农民，该类活动热度一直延续，就代表着这类市场冷清，需要不断营造热点。

各方力量在助力“保交楼”政策落地方面，再取得实质性进展。 9月23日，银保监会相关部门负责人在接受媒体采访时透露，国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目。 上述负责人进一步表示，银保监会积极推动支持“保交楼、稳民生”，指导银行在配合地方政府压实各方责任的有序安排下，积极主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，千方百计推动“保交楼、稳民生”；配合住建部、财政部、人民银行等部门及时出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。 这意味着备受关注的“保交楼”专项借款政策在具体执行上，进度加快。此前的8月份，住建部消息显示，其会同财政部、人民银行等有关部门出台专门措施，以政策性银行专项借款的方式，支持有需要的城市推进已售逾期难交付的住宅项目建设交付。 此后，郑州市安置房建设和问题楼盘攻坚化解工作领导小组办公室印发了《关于对拟使用保交楼专项借款项目开展全面审计的通知》，其中提到，根据国家九部委关于“保交楼”专项借款使用相关规定和要求，郑州将对全市范围内使用“保交楼”专项借款项目开展全面审计。 政策性银行专项借款是目前“保交楼”工作的重要抓手。此次，国家开发银行已向沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目，释放出重大信号。在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，虽然专项借款的运作逻辑、投向项目、退出机制等具体信息还不明确，但是该消息的释放，其主要目的是要求专项借款尽快投放下去，推动复工复产和“保交楼”的进度，稳定市场预期。 值得一提的是，在“停贷”风波下，“保交楼、稳民生”被首次写入中央政治局会议文件，成为今年房地产工作的重中之重。 “保交楼”的难点是资金来源。为了破局资金困局，今年以来，各方主体、各种措施与政策工具在不断完善，从最早的房企并购贷款到全国性AMC（资产管理公司）和地方性AMC入场、城投公司驰援。此后，地方政府主导成立纾困基金，郑州百亿纾困基金首个项目落地。 据中指研究院监测，7月以来，全国已有超30省份出台“保交楼”相关举措，在“保交楼”政策推进下，项目“停工”问题得到一定程度改善，对市场信心的修复起到一定积极作用。 如今，起着关键作用的专项借款，其落地工作在沈阳市取得实质性进展，为其他城市的推动与落地提供借鉴。通过专项借款撬动、银行贷款跟进，支持已售逾期、难交付住宅项目的建设交付，不仅能够维护购房人合法权益，还能够修复房地产市场预期，有利于社会稳定。 中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，近期，住建部相关负责人指出“保交楼”专项借款工作正在紧张有序进行。从短期来看，各地“保交楼”相关资金预计将加快到位，伴随着热点城市政策环境的持续改善及“保交楼”举措的跟进，热点一二线城市市场情绪或有好转。

业界人士认为，“带押过户”政策能够降低交易成本，对供需两端均有益，但对价格直接影响不明显。 　　“带押过户”再添一城。 　　第一财经记者23日从微商银行合肥某支行处了解到，昨日建设银行(601939)(5.620, 0.05, 0.90%)合肥分行已出现“带押过户”成功案例，微商银行也正在研究相关工作，但具体何时落地，尚不清楚。 　　随后，记者问询当地建设银行，一名某支行工作人员告诉记者，该消息属实。建设银行确实可以办理相关业务。 　　除合肥外，截至目前，全国已有广州、深圳、南京、苏州、西安、济南等多个热点一二线城市出台“带押过户”新政或已实际执行。 　　买方成本、风险降低了吗？ 　　“带押过户”是指存在抵押的房产要上市交易的，无需先行还清贷款，即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立。 　　中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进在接受第一财经采访时称，“带押过户”政策在热点一二线城市率先施行，能够促进二手房市场交易量的提升，进一步畅通二手房置换改善链条，促进市场改善性需求的释放。 　　但他同时也提出，新交易模式落地后，更多是缩短交易时间，确保交易安全，但从交易成本上来看，未必带来明显改善，甚至一些环节上的限制可能增加购房成本，该政策仍有优化空间。 　　广东华商律师事务所律师周争锋则告诉记者，“带押过户”之所以备受市场青睐，是因为免除了此前二手房交易中“赎楼”带来的担保费用和风险。 　　他解释称，一直以来，二手房交易市场中的“买方还清卖方尾款”现象始终存在，这主要涉及担保公司为买受人提供的一种“赎楼”服务，俗称“一笔款赎楼”。 　　具体而言，在该种交易方式下，买卖双方签订买卖合同之后，买家找担保公司给自己的按揭贷款提供担保，向银行申请按揭贷款，然后用自己申请的按揭贷款，还出卖人的银行欠款，出卖人赎楼成功解除抵押登记以后双方递件过户，过户以后买家再抵押给银行。 　　“实际上，这就是一种买家先给钱后过户的交易模式，买方风险更大，时常会引发纠纷案件。”周争锋举例称，比如，当买家帮助出卖人“赎楼”成功后，出卖人的房子被第三人查封或出卖人将房产另行出售，买家将会背负严重的债务，担保公司给买家提供的担保，也会承担相应的担保责任。 　　“带押过户”模式则避免了“赎楼”环节。周争锋称，“带押过户”是在出卖人的贷款尚未还清的情况下，银行先把房子过户给买受人。等买受人办理新的抵押以后，再用买受人的按揭贷款结算此前出卖人的抵押欠款。 　　对于前述“第三人查封”带来的额外交易成本和时间支出，在多地“带押过户”新政也提出了针对性的解决方式。 　　比如，济南市在带抵押过户流程中推出了买卖的预告登记和抵押权预告登记两个预告登记模式，以确保各个流程的无缝衔接。“该模式下，买卖双方可依据法律预告登记对抗查封。”周争锋称。 　　此外，由于“带押过户”是以买方名义设立新的抵押贷款，新贷款利率一般按现行利率执行，周争锋称，这在当前多个热点城市商贷利率不断下调的背景下，对于购房者而言，购房成本可能会有所降低。 　　不过，徐跃进提出了一点忧虑。他表示，目前，部分城市“带押过户”政策执行中还可能存在诸多限制，比如，买卖双方贷款银行需为同一家或买方贷款须为纯商贷等，这些限制有可能会增加购房成本，政策执行细则仍待完善。 　　热点城市为何先试现行？ 　　在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，多地推出“带押过户”二手房交易模式的背后，是近期以来多地二手房交易下降，跌幅甚至大于新房市场的现况。 　　贝壳研究院最新监测数据显示，8月份，重点50城二手房市场活跃度较上月有所减弱，超七成城市二手房成交量环比下降。另据国家统计局数据，8月份，一线二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平；二线城市二手住宅销售价格环比跌幅扩大0.1个百分点，为-0.3%。 　　“二手房交易的不景气，会对稳定市场预期和缩短换房周期造成较大冲击。”李宇嘉称。 　　截至目前，出台“带押过户”新政的多为热点一二线城市，徐跃进称，主要有两方面原因：其一，与三四线城市相比，热点一二线城市二手房市场规模相对较大，二手房市场对整体房地产市场的影响更大；其二，热点一二线城市房地产市场的运转更依赖二手房置换改善链条，很多家庭需要将现有住房出售后再购买改善的住房。 　　此外，李宇嘉还提到，目前，在广州等热点城市，新房供应存在高房价、大户型化、豪宅化等趋势，小户型、总价可控的二手房是新市民上车和扎根的主要选择。基于此，热点城市推出“带押过户”的迫切程度会更高。 　　随之“带押过户”交易模式的落地，二手房市场的挂牌量或将增加，如果当地市场短期承接力有限，二手房价格是否面临挑战？ 　　中国城市经济学会房地产专委会主任、中国区域科学协会副理事长王业强认为，挂牌量的增加必然会影响二手房市场的短期价格，这属于正常的市场价格行为。“但二手房价最终取决于楼市的整体状况。随着楼市调控政策的不断优化和市场信心的逐渐恢复，热点城市的二手房市场价格预计会率先回暖。” 　　徐跃进则认为，“带押过户”政策能够降低交易成本，对供需两端均有益，但对价格直接影响不明显。要想进一步激活二手房交易市场，还需要从降低交易门槛和成本的角度出台相关政策。

9月23日，北京市住建委和北京市规自委联合发布《关于试行存量房交易“连环单”业务并行办理的通知》（以下简称《通知》），将二手房交易“连环单”由过去的串联办理调整为并联办理，缩短办理时间，方便购房群众。 北京合硕机构首席分析师郭毅表示：“此举针对‘换房’中‘连环单’交易的痛点，将串联办理改为并联办理，在全国来说具有创新意义。同时，此举可以提高二手房交易效率和资金利用率，改善二手房交易环境。” 9月23日，北京市住建委和北京市规自委联合发布《通知》，将二手房交易“连环单”由此前的串联办理调整为并联办理。 “卖一买一”可合并办理 按现行做法，“连环单”家庭一般要在卖出名下住房并办理转移登记后，才能腾出资格购买下一处住房，交易周期较长。为打通“堵点”，自2021年起，北京市住建委在部分经纪机构中进行了试点，将“连环单”业务优化为并行办理，有效压减了交易时长。在总结试点经验的基础上，北京市住建委和北京市规自委于9月23日正式下发《通知》，在全市范围内试行存量房交易“连环单”业务并行办理。 《通知》在继续严格执行商品住房限购政策规定的前提下，优化了购房资格核验操作：纳入“连环单”业务的购房家庭，其卖出住房网上签约后，即可视同该套住房“暂时”转出，进行买入房屋的购房资格审核，待完成买入住房的网签后，可一并办理卖出、买入房屋的贷款、缴税、登记业务。 《通知》还明确了“连环单”业务办理的流程、规则等内容。目前，仅将“A家庭←B家庭←C家庭”涉及三方家庭的连环单业务纳入试行范围。 北京市住建委表示，下一步将会同有关部门，监测评估“连环单”并联办理的实施效果，依托不动产网上办事服务平台，加强交易、缴税、登记各环节的信息流转和业务衔接，在兼顾安全和效率的前提下，逐步完善优化相关措施。 业内：提高效率，满足换房需求 “北京的做法有三点创新之处，一是落实共同申请制度，‘连环单’家庭与卖出方、买入方达成交易意向，需要三方共同提出连环单业务申请；二是优化了资格审查，缩短交易时间；三是明确交易中途停止的处理规则，确保此类连环交易不会出现交易风险。”易居研究院智库中心研究总监严跃进点评称。 “二手房连环交易，往往和改善型住房需求有关，比如卖掉小房子再换大房子，此类交易其实有两笔，过去这两笔分开操作，造成交易周期明显拉长，也使得交易成本较大。而现在北京搭建了此类平台，客观上使得此类交易的成本明显降低，也有助于交易效率提高，叠加当前二手房的各类信贷支持政策，购房方面的便捷度将会明显提高，有利于满足此类家庭的换房需求。”严跃进点评称。 “这也是针对北京房地产市场特点而实施的改善措施。”中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进分析表示：“北京房地产市场经过多年的发展，已经逐渐步入存量时代，二手房市场的运转效率会直接影响整体市场资源配置的效率。根据中指监测数据，2021年北京二手房成交面积超过1700万平方米，显著高于新房的1010万平方米。同时，由于购房成本较高，市场中‘连环单’很多，市场运转更加依赖二手房置换改善的链条。” 同时，对于政策的适用范围，徐跃进也强调：“此政策的主要效用在于缩短交易时间，对市场供需的影响或较为有限。同时需要注意的是，目前仅将‘A家庭←B家庭←C家庭’涉及三方家庭的连环单业务纳入试行范围，涉及新房的链条暂不适用。” 从北京二手房市场来看，据北京市住建委网站数据显示，8月北京市二手住宅网签量为13920套，环比增长12.8%，同比下降12.7%。 虽然从网签量看，8月份二手住房市场仍处恢复回升过程，但网签数据具有滞后性。从北京链家成交数据看，8月二手住房市场已进入复苏后的自然回落过程，成交量较7月份小幅下降，成交均价保持平稳；市场预期仍处低位水平，卖方涨价意愿不强，买方观望情绪有所上升。 郭毅表示：“当前购房者对房地产市场信心不足，观望情绪浓厚，此时北京从二手房连环交易这个方向入手，改善二手房交易的环境，从而促使改善型需求更好地释放，对整体市场也将有正向的修复作用。”

【一、9月多家房企成功融资】 在各类政策的支持下，房企融资脚步似乎有所加快。 2022年9月19日，上交所公示，北京首都创业集团有限公司2022年面向专业投资者公开发行50亿元公司债券，项目状态更新为“已反馈”。 据不完全统计，9月份以来，包括旭辉、碧桂园、美的置业等公司在内，已有多家房企成功进行融资。 9月18日晚间，旭辉控股(集团)有限公司发布公告称，全资附属公司旭辉中国将于或大约于2022年9月21日在中国公开发行2022年度第二期中期票据，其发行规模为不多于人民币12亿元，期限三年。 9月16日，碧桂园地产完成2022年第一期中期票据发行的簿记建档工作。在中债信用增进投资股份有限公司的支持下，此次发债最终票面利率3.2%，认购倍数为2.86倍。 9月9日，新城控股(601155)发行2022年度第二期中期票据，发行总额10亿元，发行利率3.28%，期限3年。 9月5日，美的置业发行2022年度第三期中期票据，发行规模10亿元，发行利率3.33%，期限3年。 数据统计显示，8月以来至9月19日，房地产企业已发行或拟发行上市的中期票据已有49笔，合计规模为368.7亿元。 部分房企今年的资金面压力大，并且三季度还是偿债高峰期，通过中期票据进行有效大额融资以解决财务压力，对于房企健康度不断转好，加速自身修复并有效按期施工保交楼，都会起到重要作用。 【二、国家发改委:合理确定都市圈空间范围,防止盲目扩张规模】 9月19日，国家发展改革委召开9月份新闻发布会，发布会上，相关负责人就合理确定都市圈空间范围、稳定经济形势、助企纾困、推动新能源汽车产业高质量发展等热点话题回应了民生关切并回答了记者提问。 国家发展改革委新闻发言人孟玮表示，培育发展现代化都市圈，推动超大特大城市和有条件的大城市辐射带动周边市县，缩小中小城市与超大特大城市在基础设施和公共服务方面的差距，有利于加快转变超大特大城市发展方式、促进大中小城市和小城镇协调发展，有利于提升要素配置效率、构建高质量发展的动力系统，对稳住经济大盘、加快构建新发展格局具有重要意义。 孟玮介绍，总体上看，我国都市圈发展还处在初级阶段，各地要尊重客观规律、立足发展阶段，以促进中心城市与周边城市（镇）同城化发展为方向，以创新体制机制为抓手，科学有序推动都市圈建设。 一是依托辐射带动能力强的大城市培育都市圈。都市圈是大城市发展到一定阶段后，与周边市县密切互动进而呈现出的城镇化空间形态。从城镇化发展规律看，都市圈主要集中在经济发展优势区域，需要充分考虑发展基础和发展潜力，在条件成熟的前提下，依托超大特大城市或辐射带动能力强的大城市逐步培育。不能跨越发展阶段，在不具备条件的情况下推动都市圈建设。 二是依据人口经济联系科学合理确定都市圈空间范围。都市圈形成的重要特征是城市间有密切的人员往来和经济联系，基本范围是1小时通勤圈。从地方已印发的发展规划来看，都市圈范围大多是2万多平方公里。各地在确定都市圈范围时要坚持实事求是的原则，顺应产业升级、人口流动和空间演进趋势，做到集约高效发展，防止盲目扩张规模。 三是把中心城市带动周边市县共同发展作为培育都市圈的重要内容。发挥中心城市辐射带动作用，通过建立健全都市圈协同机制，加快基础设施向周边延伸、要素资源向周边流动、功能产业向周边疏解、公共服务向周边覆盖，更好带动周边市县发展，促进大中小城市和小城镇协调发展。 下一步，国家发展改革委将会同有关部门，统筹考虑地方培育都市圈的基础和条件，指导都市圈科学有序发展，推动都市圈中心城市转变发展方式，带动中小城市共同发展。 【三、保利置业集团：上海保利置业发行不超50亿元公司债券申请获证监会批准】 保利置业集团9月19日公告，于2022年9月14日，中国证券监督管理委员会批准公司一家于中华人民共和国注册成立的全资附属公司保利置业集团有限公司("上海保利置业")有关建议向合格投资者分期公开发行面值不超过50亿元的国内公司债券申请。 根据该批准，上海保利置业可在中国证监会批准公司债券发行建议日起24个月内分期发行公司债券。 【四、泛海控股(000046)十二个月内涉及诉讼案件金额合计5.97亿元】 9月14日，泛海控股股份有限公司发不关于累计诉讼、仲裁情况的公告。 据了解，截至公告披露日，除已披露过的诉讼、仲裁案件外，该公司及公司控股子公司连续十二个月内累计诉讼、仲裁涉案金额合计约5.97亿元，占公司最近一期经审计净资产（57.85亿元）的10.33%。 公告显示，泛海控股及子公司涉及5起案件，诉讼类型有建设工程施工合同纠纷、营业信托纠纷、债券交易纠纷以及合同纠纷，目前这5起案件的状态都为一审进行中。 【五、天津拟出台住房公积金新规:首套房贷款最高限额上浮20%】 9月20日，据天津市住房公积金管理中心官网消息，该中心向社会发布了《关于调整租房提取住房公积金和个人住房公积金贷款有关政策的通知（征求意见稿）》（简称《征求意见稿》），其中提出，对于申请个人住房公积金贷款购买家庭首套住房的，贷款最高限额以天津市统一贷款限额为基础上浮20%。 除了支持刚需购房需求，《征求意见稿》还明确，对于天津市缴存职工申请个人住房公积金贷款购买家庭第二套住房的，应支付不低于住房交易价格40%的首付款。 值得一提的是，在租房方面，根据《征求意见稿》，对于养育未成年二孩及以上多子女的天津市缴存职工，符合租房提取住房公积金条件的，可按照实际房租支出提取住房公积金。此外，《征求意见稿》还提出缩短用于租房的公积金提取时间，若职工申请提取住房公积金支付房租，符合提取条件的，提取资金由现行的按季度划转调整为按月划转至职工的银行储蓄账户。 【六、河南推动694个烂尾项目复工，金融方案首站进入郑州】 今年以来，河南推动694个停工烂尾项目复工建设，实现50个停工烂尾项目竣工交付，200个项目配套设施得以完善，44.7万套房屋办理了不动产首次登记；推动省级和郑州市分别设立100亿元额度的房地产纾困基金，大力争取国家政策性银行专项借款，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，第一批专项借款50亿元已下达郑州。压实开发企业保交楼主体责任，多渠道处置资产、股权，筹集资金、瘦身自救；对抽逃资金涉嫌违法犯罪的，依法严厉打击追讨，全省公安机关已侦办涉问题楼盘刑事案件69起，形成了有力震慑。 在法治化进程里，金融创新出现互联网金融及区域链等失败的市场经济尝试，然而金融进化还在持续升级之中，河南是人口大省和经济大省需要配套完善金融风险管控机制，金融是经济血脉，金融一旦被实体经济排斥，那么整体经济生态就会萎缩性畸形发育。 河南省在稳定楼市的政策制定中，一定要将楼市关联的股市和债市底子摸清楚，溯源河南省金融监管体系漏洞重建信用。用法治体系和政治勇气倒查河南房地产市场三十年，在预售制机制下看看银行和房管几住建系统的权责，不能让不良房地产开发商躺平，不能让渎职和权力寻租的官员逃脱法网，他们侵占的每一分钱都是打工者血汗钱，一套房背后是一个家族几代人努力。

23日，洛阳市委书记江凌与来洛考察的万达集团董事长王健林举行工作会谈，并共同参加洛阳文旅集团与万达集团战略合作框架协议签约仪式。 江凌对王健林一行来洛考察表示欢迎，对万达集团对洛阳发展给予的支持表示感谢。他说，进入新发展阶段，文旅产业的发展方式、运营内容、商业模式都发生了新变化，“颠覆性创意、沉浸式体验、年轻化消费”正在引领新潮流，文化、体育、休闲、影视、酒店等多要素融合正在成为新趋势，轻资产运营正在成为文旅企业的核心竞争力。洛阳历史文化资源丰富，在传承弘扬中华优秀传统文化中拥有许多稀缺资源，在发展沉浸式文旅产业上具有独特优势。希望万达集团充分发挥策划、运营、平台等综合优势，聚焦洛阳特色文旅IP，在洛谋划建设盛唐文化主题的沉浸式体验项目，助力洛阳打造全国沉浸式文旅产业发展新高地，为坚定文化自信作出更大贡献。 王健林介绍了万达集团近年来推动商业、文旅、体育、影视、儿童等产业发展的情况。他说，当前文旅产业正在加快实现数量增长向质量增长的转型。洛阳是著名历史古都、旅游强市，依托良好的文化底蕴、旅游资源、生态优势，文旅产业发展空间和潜力巨大。万达集团将以此次合作为契机，更好发挥经验优势、产业优势，充分挖掘洛阳文化资源、自然禀赋，高标准推动龙门旅游度假区等合作项目建设，助推洛阳文旅产业跨越式发展。同时，将依托自身国际资源，积极在洛开发国际A类体育赛事，助推洛阳实现文体旅融合发展。万达集团对在洛投资信心十足，将全力推动合作项目加快建设、尽早运营，为古都洛阳交上一份精彩答卷。 按照协议，万达集团将与洛阳文旅集团在龙门旅游度假区、万安山旅游度假区、新唐街、在河之洲旅游度假区等项目中开展深度合作，助力洛阳打造全国文旅文创高地和国际文化旅游目的地；在商业、体育、服务业发展方面开展广泛合作，助力洛阳文旅集团打造全国一流的文旅产业国有资本投资运营公司。 万达集团首席副总裁刘海波，万达文化集团副总裁兼体育集团副总裁、中国公司总裁高益民，市领导徐衣显、王军、张玉杰、杨劭春、魏险峰等出席会谈。

在北京第三轮集中供地中，时隔一年首次回归的海淀，巧合的成为了朝阳空仓后的补位。并以总成交价150.93亿元超越丰台拔得头筹。 丰台、海淀 争奇斗艳 经预挂牌、线上竞价两轮预热后，9月23日北京第三批集中供地进入白热化阶段。 最终，海淀永丰三兄弟，丰台丽泽商务区、科技园附近的4宗地块以及昌平生命科学园三期地块进入到线下竞价环节。其余10宗地块均以底价成交，总成交额共计500.295亿元。 具体来看，在海淀永丰013号地块竞价环节中，因华润+城建联合体报价41.2亿，全场陷入短暂沉默，拍卖主持人报价第二次时，建发举牌报价41.4亿元。最终中海以41.975亿元+3.6万平方米现房销售面积竞得。 趁热打铁，中海在以55.775亿元+4000平现房销售面积竞得北京海淀永丰0015、0016地块后，又以49.7亿元竞得北京丰台大红门0004地块。 在第二轮土拍中竞得太阳宫和小瓦窑地块夺得大满贯的中建，携手海开组团冲击永丰0019、0018地块，最终以53.18 亿元将其收入囊中。 或许是因为与上海土拍档期的二次相撞，作为杭州第三批集中供地中的赢家，绿城选择在海淀永丰013号地块竞现房销售面积环节中离场，最终空手而归。 与绿城一同离场的首开，在后续竞拍中以38.295亿元+7000平现房销售面积竞得北京丰台造甲村地块。 而受北部产业及购买力外溢影响，昌平生命科学园地块获得7家房企参与竞价，最终建发以32.66亿元竞得，后续或与珺和府项目联动营销。 区域分化冷热不均 相较于前两轮，本轮土拍中超六成地块位于“三城一区”及产业园周边，超七成地块位于现状和近期建设的轨道交通沿线，区域分化问题仍然明显。 以经开区亦庄新城地块为例，与海淀永丰三兄弟、丰台4宗地块相比，同样拥有产业支撑却因仅亦庄城市更新联合体报名无缘决赛。 顺义新城第1街区地块虽在预挂牌中备受关注，但最终依旧难逃底价成交的命运，被龙湖+天竺房地产以24.3亿元摘得，成为了龙湖在本轮土拍中收割的唯一一宗地块。 有趣的是，曾有消息称：因保证金未到账，密云一宗地块或将无法进入到出价环节，流拍的可能性大。 但在9月22日事件发生反转，北京建工+密云城投联合体以15.2亿元摘得密云十里堡镇王各庄地块；密云水源路南侧地块最终也以1.8亿元被众智房地产摘得。 而在正式挂牌中新加入的通州梨园东小马地块，因迟迟未披露成交结果成为了垫底。最终被中能建+张家湾设计小镇以16.5亿元竞得。 其余地块中，大兴西红门6013地块紧邻华润+中铁联合开发的橡树湾，以及中建三局+兴创置地联合开发的壹品兴创·御景星城。或许为避免其他竞品出现，所以华润置地+中铁置业+兴创置地强强联手以25亿元将其摘得。 北京链家研究院分析师岳微认为：整体来看，副中心、平原新城与生态涵养区新城集中供地以来供给总量稳定，节奏较为平稳，但由于各区具体情况差异，土拍结果显著分化。 竞拍规则再迎优化 自第二批集中供地开始，北京逐渐形成先以预挂牌、线上竞价方式对市场进行摸底，然后进一步优化改良竞拍规则的习惯。 以往供地中，北京超半数地块需执行“70/90”面积限制要求，而在本轮土拍中，北京不再以70/90作为约束条件，此举意味着房企产品设计上拥有更大自由度，以小面积为主的“刚需”项目将逐渐被替代出局。 而针对当前新房交付问题，现房销售比例要求进一步扩大，竞现房销售比例提升至70%，从源头上落实“保交楼、保民生、保稳定”。 此外，继丰台右安门街道亚林西地块、顺义薛大人庄地块、顺义新城第19街区地块以及昌平北七家平西府地块增设“全龄友好社区”建设要求后，北京此轮全部地块均鼓励建设“全龄友好社区”。 随着竞拍规则的更迭，北京集中土拍已逐渐衍变成房企们秀肌肉、拼家底的竞技场。但受年内销售额同比下滑，以及融资难度影响，许多房企都已捉襟见肘。 叠加北京与上海、合肥竞拍日期相重叠，如何在有限的预算中做取舍是摆在房企面前的一道难题，所以也不难理解在北京此轮土拍中为何多次出现房企中途离场的情况。 整体来看，北京本轮集中供地中，国、央企依旧为竞拍主力，但拿地策略却各有侧重。底价地块偏好联合开发，核心地块以独立竞得为主。如此可见，集中供地趋势下区域深耕、多盘联动发展成为开发企业竞地新思路。

随着多城陆续简化二手房交易流程，北京亦出台了相应措施。 为提高存量房屋交易效率，支持购房家庭合理住房需求，9月23日，北京市住房和城乡建设委员会及北京市规划和自然资源委员会发布关于试行存量房交易“连环单”业务并行办理的通知。 通知称，“连环单”是指在同一时期内，购房家庭（以下简称“连环单”家庭）先出售名下住房，再次购买住房的交易业务。“连环单”业务并行办理是指优化购房资格核验规则（完成卖出合同网上签约的房屋不计卖出房屋家庭房产套数），将原需按顺序先后办理的房屋卖出、买入业务调整为并行办理，以提高房屋交易效率、降低购房成本。 中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进表示，按过去的做法，“连环单”家庭一般要在卖出名下住房并办理转移登记后，才能腾出资格购买下一处住房，交易周期较长。实行并行办理后，优化了购房资格核验操作，可以有效缩短“连环单”的交易周期，畅通二手房置换改善链条，提高房地产市场活力。 “北京房地产市场经过多年发展，已经步入存量时代，二手房市场的运转效率会直接影响整体市场资源配置的效率。”徐跃进称。 根据中指院监测数据，2021年北京二手房成交面积超过1700万平方米，显著高于新房的1010万平方米。 由于购房成本较高，北京市场中“连环单”很多，市场运转较为依赖二手房置换改善的链条。 “北京很多需求都是换房需求，市场交易40%以上都是连环单交易，过去连环单交易周期较长，遇到各种问题的可能性较大，此次北京的政策有利于楼市稳定。”中原地产首席分析师张大伟分析称。 业内人士认为，此次北京存量房政策调整目的并不是刺激楼市交易，只是对交易流程进行完善，对于核心的认贷不认房政策并未放开，因此对市场供需的影响较为有限。 张大伟对记者表示，从交易成本角度看，过去很多“连环单”涉及到提前还款等问题，本次政策后交易周期有所缩短，可以节省交易成本，但政策不会导致市场成交和房价的波动，值得其他城市借鉴。 中原地产研究中心数据显示，今年1-8月北京二手住宅累计网签9.6万套，与去年同期相比下跌35%。 “此次北京政策，总体上是针对换房人群的政策，换房政策是目前各地需要积极优化的内容，包括此前各地推出的带押过户政策，实际上都是针对换房人群。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。 今年以来，已有多个城市探索二手房“带押过户”创新模式，包括广州、济南、南京、苏州、福州、无锡等。 据悉，二手房“带押过户”是指居民在购买尚存按揭贷款的二手房时，不用先还清按揭贷款就可以过户、重新抵押并发放新的住房贷款。 徐跃进认为，存量房交易“连环单”业务并行办理与二手房“带押过户”两类政策，都可以提高二手房市场交易效率，提高市场活力。 “两者不同点在于，连环单业务并行办理主要是缩短交易时间，对市场供需的直接影响较为有限，业务覆盖范围相对较小；带押过户主要是降低了交易成本，对于市场供需的释放具有一定的支持作用，而且覆盖范围更广。”徐跃进告诉记者。 多位专家指出，无论是“连环单”业务并行办理，还是二手房“带押过户”政策，未来优化营商环境、改善二手房交易流程将成为趋势，预计会有更多城市跟进。

　　银保监会相关部门负责人介绍，银保监会积极推动支持“保交楼、稳民生”，指导银行在配合地方政府压实各方责任的有序安排下，积极主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究，做好具备条件的信贷投放，千方百计推动“保交楼、稳民生”。配合住建部、财政部、人民银行等部门及时出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款支持已售逾期难交付住宅项目建设交付，维护购房人合法权益，维护社会稳定大局。9月22日，国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目。

9月22日，58同城旗下58知楼在北京隆重召开了以“云启增长，数知未来”为主题的2022新产品发布会，重磅发布了58知楼产业数字化最新研究成果——58知楼·产业云。新产品依托58知楼多年来在楼宇经济研究的成功经验，正式将服务范围拓展至产业研究领域，通过提供创新数字技术支持，以助力公共服务机构和实体产业把握当下数字化时代发展新机遇。 活动现场，北京市朝阳区投资促进服务中心副主任杨立，北京CBD招商服务公司总经理张丽文，全联房地产商会副秘书长陈江根，58知楼业务总负责人、58知楼研究院院长匡健锋，以及来自公共服务机构及企业的多方代表等嘉宾出席了本次活动。与此同时，活动现场还举办了58知楼&北京CBD招商公司数字化产业招引战略合作签约仪式，共谋北京CBD的数字化发展。 数字加持赋能产业研究，58知楼三位一体服务产业经济 58知楼业务总负责人、58知楼研究院院长匡健锋 58知楼业务总负责人、58知楼研究院院长匡健锋在致辞中表示，整个人类文明的传承，是通过信息在人类大脑和与现实之间的传播和记载的，其中的差别，体现在人类发展史经历了将信息记录在岩壁、甲骨文、纸张、硬盘和软盘等演化进程，如今正在经历数字化信息存储在云端的数字变革时代。 匡健锋认为，在商业楼宇领域，早期由于缺少比较完善的数据化体系，造成信息不对称等问题，更需要能提供更加专业、智能化商业解决方案的服务机构。面对越来越多合作伙伴对于商业拓新、业绩提效和增长等需求，58知楼创新性地迈出了数据化探索的第一步。 据了解，58知楼是58同城旗下的产业大数据平台，拥有着多年积累、沉淀的海量且颗粒度极细的万亿级产业数据、楼宇数据、企业及交易大数据。此前凭借着市场最全的楼宇数据资源，58知楼已赢得了客户的广泛认可。如今随着数据的不断完善，58知楼的楼宇数据已经提升到了103438个，覆盖50375个产业园项目，以及全国113个具备商业地产的城市，拥有全国1.4亿企业数据。 近年来，数据越来越成为驱动楼宇市场经济增长的新动能，不仅能够促进商业地产存量闲置资源的去化速度，还可以通过数据分析为招商运营管理提供准确有效的决策依据。58知楼多年实践证实，如今客户的需求已经从关注楼本身过渡到了关注楼里的企业，又从关注楼里的企业过渡到关注楼宇相关的产业，58知楼也从研究项目过渡到研究企业，从企业研究升级到产业研究。 在此背景下，58知楼·产业云正式发布。作为一个围绕产业研究、区域产业促进与招商的数字化系统，58知楼·产业云可基于海量数据(603138)以及丰富优质的企业资源及渠道资源，为客户提供数字化系统工具、咨询研究、产业招商落地三位一体的产业经济研究服务，助力提升产业经济数字竞争力。 匡健锋表示：“5年来，58知楼在楼宇商办市场不断提升数字化能力，在市场上已经占据领先位置。同时，我们与合作伙伴的数字化连接也在不断加深，共同促进行业向物联网、智能化的方向不断发展。我们也很荣幸，58知楼提供的一体化商业决策和解决方案能为被客户认可，未来我们将不断提升行业观察指向标准，为合作伙伴提供商业判断依据，促进更多交易达成。” 深入产业研究全领域，助推行业转型升级 58 知楼营销负责人兼首席顾问袁媛 随后，58 知楼营销负责人兼首席顾问袁媛就产业招商进行了精彩分享。她提到，传统的招商方式同质化严重、招商转化率低、产业生态效应显现慢，过去招商工作者靠拼人脉、拼政策、拼资源的招商方式已成为过去式。真正的产业招商首先需要产业研究，对产业发展、产业链、产业赛道有充分了解；其次是对产业载体的研究，包括对楼宇经济、土地研究、城市更新、政策经济等静态和动态信息的研究；最后通过待招商的企业名单、优质企业库的建立、招商落地策略，打好招商引资组合拳。 如今，招商工作者想了解的所有产业相关的信息，如空间信息、楼宇信息、产业信息等，只需打开58知楼就能够快速了解。通过58知楼的政策数据库、经济数据库、产业数据库实时精准掌握企业发展动态，从而协助建链强链补链，实现真正的产业链招商。袁媛表示“58知楼愿意跟大家在一起共同做精准招商、数据招商的践行者”。 58知楼产品总监胡雪莉 会上58知楼产品总监胡雪莉发表了《云启——深入产业，不止知楼》主题演讲，就58知楼产业经济研究的四大方面，即“已经具备的产业基础”、“产业目前的发展现状”、“如何建立更高效的产业经济结构”以及“如何实现精准招商”，进行了现场分享。据胡雪莉分享，58知楼不仅仅是一个系统，除了工具系统之外，还整合了内外部的行业智库，通过产业招引的优质资源，将在海量底层数据的基础上，发挥资源优势，全面助力客户开展产业研究与产业招引工作。 在58知楼的新产品发布仪式上，由北京CBD招商服务公司总经理张丽文，全联房地产商会副秘书长陈江根，58知楼业务总负责人、58知楼研究院院长匡健锋，58集团高级技术总监江军平，58知楼营销负责人兼首席顾问袁媛上台，共同发布了58知楼2022新产品——58知楼·产业云。 58知楼助力北京CBD数字化探索现场发布《产业空间价值评价指标体系》 58知楼业务总负责人、58知楼研究院院长匡健锋与北京CBD招商服务公司总经理张丽文代表双方进行了合作签约 以本次58知楼·产业云的发布为契机，58知楼和北京CBD招商服务公司就数字化产业招引达成战略合作，58知楼业务总负责人、58知楼研究院院长匡健锋与北京CBD招商服务公司总经理张丽文代表双方进行了合作签约，共同推动北京CBD数字化招商与服务工作提质增效。 作为北京国际商务与文化交流最频繁的区域，北京CBD也长期致力于数字化发展探索。张丽文在会上分享道，北京CBD通过数字化技术搭建的全球招商渠道服务平台，可以实现市场静动态数据、产业发展状态、赛道发展现状、审批监控等信息的便捷管理与查询，赋能产业精准招商。他指出，北京CBD作为“两区”建设的重要承载区，一直积极探索具有CBD特征的数字经济产业，并持续加强数字新基建建设，推动数字化场景创新，以打造数字经济繁荣发展的生态环境。 张丽文表示:”此次战略合作的签署对于双方是良好的开端，对行业具有里程碑的意义，未来双方将充分发挥综合优势，汇聚北京CBD产业资源，树立北京CBD为产业研究数字化发展的标杆。并通过打造特色项目，降低商业楼宇招商难度，提高资产转化率，全方位助力楼宇经济的数字化转型与升级。“ 全联房地产商会数字楼宇经济分会研究员顾海丽 本次发布会中，全联房地产商会数字楼宇经济分会研究员顾海丽还现场发布了《产业空间价值评价指标体系》。据顾海丽介绍，这一研究成果完全是应用“58知楼·产业云”产品完成，研究数据共涉及了113城市、5万+产业园项目、1.5亿条企业数据、30万+条产业政策，另外还包括企业交易数据、企业主营产品等内容。 顾海丽表示：“希望产业空间价值评价指标体系通过对不同产业链发展要素、现状以及规律的发掘与提炼，能够为行业在产业规划和空间运营的过程中提供客观的结论和科学的解决方案。” 一直以来，58知楼致力于用数据+科技的服务方式，为城市政府、开发和运营企业提供产业研究及咨询、产业精准招商、营销、运营管理及公共服务管理场景的综合解决方案，赋能产业数字化升级。58知楼·产业云的发布，集中展示最有竞争力的信息化、数字化的融合成果，讲述全真互联的数字技术如何为实体产业和公共服务机构提供丰富的创新引擎，提升数字竞争力，助力楼宇市场在数字化浪潮中把握增长的第二曲线，携手迈向数字未来。

2022年，一场“保交楼”攻坚战正在全国推进中。克服万难，不少房企积极响应“保交楼”号召。硬核的交付力不仅是房企契约精神的重要载体，更是房企产品力、品牌力、整体实力的充分体现。当下，“保交付”成为提振市场置业信心、重塑行业美誉度的底层逻辑！ 卓越集团南京卓越景枫·蔚蓝郡二期交付活动盛大举行。500多名业主带着喜悦地验收了新房，对新居的期待，终于成真。 作为深圳卓越集团与南京景枫投资联袂打造的溧水首个高品质人居项目，蔚蓝郡在项目拿地规划和一期交付时，都受到广泛关注。蔚蓝郡的整体规划植入了新一代的城市人居体系，为溧水的地铁城居时代引入了更先进的生活迭代产品，在南京市场独树一帜，销售表现突出。交付当天，现场洋溢着新生活的气息，业主们在现场工作人员的引导下，顺利完成一系列交付环节。 从蓝图到品质家园，蔚蓝郡诠释了卓越集团的责任和专业。提前一个月实现交付，带给业主们满满的惊喜。 用专业与责任，践行对“家”的品质承诺 家是世界上最温暖的所在，承载着人们对美好生活的奋斗和期待。卓越集团深耕行业26年有余，为无数家庭创造了承载美好生活的“家”，深刻明晰房和家对于业主的意义。 为了在确保品质的前提下准时交房，蔚蓝郡项目在建设过程中，在疫情时期严苛的施工条件下，克服了诸多难题。一次又一次项目会议，一次一次现场勘察，从项目规划到材料选择，从内外施工到品质验收，每一个环节都坚持“匠心、精工”的品质理念严格把关，将规划之初对家的承诺一一实现，在实现提前交付的同时，诠释着卓越集团的专业、责任和速度。 专业验收·顺畅高效 随着交付日期的临近，一系列筹备工作提前一个月展开。为了迎接业主们的到来，工作人员将社区精心装饰，让整个楼盘充满了喜庆的气息。同时，为了让整个交付过程有条不紊、高效顺畅，工作人员提前对客关、物业、工程、财务等各端口的专业人员进行了安排，对流程进行了提前梳理。 交付当天，9点刚过，业主们就带着喜悦的心情走进社区。在工作人员的热情指引和耐心陪伴下，业主们顺利地完成了签到、审核、资料交接、费用缴纳等各环节的交付程序。 来到业主最期待的房屋验收环节。当业主怀着激动的心情，初次开启属于自己的“新家”时，喜悦之情难以言表，一同见证这一幸福时刻的工作人员和快修团队也感同身受。随后，工作人员详细地介绍了房屋装修的细节，仔细解答业主在验收过程中提出的疑问疑问；对于收房过程中出现的问题，则安排专业快修人员迅速修复和解决，务必给业主满意的验收体验。如此众多项目按计划实现高品质交付，彰显卓越高效的执行力、兑现力和品牌实力。 同时，卓越将始终以最大的诚意，兑现业主交托的美好期许，力求交付给业主的，不仅是质量过关的房子，更是全周期的美好生活体验。

为提高存量房屋交易效率，支持购房家庭合理住房需求，北京市试行存量房交易“连环单”业务并行办理。 “连环单”是指在同一时期内，购房家庭(以下简称：“连环单”家庭)先出售名下住房，再次购买住房的交易业务。 “连环单”业务并行办理(以下简称：“连环单”业务)是指优化购房资格核验规则(完成卖出合同网上签约的房屋不计卖出房屋家庭房产套数)，将原需按顺序先后办理的房屋卖出、买入业务调整为并行办理，以提高房屋交易效率、降低购房成本。 试行期间，申请“连环单”业务的购房家庭应符合以下条件：有同时出售名下住房、购买本市存量住房需求；出售原住房后，具有本市商品住房购房资格。 北京住建委提到，按现行做法，“连环单”家庭一般要在卖出名下住房并办理转移登记后，才能腾出资格购买下一处住房，交易周期较长。 在继续严格执行商品住房限购政策规定的前提下，优化了购房资格核验操作，即纳入“连环单”业务的购房家庭，其卖出住房网上签约后，即可视同该套住房“暂时”转出，进行买入房屋的购房资格审核，待完成买入住房的网签后，可一并办理卖出、买入房屋的贷款、缴税、登记业务。 北京住建委提到，目前，仅将“A家庭←B家庭←C家庭”涉及三方家庭的连环单业务纳入试行范围。下一步，市住建委将会同有关部门，监测评估“连环单”并联办理的实施效果，依托不动产网上办事服务平台，加强交易、缴税、登记各环节的信息流转和业务衔接，在兼顾安全和效率的前提下，逐步完善优化相关措施。

9月21日，洛阳市住房公积金管理中心发布《洛阳市商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款管理办法（征求意见稿）》（以下简称《办法》），表明目的是为了“进一步发挥住房公积金保障职能作用，减轻缴存职工家庭购买自住住房贷款利息支出和生活压力”，还规定“商转公贷款采取先还后贷的方式予以办理。” 相关专家表示：“此次政策进一步说明，商转公操作是近期各地降低房贷压力的一种重要渠道。” 先还后贷 《办法》中称：商贷转公积金贷款是指符合公积金贷款条件的职工，向洛阳市住房公积金管理中心申请将尚未结清且已办妥房屋所有权证的商业性个人住房贷款（商贷）转为住房公积金个人住房贷款（公积金贷款）。商贷是指具有完全民事行为能力的自然人购买自住住房时，以其所购住房为抵押而向银行申请的商业性个人住房贷款（不包含住房公积金和商业组合贷款、住房公积金转商业贴息贷款）。 办法明确，商贷转公积金贷款采取先还后贷的方式予以办理。即已办理商贷的职工向中心申请商贷转公贷款，经中心同意后，职工以自筹资金还清商贷并办理相关手续后，中心再发放商贷转公积金贷款。 商贷转公积金贷款额度按洛阳市现行公积金贷款额度计算方式计算，且申请额度不得超出商贷剩余本金（取千元以上整数）。且商贷已还款期限与商贷转公积金贷款期限之和，商品房不得超过30年，二手房不得超过20年。 易居研究院智库中心研究总监严跃进严跃进认为，此规定说明“商转公的基本前提是，商转公贷款采取先还后贷的方式予以办理。换句话说，购房者需要先把商业银行的贷款还清，然后再去申请更低利率的公积金贷款”。 申请商贷转公积金贷款应符合洛阳市现行的公积金贷款有关规定，同时还须满足以下条件： （一）借款申请人须为商贷的借款人或配偶（配偶应为本套住房共有产权人）。 （二）借款申请人的商贷尚未还清。 （三）所购住房已办妥《不动产权证书》或《房屋所有权证书》、《土地使用权证书》。 （四）所购住房仅为原商贷银行设定抵押权登记且未设定其他抵押事项。 商贷转公积金贷款业务应当实行额度管理的原则予以开展。具体额度为：每年年初根据年度资金使用计划的30%份额均分至每月，按月进行业务受理，当月额度使用完毕后，轮候至下月受理；当月额度节余资金，自动顺延至下月累计使用。 此外，《办法》第六条规定：“当我市公积金贷款个贷率连续3个月低于85%（含）时，开展商转公贷款业务，个贷率连续3个月高于95%（含）时，暂停商转公贷款业务。当上级公积金政策发生调整或我市房地产市场形势发生变化，中心可在市住房公积金管理委员会的决策指导和授权下，适时开展和暂停商转公贷款业务。” 严跃进认为：“这说明，此类业务是否开展，和个贷率或公积金资金池的充裕度有关。这也要求购房者密切了解公积金贷款资金池状况，以积极获得政策支持。” 能省多少利息？ 今年5月1日，洛阳市提高公积金贷款额度，个人最高贷款金额调整为55万元，夫妻双方、青年人才最高贷款金额调整为65万元。加大对第二套使用公积金贷款购买改善性住房的支持力度。二手房公积金贷款最低首付比例不再设置房龄年限范围，统一按照20%执行。 对贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付比例为20%；对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房的，执行首套贷款政策；对拥有一套住房且未结清相应购房贷款的家庭，再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，最低首付比例为30%。 9月20日，新一期LPR（市场贷款报价利率）出炉。中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%。 因为房贷利率定价参照5年期LPR报价，而此前，中国人民银行、中国银保监会5月15日发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》提出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。 也就是说，若一位洛阳市民买第一套房，按照55万元商贷，利率4.1%，等额本息，还款期限20年来算，利息总额为25.7万元，每月月供需要3361.94元。 而转成公积金贷款后，由于利率变为3.25%，相应的利息总额变为19.8万元，每月还款3119.58元。相比较商贷，可以少还约6万元利息，月供可减少200多元。 多地施行 近期多地都推出了商转公政策。 就在洛阳公布《办法》的同天，广西防城港市住房公积金管理中心也发布《关于开展商业银行住房贷款转住房公积金贷款免自筹业务的通知》（征求公众意见稿），规定“商转公免自筹贷款的额度最高不得超过原商贷余额（即在商业银行的贷款总额减去借款人已归还的本金金额），且不超过规定的商转公贷款限额40万元。商转公免自筹贷款测算按照住房公积金贷款额度测算的相关规定进行。” 长春也颁布了商业性个人住房贷款转个人住房公积金贷款管理办法（试行），自2022年9月15日起施行。 严跃进表示：“实际上商转公政策并非新鲜政策，各地都有类似操作。但鉴于此类政策在购房者中的关注度不高，所以恰是需要积极推广和宣传的。若能够利用好商转公贷款政策，其实提前还贷后，也可以获得低利率公积金贷款，这是购房者需要注意的。此类工作做得好，则可以主动降低月供成本。” “此类政策也是有阶段性的，和公积金池是否充裕有关。购房者要密切关注公积金的资金状况。尤其是从洛阳此类操作看，每个月的此类业务是有名额和额度的，所以若是要申请，还是要趁早。主动申请此类公积金，对于降低月供成本等有积极的作用。” “鉴于此类政策在购房者中的关注度不高，所以建议各地公积金中心要积极做宣传，让购房者主动了解一些省钱的住房金融政策，其对于释放政策效应、落实减负功能等有积极的作用。”

今年下半年以来，在北京从事房地产营销的张亮（化名）明显感觉比以前忙碌了许多。 “今年地产行业整体比较低迷，上半年基本没有什么项目或品牌活动，当然也有疫情因素的影响。下半年，就感觉北京各大区就开始行动起来了，新入市的项目明显增多。” 据诸葛找房的监测，上周（9月12~18日）北京新房成交1861套，同比上涨16.46%。进入“金九”，北京房企推盘积极性较高，新房成交表现良好，连续两周在2千套左右波动。 房价方面，据国家统计局最新统计数据，8月北京新建商品房价格环比同比分别上涨0.4%和5.8%，在70城均排在第2位；二手房价格同比上涨3.9%，同样位居第2。 新房源加快入市步伐 国家统计局数据显示，8月份一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨2.8%和0.8%，北京市场的表现和一线城市整体趋势大致相同。 具体来看，据中指研究院统计，8月北京新建住宅平均价格为44611元/平方米，环比上涨0.05%，涨幅收窄0.22个百分点；同比上涨1.19%，涨幅收窄0.10个百分点。而纵观今年1~8月，北京新建住宅价格累计上涨0.70%，较去年同期收窄0.52个百分点。 成交方面，8月北京商品住宅（不含保障房）成交64.04万平方米，环比增长14.4%，同比下降19.0%；1~8月，北京商品住宅（不含保障房）累计成交472.98万平方米，同比下降31.2%。 但值得注意的是，8月北京新房取证有所增加，尤其是临近月底，房企取证速度明显加快。据北京市住建委官网信息，自8月下旬至9月2日，北京共有18个项目取得预售许可项目，其中有8个项目为住宅类房源，新增可售面积约71万平方米。 张亮9月22日通过微信向记者表示，“下半年感觉北京各大区就开始行动起来了，新入市的项目明显增多，陆续有一些入市的项目传出案名亮相、售楼处开放、样板间开放等消息。”新房价格方面，张亮时表示“变化确实不大”。 中指研究院企业事业部研究负责人刘水9月22日通过微信告诉记者，“8月北京商品住宅新增供应规模112.04万平方米，环比增幅超4倍；1~8月累计供应482.53万平方米，同比增长17.8%。销供比方面，1~8月北京商品住宅市场销供比为0.98，整体处于供求弱平衡状态。” 9月22日，北京一家房企的工作人员刘猛通过微信告诉《每日经济新闻》记者，“北京一直处于政策比较严格的状态。受房地产市场整体的影响，7、8月市场还是低位运行的，无论央企还是民企项目，购买预期普遍下降、决策周期拉长，大多持观望心态。虽然近期有利率下调的刺激，但市场反馈不明显，新房还是小户型和刚改去化得多。” 据诸葛找房统计，上周，北京新房成交1861套，环比下降9.44%，同比上涨16.46%。“进入金九月，房企推盘积极性较高，北京新房成交表现良好，连续两周在2千套左右波动。预计接下来新房供应逐步放量，成交规模有望逐步提升。” 二手房价连涨7个月 对于二手房市场，刘猛告诉记者，“购房人越来越多地把地段优质或者配套成熟的次新房作为重点考虑目标，以规避新房风险。” 最近，有多个朋友向记者表示，自己所在小区二手房明显活跃了，周围都是叮咚的装修声。 据诸葛找房数据，北京二手房成交规模已实现“三连升”走势，8月成交13738套，环比上升12.59%，环比涨幅较7月扩大0.28个百分点；同比上升5.51%，也是时隔一年北京二手住宅成交同比再度转正。 诸葛找房报告认为，这是信贷端释放重大利好（8月LPR再次下调）。同时，局部政策的适度放宽也为楼市注入一定活力。加之部分问题楼盘触发的担忧情绪仍有，二手房市场也仍较受青睐。“鉴于当前北京二手房市场信心有所提振，预计接下来成交走势仍将维持向好向稳态势。” 刘水也认为，“受年内第三次降息利好及疫情防控向好等因素影响，北京二手住宅市场表现较为活跃，保持稳步恢复态势。进入9月，随着楼市传统销售旺季的来临，北京二手住宅成交规模或将进一步增加。” 价格方面，诸葛找房认为，今年以来房地产市场政策端持续释放改善信号，信贷环境适度宽松在一定程度上使得业主对后市预期提升，北京二手房均价自今年2月起连续7月上涨，8月北京均价突破60000元/平方米，达60161元/平方米，环比上涨0.81%，环比涨幅较7月收窄0.86个百分点；同比上涨6.96%，较上月收窄0.13个百分点。 不过，线下的中介人员对二手市场的判断依旧是“稳定，没有什么变化”。丰台区的一名中介人员通过经纪平台告诉《每日经济新闻》记者，“目前市场情况和去年没有太大差别，没有涨跌特别明显的区域，但是一些次新的小区卖得好些，老一些的小区虽然降价也比较难卖。” 诸葛找房数据显示，北京二手房上周共成交2716套，环比下降1.16%，同比下跌16.04%。诸葛找房报告认为，上周北京新房、二手房成交微降，但是仍处于较高位。 正如刘猛说的那样，“北京的需求其实一直都在。”

“西安今年房价一直处于平稳状态，整体略微有所上涨。”9月21日，《每日经济新闻》记者从西安当地多名中介、置业顾问处了解到，尽管今年全国多个城市房价持续走低，但西安却呈现出逆市上涨态势。 国家统计局数据显示，今年1~8月，西安新建商品住宅销售价格指数呈持续上涨态势。中指院数据也显示，前8月西安新建住宅价格累计上涨2.10%，其中西安14个区域中有9个区房价明显上涨，经济技术开发区、高新技术产业开发区、国际港务区等，同比上涨幅度分别达到了23.6%、11.6%、10.6%。 “西安改善人群的改善需求影响韧性较强，因此高价改善楼盘的占比上升，反映出房价总体上会有带动效应。”中指研究院西安公司总经理石蕊9月21日通过微信告诉《每日经济新闻》记者，随着低价楼盘逐渐去化，结构性的价格调整将持续。 新房市场冷热不均 当下的西安楼市，呈现出一种冷热不均的“失衡”状态。反映到数据上来看，今年8月，西安共有28个项目进行线上意向登记，4369套房源共吸引10268组家庭意向登记，其中出现2个“千人摇”项目、5个摇号项目、21个平销项目。同样的情况也发生在7月，31个项目中有7个“千人摇”、8个摇号项目、16个平销项目，超过一半项目在登记及核验阶段，不需摇号。 甚至更早之前的4月，华润置地·未来城市248套房源进行意向登记，最终收获超4万组家庭意向登记，刷新了西安楼市记录。除去这一热门盘，当月西安共有4个盘出现摇号，中国铁建(601186)万科翡翠国际也出现了“万人摇”盛况。 事实上，作为西部地区重要的中心城市，西安首次出现楼市“万人摇”还是在2020年7月，紫薇东进凭借均价11000元/平方米的价格优势，吸引了上万人摇号440套房源。此后的2021年，西安共产生了13次“万人摇”。 进入2022年以来，西安楼市仍保持了上涨态势。国家统计局数据显示，今年1~8月，西安新房价格指数持续上涨，8月环比微涨0.1%，同比上涨3.6%。 放眼全国，许多城市早在2021年楼市便步入下行通道，西安新房价格为何还能持续上涨？一份来自克而瑞的研报显示，2015年以来，西安房地产市场持续火热，房价累计涨幅达3倍。早在2015年，西安市政府为提振市场活力，主动压降了供地规模，全年商品住宅供应面积1245万平方米，成交面积却高达1563万平方米；同时，一系列“去库存”政策开始出台，西安楼市迎来分水岭，自此走上上涨之路。 2016年，西安商品房持续“供不应求”，2017年房价首次突破“万元”大关，2018年开启公证摇号年代。此后在全国房价趋稳的背景下，西安房价上涨动力依然强劲、持续领跑全国。 中指研究院数据显示，今年前8月西安新建住宅价格累计上涨2.10%，部分区域成交均价上涨幅度甚至超过了20%。不过另一方面，部分远郊项目去化率则表现惨淡。如莲湖区、雁塔区、新城区，新房成交均价同比下跌幅度则分别达到了25.7%、4.1%、2.8%。 《每日经济新闻》记者从西安多个中介和售楼处了解到，尽管尚未有官方文件出台，但除西安城六区外，咸阳、高陵、沣东能金区、沣西、秦汉、空港、泾河等区域首套房商贷、组合贷首付比例已降至20%。 “从今年初以来，不少城市都采用了20%首付比例，其目的都是降低刚需购房门槛，促进合理购房需求释放。西安周边区域亦是如此。”石蕊表示，近段时间以来，西安周边区域成交量下滑，库存高企。“采取降低首付比例的办法，一定程度上能吸引刚需购房者前来置业，促进去化。” 多个楼盘降价促销 事实上，尽管西安房价在一片下跌声中逆势上涨，但其成交量并不乐观。 中指研究院数据显示，今年前8月，西安商品住宅成交面积为543.3万平方米，同比下降14.3%；商品住宅成交套数为40096套，同比下降18.4%。其中，8月份西安商品住宅成交面积为87.13万平方米，同比下降14.5%；商品住宅成交套数为6509套，同比下降13.44%。 值得注意的是，进入“金九”，西安不少房企纷纷推出了促销、打折的营销手段。《每日经济新闻》记者根据公开信息不完全统计，近段时间以来，包括万科东望、保利·锦上、龙湖·星河学樘府、远洋·未央华府、绿地国港新里城等在内的多个项目，均推出了特价房源，优惠力度从几万到几十万元不等。 “目前大部分银行利率已经到了4.1，楼盘优惠力度也很不错，很多项目在备案价基础上开发商都会给予一定的额外折扣和首开优惠，是个买房的好时间。”在贝壳APP平台上，西安贝壳一直销经纪人刘伟强（化名）告诉记者，近段时间他接待的咨询和看房人数就有了明显增加。 与此同时，还有不少新项目陆续面世，包括首次落地西安的合群地产、南海集团、越秀地产，更有首次独立开发项目的龙翔控股。 记者从西安市城六区意向登记平台上统计发现，从9月1日到21日，西安市共有22个项目进行或正在意向登记。 截至目前，在已经结束登记的20个项目中，有9个项目需要摇号。从登记情况来看，御锦城131套房源意向登记1482组，融创望江府48套房源吸引987组意向登记，碧桂园云顶312套房源登记1083组，中粮·奥体壹号、绿城全运村和山水香堤也是意向登记人数大幅超过房源数；其余项目的登记情况稍显乏力。 前8月二手房价跌1% 需要注意的是，尽管西安新房价格连续企稳上涨，但二手房市场则是另一番景象。 8月，西安出台了“以租换购”政策，即在限购区内，自愿申请将存量住房纳入保障性租赁住房，住房被纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，出租人家庭可在限购区域获得新增购买一套住房的资格。 但中指研究院发布的8月份数据显示，今年前8月，西安二手住宅价格累计下跌1.0%，其中8月二手房均价16387元/平米，环比下跌0.01%。 此外，西安市住房和城乡建设局9月2日发布的《2022年8月份二手房网签情况》显示，8月份西安全市存量房（二手房）网签备案面积65.42万平方米，环比下降3.04%，同比增长14.95%；其中，住宅网签备案面积62.62万平方米（6472套），环比增长1%，同比增长15.36%。 “区域内二手房价格与去年高峰时期比还是较低，如中海碧林湾同样是一套96平米的房子去年报价近300万，今年直接报价就降了60万。”西安德祐一门店经纪人张雷（化名）表示，尽管“最近一个月看房的客户数量不算少，也有成交，不过价格都明显低于去年正常价格。” 不仅如此，西安去年7月出台的二手房指导价，今年7月也已经暂停。 对此，刘蕊表示，二手房指导价在出台后，主要作为房贷评估价的参考，限制购房杠杆率。然而，今年以来央行金融政策不断宽松，房贷利率、首付比例一降再降，公积金额度不断上涨，都是从金融端刺激购房需求。因此，之前的限制工具已经不再适用，解除也是情理之中。

9月21日下午，在北京顺义松香湖大街和六环路交汇处，几栋红白相间的回型建筑伫立在秋风中，部分楼宇已经有人入住。一旁的场馆也接近完工，有的地砖还未铺完，施工设备随意散落在周边。 这个名为当代时光里的项目，将在9月30日迎来第一次司法拍卖，起拍价17.99亿元。2021年底，因开发商北京当代久运置业有限公司欠光大兴陇信托7.3亿元无法偿还，该项目作为抵押物被申请强制执行。 10月8日，位于北京东城区的王府世纪也将进行司法拍卖，不同于当代时光里，王府世纪是随同北京王府世纪发展有限公司的11.2亿元债权一同拍卖，这场拍卖背后受益人是盛京银行。 10月16日，位于北京东三环附近的博瑞大厦也将开拍，起价20.37亿元，背后的债权人是厦门国际银行。 更早的8月下旬，上海君康金融广场在司法拍卖中被以25.2亿元价格拍出，背后的债权人是辽阳农商行。 下半年以来，越来越多的房产、房地产在建工程、土地等标的物被摆上司法拍卖的货架。邵奇就职的金融机构也是其中的“售货员”，仅他所在的省级分支机构，就有上百亿的不良债权被列入处置之列。 金融机构的不良债权中，房地产及土地等不动产在各类抵押物中占有绝对优势，“有些是新违约的抵押物，但大部分是好几年的存货了”，邵奇告诉经济观察报，尤其是8月以来，不良债权处置的紧迫感日渐加重。 “金融机构都加快处置不良债权，我想大家想法是一样的”，邵奇说，随着下半年房地产市场复苏情况低于预期，这些不良债权存在贬值的潜在风险，“能处置的就赶紧处置，处置不了的，打包转让”。 处置债权 北京王府世纪、北京博瑞大厦和上海君康金融广场背后的债权人都是商业银行，作为资金出借方，银行也是不良债权的重要处置人，手中不乏优质的抵押物。 9月以来，民生银行推出多个债权包，其中北京泰丰房地产有限公司的1.42亿元债权中，抵押物是位于北京的中国企业家大厦部分房产；中信国安为借款人的5.32亿元不良债权中，抵押物是中信国安总部大楼。 启迪创新作为借款人的10.75亿元不良债权中，抵押物是南宁东盟科技城项目，其中在建工程10.84万平方米，土地面积18.45万平方米；三盛作为担保的本金为2.1亿元债权中，抵押物是常州一幅3.98万平方米的土地。 民生银行推出的债权包中，最引人注目的是富地长泰酒店投资管理有限公司作为借款人的本金为30亿元的债权。该笔债权为两笔委托贷款，其中一笔10亿元，一笔20亿元，但真正吸引人的是抵押物。 根据公告，这笔30亿元不良债权的抵押物为位于北京东城区国子监街乙28号国子监项目的土地及房屋。项目紧邻雍和宫和孔庙，共有6栋楼体组成，土地面积15931平方米，房屋建筑面积40290平方米。 此外，该笔债权还有428幅油画作为质押担保，参考价值是24亿-60亿元。 在平安银行的不良债权处置中，房产同样是一个重要命题，比如上海祝源房地产的11.95亿元不良债权中，抵押的股权中涉及依云湾、汇景生活广场、海上国际等多个房地产项目；另一笔14亿-15亿元的债权中，涉及惠州帝景国际商务中心41套房产。 在兴业银行上海分行一笔由苏宁电器和苏宁置业担保的不良债权中，本金和利息合计在15.2亿元左右，抵押物为上海苏宁宝丽嘉酒店，该酒店共14层，用地面积11096平方米，建筑面积68637平方米。 除了商业银行外，专业的不良资产管理公司也是不良资产的重要处置方，其中信达、华融、东方和长城是较为知名的四大不良资产处理公司，此外还有浙商资产、越秀资产等地方不良资产处置平台。 与商业银行不同，专业的AMC机构处置债权总额动辄几十亿、数百亿元，通常是对不同类型的债权进行打包处置。以信达资产河北分公司为例，推出的债权包规模达到281亿元，包括了327户债权及资产。 这个巨型债权包中多数为造纸、矿业、机械等传统企业，涉及债权本金174.9亿元，抵押物绝大多数为土地、厂房等不动产。房地产行业上行的年代里，这些老厂房已经属于城市核心区，因而资产也被房地产开发商竞相追逐。 此外，信达贵州分公司推出的债权包高达124.8亿元，云南分公司的债权包74.9亿元，广东分公司推出的债权包总额接近千亿规模，其中就包括奥园美谷的20.5亿元债权包，该债权包囊括了北京、天津等地211套房产，以及重庆、保定、阳江等地34宗土地。 在处置资产方面，长城也毫不逊色，债权总额超过30亿元的资产包有17个，其中超过50亿元的有9个，超过100亿元的有3个。华融和东方两家公司推出的债权包规模相对较小，但也普遍比商业银行推出的规模大。 原则 经济观察报梳理相关资产包、债权包发现，在被处置的资产中，传统制造业仍占据着较大的比例，多数是造纸、机械、冶金、化工、采矿等行业，还有部分为商贸流通领域的企业。 在违约主体为房地产企业的不良债权中，主要以爆雷较早的房企及地方中小房企为主，尤其是2015年前后因全国性房企扩张而陷入绝境的中小房企，成为房地产不良债权的主体之一。 爆雷较早的房企中，蓝光发展、奥园、中信国安、新华联等房企的资产，是商业银行、AMC处置不良资产中的常客。在目前已经爆雷的房企中，多数资产还没有出现在法拍或资产处置的序列中。 邵奇告诉经济观察报，在以往房地产企业抵押融资中，通常抵押率在七折左右，部分一二线城市核心区物业抵押率相对较高；而远离核心都市圈的三四线城市房产或土地的抵押率相对较低。 据他介绍，在金融机构的借贷客户中，房地产整体规模并不小，各类融资相加大约占比在三成左右，多数为有抵押的借款，但也有部分认购的信用债。与其他行业相比，房地产企业抵押物更容易被金融机构青睐。 邵奇说，虽然部分房企的融资已经违约，但有的通过展期延长了还款期限，有的还在走诉讼程序，真正进入法拍或计入不良债权处置的规模相对不大，“去年这个时候开始爆雷，还没到法拍高峰期”。 一家爆雷房企的人士告诉经济观察报，其所在房企的绝大部分土地、在建工程、未售房产均抵押至金融机构，但截至目前还没有出现资产被强制处置的情况。其中一个主要原因就是保持与金融机构的良好沟通，争取对逾期借款进行展期处理。一般情况下，房企需要先支付一定比例的本息，如果金融机构有需要，还应该给予追加抵押物或保证金等增信措施。 此外，相关措施也需要地方政府方面的支持，有地方政府支持，金融机构也愿意给企业延长还款期限。但对于债务本身而言，这只是一种暂时措施。如果展期到期，企业仍无法偿还，依然面临抵押物被拍卖的风险。 邵奇告诉经济观察报，房企违约后，第一步是将抵押物收回来，通常情况下，在合理估值范围内，存在二抵、三抵等情况，先后顺位不同，偿债优先度也不同，“先查封，再通过执行拿过来”。 第二步是理清相关的法律纠纷，将资产变得干净起来。抵押物被查封或拍卖的情况下，其他债权人或购房者会提出异议，这个时候面临抵押物减值的风险，债权人需要通过法律途径将这些问题一一解决掉。 这些事情做完后，然后才会进入处置程序。对不良债权抵押物的处置，要么对抵押物进行拍卖，要么招募合作方，或者连同债权一同转让给第三方。因为相关纠纷已经解决，会产生一定溢价。 对于金融机构而言，市场好的时候，更倾向于自我消化，如信达地产开发的项目中，有很大一部分来自信达资产；再比如中融信托曾一度涉足商办物业的升级改造业务，即将抵押物更新升值后再进行处置。 但当前市场下行的背景下，多数金融机构更倾向于直接处置变现，“市场下行，如果持续下去，就面临着抵押率不足的情况，如果预期相对较差，这个时候金融机构就有止损的需要，否则会形成更大不良率”，邵奇说。 贬值风险 大型金融机构的客户通常分为企业客户和个人客户，以银行为例，既有针对企业的各类融资，也有针对个人的各类贷款，这些融资和贷款有相当部分有抵押物，也有一部分为信用贷，比如个人信用贷。 有抵押的个人贷款或企业融资中，任何动产或不动产都可以成为抵押物，与车辆、设备等损耗较大的抵押物相比，房地产作为抵押物具备抵押损值小的优点，房地产上行的背景下，房产及土地作为抵押物和不良资产均具备较强的抗风险能力。 2022年以来，由于疫情反复、房企爆雷及市场预期等多方面因素影响，第一季度市场下行较为明显；进入二季度，4月楼市开始止跌，5月进入修复期，6月楼市环比出现较大涨幅，与往年同期差距进一步缩小。 进入7月，楼市环比小幅下行，但由于往年7月楼市也不及6月，多数业内人判断为正常回调；但8月数据出来后，与7月相比进一步下调，使得各方对楼市修复的信心出现松动，9月上半月楼市依然没有出现好转迹象。 Wind数据显示，2022年8月，30城商品房成交面积1229万平方米，环比下降34.75%，由于楼市从2021年8月开始出现大幅下跌，使得同比下降幅度缩小至19.2%；9月1日-21日，30城成交同比下降33.6%。 成交下行，使得房价也出现两极分化，不同城市、同一城市不同区域、同一区域不同类型住宅，价格变化并不相同。 由于房地产流动性风险爆发，也使得部分开发商通过降价促销方式来实现回收现金流。经济观察报了解到，有开发商在部分城市的折扣低至市场的六折左右，如果团购且全款，折扣更低。 楼市下行也传递到土地市场，而土地出让金又是地方政府最为重要的收入来源之一。在上述爆雷房企人士看来，如果楼市长时间处于低迷状态，不排除房价乃至土地价格进一步走低，从而进一步影响预期和信心。 楼市的预期和信心同样是多数金融机构人士所担忧的变量因素，尤其是房地产按揭贷款敞口较大的银行机构。 邵奇说，每家大型金融机构都有一定的不良债权及资产，在楼市周期论的年代里，楼市低迷时产生的不良债权，通常在楼市上行期可以实现处置，并能够获得一定溢价，“只要楼市是上行的，金融机构就不存在什么风险”。 但这一轮楼市低迷持续时间显然超越多数金融和地产人士的预料，而且，楼市什么时候进入上行通道，多数人没有预期。在这种不确定加剧的背景下，房地产抵押物越多的金融机构，越会感觉到不安。 “像北京等一二线城市，多数首付是八成，最低也是六成，即便是房价出现小幅波动，也不会影响到抵押率”，邵奇表示，真正的风险在存量按揭贷或抵押贷上，金融机构能接受的底线是30%。 在燕郊、大厂、香河等环京地区，由于房价腰斩，部分房产抵押率明显不足。 “为什么机构都在着急处置不良债权”，邵奇说，“变现要趁早”。

鼓励推广二手房“带押过户”模式又添数城。9月21日，据当地媒体报道，中国人民银行广州分行近日向辖内各中心支行及银行机构发布关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知。 9月中旬以来，已有海南省、江苏省无锡市等地相关部门发布消息提出，存在抵押的二手房可以“带押过户”。新京报记者注意到，所谓的“带押过户”并非新生事物，据初步统计，截至目前已有超过10个城市推出该政策，但各地操作模式不尽相同。 对此，部分业内人士认为，从表面上看，“带押过户”模式的确可以降低部分购房者成本，但对于市场交易量和房价的影响会有多大还有待观察。值得注意的是，“带押过户”实为二手房“转按揭”，在实际操作过程中需注意确保交易安全。 近期，海南省、江苏省无锡市等地相关部门发布消息提出，存在抵押的二手房可以“带押过户”。图/IC photo 动向： 多地出台新规试行“带押过户” 什么是“带押过户”？通俗来讲，“带押过户”是指存在抵押的房产，不用提前还清贷款就可以完成交易、过户，并发放新的贷款。也就是说，这种模式省去了原房主的赎楼费用和筹措资金的时间成本，大大降低了二手房的交易难度。 对于“带押过户”的法律依据，北京金诉律师事务所主任王玉臣指出，可以依据民法典第406条“抵押财产的转让”，即抵押期间，抵押人可以转让抵押财产；当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。但他同时强调，即使是在可以“带押过户”的城市，也并非所有房产都能实现。如果之前设定抵押时，明确约定了不能转让，则约定优先。 2022年以来，多地出台新规推行“带押过户”，近期更为集中。比如，9月17日，海南省人民政府办公厅印发《海南省统筹疫情防控和经济恢复提振行动方案》提出，探索对未设立住房公积金贷款抵押的二手房开展“带押过户”登记试点。 中国人民银行广州分行于9月15日向辖内各中心支行及银行机构发布的通知也称，推广“带押过户”需兼顾便利性与资金安全，鼓励结合实际探索“带押过户”模式。 与此同时，无锡市住房和城乡建设局也于近日对外宣布，无锡市区二手房可以“带押过户”，无须提前还贷、无须垫付资金，可实现全程免费。为支持“带押过户”模式顺利实施，无锡市住房城乡建设局对二手房资金监管业务进行了全流程再造。截至目前，无锡市区15家二手房交易资金监管银行中，已有建设银行、农业银行、工商银行等可以开展同行贷款业务。 据无锡当地业内人士介绍，从操作流程上看，“带押过户”可以使二手房交易从过去的“房东筹钱偿还二手房剩余贷款-房东卖房-买家付款-房东收款”，转变为“房东卖房-买家付款-房东偿还二手房剩余贷款和收款”，简化了二手房交易流程、降低了交易成本。在无锡，目前已有多组客户闻讯后前往监管机构咨询，并与商业银行积极对接，希望能够成为“带押过户”模式的首批获益者。 此外，新京报记者注意到，济南市、南京市、福州市及深圳市坪山区等地也已着手推行 “带押过户”政策。 近期部分城市“带押过户”政策情况一览 影响： 或有助于激发二手房市场交易活力 中原地产研究院统计数据显示，截至目前，全国累计已有超过10个城市宣布尝试或者落地二手房“带押过户”，那么，该政策为什么会出台，对房地产市场又有什么影响？ 在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来：“近期多个城市推行带押过户，与当下的市场环境相关。以前在房价快速上涨时，二手房过户涉及到解压、担保、过桥等多种‘寄生’的金融链条，都是获利方，但是现在房价涨幅得以控制，不少城市贷款量和交易量甚至都在下降，倒逼着银行将这些‘寄生’的金融链条砍掉，从而也降低了购房者的成本。” 对于“带押过户”对市场的影响，多位业内人士认为，该政策有助于加快换房需求入市，对提升新房交易量有所助力，并促进购买二手房及购房人在新城市的扎根落户，从而进一步促进房地产市场良性循环。 中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，二手房“带押过户”意味着居民在购买尚存按揭贷款的二手房时，不用先还清按揭贷款就可以过户、重新抵押并发放新的住房贷款，此方式在节省资金成本的同时，也可以提高二手房交易效率，有利于激发二手房市场的交易活力，促进住房消费。 不过，中原地产首席分析师张大伟认为，大部分“带押过户”其实都有局限性，一般必须是在同一个银行内部带抵押过户。举例来说，过去房主在建行做的房贷，新购房业主也必须在建行申请，才能实现“带押过户”，而当下房贷利率相对优惠的小银行一般都没有执行这个政策，所以对其而言，虽然“带押过户”能节省1%-2%的交易成本，但很可能在房贷利率上又失去了优惠。 张大伟进一步表示，从整体看，当下房地产市场依然处于相对低迷中，今年8月份一、二线城市的房地产销售价格普遍下调，在这种情况下，“带押过户”政策虽然可以降低部分购房者成本，但对于市场交易量和房价的影响不会很大。 提示： 在实际操作中需注意交易安全 在“带押过户”政策被寄予促进交易流畅、盘活二手房资源、带动楼市活跃厚望的同时，部分业内人士表示，虽然“带押过户”政策有多项利好，但如何确保交易安全，依旧面临较多需要解决的现实问题。 对此，有银行业内人士告诉记者，如果“带押过户”按照“二次抵押”的方式操作，很可能导致购房者获得贷款的额度偏低；如果通过“变更借款人”的方式进行，银行则需重新评估购房者是否有相关贷款资质，这些数据会涉及到公积金中心、房管等多部门，需防范风险。 在IPG中国首席经济学家柏文喜看来，“带押过户”这一作法确实在很大程度上减少了二手房交易的流程，让交易更为便利、成本更低，但是这种转按揭和带押过户在实际操作上或有资金面的风险，贷款银行在规避此类二手房交易风险时需要特别注意，一方面要看买房人的还款能力如何，另一方面也与抵押成数以及楼市走势相关。 北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师表示，要在实际操作中规避风险，应尽力实现原抵押注销登记和新抵押登记的无缝连接，目前各地出台该类政策还是比较安全的，一般都有第三方公证机构的加持，可有效防范交易风险。比如深圳坪山区除了资金监管的核心流程外，还引入公证处公正提取业务，公证处的介入对各方资金流动具有一定保护机制；无锡的“带押过户”则实行政府监管，在买卖双方签订资金监管相关协议后，待买方的贷款资金足额存入监管账户，再办理不动产转移、卖方原抵押变更等。 而中国人民银行广州分行发布的上述通知中也提出，二手房“带押过户”模式的核心是免去了提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。针对跨行间二手房“带押过户”可能产生产权过户后，银行抵押权落空、交易最终未达成的风险，可引入公证或担保等第三方机构，保障资金安全，防控业务风险。 此外，王佳红律师提醒，抵押权在民法典中是一个相对重点而又复杂的内容，在遇到“带押过户”的房屋交易时，需要特别注意抵押人和抵押权人是否对财产转让有一定的限制或者禁止性约定，比如，是否已经有第三人因为善意取得、支付合理对价等因素对抵押物造成影响。而且，根据相关法律法规，如果房屋的抵押登记早在民法典施行前就已经存在，没有经过抵押权人的同意，是不能带押过户的。

地方“因城施策”稳楼市正进入2.0阶段，“放宽而非全面放开”仍是二线城市优化“限购”的主线逻辑。 　　和去年年底开启的1.0版相比，近两个月，越来越多热点一二线城市和经济强省城市加入购房政策松绑队列；与此同时，随着房地产市场的信贷成本已降至历史低位，多地政府不约而同地将激活合理住房需求的聚焦点从“增强本地刚需族的购买力”转向“为新市民和改善族增加机会”。 　　“目前，楼市形势已发生了根本性的变化。”中国城市经济学会房地产专委会主任、中国区域科学协会副理事长王业强在接受第一财经采访时称，一方面，全国楼市突出问题从快速城镇化过程中的供不应求转为高质量发展过程中热点城市的供需错配；另一方面，当前，全国楼市整体上处于低迷期，市场信心不足，预期偏冷，销售下滑。在精细化、微观化的楼市调控导向下，城市主体应该根据当地市场情况进行判断，调整限购这项临时性的行政限制政策。 　　据不完全统计，今年以来，全国已有约40个城市松绑限购。其中，对于二线城市，何时松绑，松绑的方式是缩小限购区域范围还是为特定群体增添购房机会，松绑之后又该如何避免楼市异常升温的风险，这些问题仍待进一步去探索、解决。 　　重点惠及三类人群 　　既希望通过实质性政策进一步激活购房需求，又要防范政策口子打开后，市场出现一些有违“房住不炒”定位的现象——近月来，热点城市出台限购优化的频次虽在增加，但步伐依然谨慎。 　　据第一财经不完全统计，今年下半年以来，至少已有17个城市出台限购优化的楼市新政或市场面传出限购放宽的信号。其中，除广东东莞和江门、浙江嘉兴海宁、江西九江、河北廊坊市以外，其余均在一二线城市，包括上海临港(600848)新片区、宁波、南京、青岛、济南、武汉、合肥、福州、西安、成都、天津等。 　　和缩小限购范围相比，放宽对特定人群的限购是目前多数热点一二线城市松绑的主要方式。 　　从政策内容来看，限购松绑主要惠及三类群体，分别是有首套房需求的非本地户籍居民、有家庭改善型居住需求的本地户籍居民和将自有住房用作保障性租赁住房或已有住房出售的本地户籍居民。 　　以天津为例，9月16日，天津市住建委等7部门发布《关于进一步完善房地产调控政策促进房地产业健康发展的通知》。 　　该通知涉及限购的政策内容包括，非本市户籍且在本市就业的新市民、大学毕业生，持连续缴纳6个月及以上的社保或个税证明可在本市购买1套房；对有60岁及以上成员的居民家庭和生育二孩及以上的多子女居民家庭，可凭户口簿在原限购政策基础上再购1套房；居民家庭将原有1套住房用作保障性租赁住房，且租期不少于5年的，可在原限购政策基础上再购1套房；居民家庭出售1套房，可再购买1套住房，但家庭住房总套数不得超过2套。 　　除天津外，目前，在南京、苏州、无锡等长三角热点二线城市的限购区域，非本市户籍居民购买首套房的资质要求均调整为连续或累计缴纳6个月社保（个税）。 　　一线城市对于非本市户籍居民在远城区或周围地区的购房或落户也出现放松。8月份，上海临港新片区定向优化人才购房条件，在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上，在临港新片区限购1套住房；广州再度下调落户门槛，国内普通高校应届毕业生按规定条件取得学历、学位证书、普通高等学校毕业生就业协议书或具有在本市缴纳社会保险费记录后，可向入户地的区公安机关申报办理入户手续。 　　58安居客房产研究院分院院长张波对记者分析称，热点一二线城市放松限购的底线是不引发炒房需求，在此基础上，应为更多合理购房需求者提供保障。对于有着大量人群流入的热点一二线城市，可以针对部分人群和区域有限度地放松限购。 　　不过，也有业界人士认为，由于热点城市房价仍较高，刚需族对于楼市的提振作用相对有限。下半年以来，武汉、天津等多个二线城市相继提出，限购区域的多孩家庭可多购一套，以进一步激活当地改善型住房市场。 　　此外，为增加热点城市的租赁房源供给，打通新房、二手房和租赁住房市场通道，今年以来，长沙、成都、西安、天津等多个常住人口超千万的二线城市不约而同地拿出定向放宽“限购”的新招，即居民已持有的存量闲置房源，只要用于租房登记出租、纳入保租房等，在符合相应要求的情况下，可获得新增购房资格。 　　预计将有更多二线城市渐进式放松限购 　　“目前，除个别城市外，二线城市整体市场活跃度不足，市场观望情绪依然浓厚。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静告诉记者。 　　国家统计局最新数据显示，1~8月份，全国商品房销售面积同比下滑23%，降幅仅较1~7月减少0.1个百分点。考虑到去年8月份楼市已开始下行的低基数，销售仍在筑底。 　　进入楼市传统销售旺季“金九银十”，根据中指研究院数据，9月前两周，重点监测城市商品住宅成交面积同比降幅仍超20%。 　　陈文静分析称，8月以来，部分二线城市积极响应中央“一城一策”“加快政策举措落实”的要求，政策落地节奏略有加快。预计未来会有更多二线城市以“优先放松郊区限购”的方式渐进式放松限购。 　　“各地政策放松的前提是仍需坚持‘房住不炒’定位，降低购房成本、降低门槛是重要方面，适当放宽限购可以更好地支持刚需和改善性住房需求释放。”陈文静表示，二线城市作为区域核心，住房需求支撑度较高、居民收入水平相对较好，政策放松有利于激发市场的交易活力，促进住房需求释放，从而产生示范作用，带动整体市场修复。 　　另有业界人士认为，与2010年限购政策提出时相比，目前房地产市场的发展阶段和面临问题已发生根本改变。 　　贝壳研究院首席分析师许小乐对于二线城市优化限购政策持支持态度。他认为，与过去相比，限购的环境发生了不可逆的变化，供给不足不再是主要矛盾，大城市房价总体涨幅趋稳，投机性需求基本消除，房价快速上涨压力减弱。“监测数据显示，今年以来取消或放宽限购的城市或者区域的房价并没有出现价格反弹。” 　　中国房地产数据研究院院长陈晟则对记者分析称，限购政策是否仍适用，需要分城市、分区域去判断，而判断的关键在于把握当地市场的供需关系和库存水平。“比如，一些热点二线城市，楼市去化周期低于12个月，乃至小于6个月，全面放开限购或会带来楼市反弹；但也有一些限购区域，去化周期甚至达到20个月，对于这些区域，限购政策已不再适用。” 　　对于已经出台限购松绑的二线城市，王业强进一步表示，一方面，要继续坚持“房住不炒”的定位，根据市场情况灵活地调整政策的松紧程度；另一方面，也要积极推进住房保障市场的建设，重点加大对保障性租赁住房市场的建设，缓解热点城市住房市场的供需矛盾和供需错配。

鲍威尔周三表示，在经历了一段时间的房价火热上涨后，美国房地产市场可能会经历一次“回调”。 鲍威尔在新闻发布会上表示：“这是一个很大的不平衡，在美联储决定将政策利率再上调75个基点后，房价正在以不可持续的速度上涨。从长期来看，我们需要的是供需更好地协调起来，这样房价才能以合理的速度在合理的水平上上涨，人们才能再次买得起房子。在房地产市场，我们可能需要经历一次调整才能回到那个位置。” 美联储今年的加息对房地产行业的影响最大，减缓了销售，并略微压低了价格。鲍威尔表示，住房通胀仍将在一段时间内保持高位。

作为热点二线城市，南京变相放开外地居民限购已三月有余，当地楼市却并未明显回暖。 目前正值楼市传统销售旺季，但南京多个楼盘为加速去化，展开了力度不小的打折促销活动。 位于南京市六合区的保利观棠和府，近期推出50套户型面积76-106平方米的特价房源，均价约1.35万元/平方米。据房天下数据，该项目今年7月销售均价为1.75万元/平方米，此批特价房源打折幅度约4000元/平方米。 “100多平方米的特价房总价130多万元，楼层并非特别好，位于底部或顶层。”保利观棠和府销售人员告诉记者，本批特价房仍然在售，由于是促销活动，价格随时可能会回调至此前水平。 位于浦口的天宸云筑，也于近期推出一批特价房源。该项目此前均价约3.4万元/平方米，所推特价房均价较此前下降约2000元/平方米。 天宸云筑置业顾问对记者表示，各房源单价并不相同，以120多平方米房源为例，目前单价约3.2万元/平方米。“这批特价房并非只有顶层或底层的，也有中间楼层房源可供选择。” 此外，位于雨花台区的某楼盘则推出一口价房源：建筑面积约227平方米的房源，折扣单价仅2万元/平方米，较此前约2.5万元/平方米的均价低了约5000元/平方米。 “为防止因价格调整引发不必要的麻烦，一些项目通过特价房、限时促销等方式降价，像六合、高淳等区域部分楼盘的促销价相当于打了八折，个别项目的力度更大一些。”一家大型房产机构人士说。 中原地产高级研究经理卢文曦指出，南京多个楼盘在销售旺季仍在打折，反映出当地楼市仍处于缓慢修复过程中。 事实上，今年南京已对楼市政策展开多轮调整，放宽限购尤为引人关注。 4月底，非南京户籍居民家庭申请购房条件由3年内在南京累计缴纳2年社保或个税，调整为1年内累计缴纳6个月社保或个税（补缴不算）。 6月13日，南京再次松绑限购政策：非南京户籍居民补缴6个月社保即可直接开出购房证明。 多位业内人士认为，外地居民补缴6个月社保的门槛已很低，相当于变相放开限购。 中指院南京分院总经理高小妹表示，外地购房者在南京如有置业意愿，通过一定途径以不高的成本即可获得购房资格。 “限购门槛的降低，能够吸引不少非南京户籍购房需求，不过从限购政策调整之后几个月实际情况来看，楼市成交依然低迷。”高小妹在接受记者采访时说。 据克而瑞数据，今年8月，南京新建商品住宅成交面积45万平方米，环比、同比分别下降20%、8%；新建商品住宅项目开盘平均去化率22%，虽然较7月的18%提升4个百分点，但较6月32%的去化率低10个百分点。 二手房方面，克而瑞数据显示，南京8月二手房成交面积71万平方米，环比下降4%。另据中指院数据，今年8月南京二手住宅价格环比下降0.41%。 在卢文曦看来，南京放宽限购政策效果有限，当地市场仍处于艰难修复过程中。而南京则成为二线城市一个缩影，反映出市场还未见底。 “与此前几轮地产周期相比，当前楼市不同之处在于，目前经济环境变化对部分居民收入产生一定影响，加之购房者对房企信心不足，这种叠加效应使得市场筑底变得较为缓慢。在此背景下，虽然各地频繁出台楼市扶持政策，但效果不彰。”卢文曦在接受记者采访时说。 58安居客房产研究院分院院长张波指出，目前市场止跌企稳仍面临一定压力，各地楼市筑底不仅有赖于引导需求入市，也需要各地进一步加大保交楼的力度来稳定市场信心。 “目前楼市仍然低迷，但部分城市已显示出小幅波折向上的态势，随着各地继续出台楼市扶持政策，市场将逐步走出阴霾。”张波补充道。

[ 有业内专家认为，“限跌令”更多的是规范楼盘销售行为，打压恶意降价或大幅度降价，维护市场秩序，是“房住不炒”主基调下保证房地产市场稳定发展的常规操作。房企为了回笼资金可采取以价换量的方式，但打价格战不利于稳定市场秩序。 ] 　　楼市传统的“金九银十”来临，但今年房企过得并不轻松。第一财经采访发现，从华北到华中、华东等多个地区，房企大幅降价促销已成为常态，有项目折价三成甩卖，还有项目均价降6000……降价队伍中不仅有民企，国企同样摩拳擦掌。 　　在天气渐凉的合肥，房产中介张薇（化名）正忙着带看，抽空才能回复微信中的购房咨询。最近一段时间，她带看的项目里有的因降价引起老业主不满，现在已经恢复到之前的价格，冲着优惠来咨询的购房者不少，但要转化为成交并不容易。 　　跟张薇类似，多位受访地产从业者都表示，当下的楼市极为分化，市场上降价促销的项目不少，但卖得好的不愁卖，卖得差的即便降价也难有起色。日趋理性的购房者，在汹涌而来的降价潮中反而更理性，“再等等”成为很多人的共识。 　　新一轮降价潮 　　盛夏酷暑消退，买了河北石家庄富贵城的房子的业主却倍感煎熬。据中介介绍，该项目最近均价约11500元/平方米，但之前售价15078元/平方米，有业主掏空钱包负债买房，却买在高点遭遇大幅降价，这让他们觉得十分不平衡，希望能补偿房屋差价。 　　有人踩在高点，也有人想抄底入场。这两天，向该项目中介咨询的购房者不少，“这个房子虽然降价幅度大，但因为是现房才有人来咨询，一些出现资金问题的房企，很多项目也都在降价且幅度不小，但是这些都不太靠谱。” 　　楼市低温期，降价促销成为房企的普遍选择。除了上述项目，石家庄还有一现房楼盘均价从一万三降到一万，还有一民企开发的高端改善盘出现降价，均价从每平方米两万六降至两万四，四居室的房源每套可省35万元。 　　张薇所在的合肥，房企降价力度同样不小。据她称，最近一段时间，合肥有一国企项目以近七折的价格促销，引发购房者投诉，随后该项目优惠被叫停，现在均价一万二左右。还有其他民企项目在做清盘活动，之前卖到一万四的项目，现在均价一万二左右。 　　武汉最近也频现房企降价现象。8月末，武汉汉阳区的保利庭瑞阅江台项目降价近6000元/平方米。当地房管局遂发函，称其存在未按照已报备的商品房销售方案销售商品房的行为，违反了《市住房保障房管局关于进一步加强新建商品房销售全过程监管的通知》的规定。 　　为此，该项目公司发布声明称，保利庭瑞阅江台K8地块临近交付，剩余部分房源未售，公司采取了一定的打折促销方式，造成一定影响。现声明该销售行为无效，3日内原路退回款项，后期不再采取类似销售行为，严格依法依规销售。 　　据当地中介透露，该项目目前是封盘状态，售楼部进不去，看房只能看小区里即将交房的。“前段时间均价1.27万元，很多人来抢房，现在价格有所恢复，大约1.65万元/平方米，仍较平台公开均价1.85万元有所折让。” 　　在上述中介看来，当下武汉市场极为分化，主城区价格还比较稳定，但远城区均价明显下降。“8月份就开始促销了，现在的降价状态已经持续很久，有的楼盘贵但卖得好，有的楼盘打折还卖得一般，主要还是看品质和交通配套。” 　　总体来说，降价促销还是有一定作用。在该中介感受中，冲着打折来买房的客户不少，大多是周边城市过来的，有项目之前卖一万七、现在均价一万四，降价后人流有所增多；也有项目一直热销，去了售楼处都没有地方坐，地铁盘卖得都快。 　　在华东地区的南京，许多房企也祭出促销大旗。中秋小长假期间，融创南京官微发布消息称，凡是购买公司在南京的金陵星图、龙池映和汤山颐和府项目，首付仅需5%起。购买龙池映、汤山颐和府、滨江ONE等房源，总价每满100万元，立减1万元。凭教师证到访南京任一项目，或认购任一项目房源，可享额外优惠力度。 　　定价弹性空间变大 　　在楼市上升期，房价越涨购房者越追，如今降价促销成为常态，购房者反而更加理性，买在高点的老业主也有苦难言。 　　最近一段时间，有购房者在公开平台反映，自己2018年在章丘买了一套房，贷款超百万元，但如今该项目在售房源价格一路下滑，自己首付已经赔光。“其他楼盘也会降价，也知道要尊重市场，但是远远没有此项目这么低。” 　　还有在西安阎良区的购房者称，自己花费100多万买了一套房，但今年项目售价逐渐下行，相同面积房屋总价下降10余万元。 　　出于稳定市场的需求，已有多个地方政府出台相应规定，限制房企肆意降价行为。如安徽长丰县发布《关于禁止在建在售房地产项目非法销售的通知》，要求所有开发企业立即停止特价房、工抵房等销售，销售前必上报长丰县发改委、县住建局审批，各房企、经纪机构不得宣传非法销售的房屋。 　　日前，江阴市住建局也发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》，要求商品住房实际成交价格不得高于备案价格，严禁低价(如低于成本价、变相降价等)倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。 　　据不完全统计，自去年下半年以来，全国超20城发布“限跌令”，有的直接发布行政命令，有的通过约谈房企，限制恶意降价，否则就不给予网签。 　　有业内专家认为，“限跌令”更多的是规范楼盘销售行为，打压恶意降价或大幅度降价，维护市场秩序，是“房住不炒”主基调下保证房地产市场稳定发展的常规操作。房企为了回笼资金可采取以价换量的方式，但打价格战不利于稳定市场秩序。 　　但也有行业研究机构建议，各城市应根据实际市场情况放宽，以利于企业采取合理的降价促销自救行动。有序放开限跌令，鼓励房企以价换量，通过必要的降价措施加快滞销楼盘成交转化，也有利于楼市成交逐渐恢复正常化。 　　面对仍然低迷的楼市环境，一些地方政府对房企的降价行为正减少限制。比如，湖南省浏阳市鼓励房企根据市场形势变化和企业实际情况，另行制定让利消费者的有关政策措施；广州也对新项目备案价进行动态调整，“一房一价”由原来按楼栋均价正负6%，调整为可上浮10%、下浮20%，楼栋均价不能超项目核定线均价。

发放补贴鼓励生育，越来越多地方开始跟进。 近日，云南省委、省政府印发《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的实施方案》（下称《实施方案》），明确提出2023年1月1日至2025年12月31日，对新出生并户口登记在云南的二孩、三孩分别发放2000元、5000元的一次性生育补贴，并按年度发放800元育儿补助。 从公开报道来看，这是三孩生育政策实施以来，首个明确在全省范围内发放生育补贴的省份。 国家卫健委党组此前在《求是》杂志刊文指出，随着长期累积的人口负增长势能进一步释放，我国总人口增速明显放缓，“十四五”期间将进入负增长阶段。 持续减少的出生人口，是导致人口增长拐点加速到来的关键因素。其中，云南颇为典型。统计数据显示，这个西南边境省份2021年的出生人口、出生率、自然增长率均达到近十年最低水平，常住人口更出现负增长。 “压力山大”的不只云南。2021年，全国多个省份出生人口创下数十年来新低，超半数省份常住人口均出现下降。云南之后，会有更多省份跟进吗？ 01 根据云南省统计公报数据，2021年末，云南全省常住人口为4690万人。全年出生人口44万人，出生率为9.35‰；死亡人口38万人，死亡率为8.12‰；自然增长率为1.23‰。 单看这一数据，相比出生率7.52‰、自然增长率0.34‰的全国平均水平，云南的生育水平其实并不算低。 不过，拉长时间线看，曾长期保持高生育水平的云南，其出生人口和出生率已开始出现连续下降趋势。 从云南省统计局公布的历年数据看（2020年相关数据未公布，不在此列），2012年至2021年十年间： 云南出生人口从2012年58.7万人逐年增至2017年64.8万人的顶峰，随后下滑至2021年44万人； 人口出生率从2012年12.63‰升至2017年13.53‰的顶峰后，逐年降至9.35‰； 自然增长率在连续8年保持6‰以上的高位之后，从2019年6.43‰大幅降至2021年仅1.23‰。 与此同时，云南省2021年的出生人口、出生率和自然增长率均创下新低，成为过去十年的最低值。 生育率下降，一个直接影响就是青少年比重降低。 根据云南省七普数据，全省0-14岁人口占比为19.57%，相比六普时的20.73%，下降1.16个百分点。同期，全国0-14岁人口比重上升1.35个百分点。也就是说，在这十年里，云南青少年人口增势未达到全国平均线。 同期，云南15-59岁人口占比65.52%、60岁及以上人口占比14.91%，分别比六普时下降2.68个百分点、上升3.84个百分点。 长远来看，生育率持续降低，年轻人口比例减少，进而造成的“底部老龄化”，值得关注。 云南民族大学政治与公共管理学院丰庆、红河学院商学院李丽在《云南人口抚养比的影响因素分析》一文中分析指出，1999-2019年云南总人口抚养比由52.3%下降至38.7%，但少儿抚养比由41.91%下降至25%，老年人口抚养比由10.39%上升到13.7%。 与此同时，“20年间云南人均GDP与中国人均GDP的差距越来越大，并在2019年达到了最大差值2.3万元”。文章指出，照此进程发展下去，云南很可能提前进入“未富先老”的困境。 02 人口自然增长优势减弱，这对于原本就面临人口外流压力的云南来说，显然不容乐观。 云南省统计局公布的数据显示，过去十年中，云南总人口年增长量大多维持在10万人左右，2017年达到最高值16万。但在近三年里，年增量从2019年11万降至2020年8万，并在2021年由正转负，急剧减少32万。 这也是过去十年来，云南人口总量首次出现负增长。 具体到云南省16个市州，仅有5个市州七普较六普人口总量实现正增长，其余11个均为负增长。其中，楚雄人口减少超过26万人，昭通、普洱、临沧、大理4个市州人口减少超过10万人。 从六普到七普，云南仅昆明、西双版纳、德宏、怒江4个市州总人口占全省比重有所提升，也就是跑赢了全省的人口增势。 其中，比重上升最多的昆明，常住人口从643.2万人增至846万人，增量达到202.8万。这一增量，比云南全省的人口增量（124.3万人）还多了近80万。 省会城市人口集聚效应进一步凸显，使得昆明的人口首位度在十年间提升3.93个百分点。同期，西双版纳、德宏、怒江的比重提升均不足1个百分点，分别为0.29、0.15、0.01个百分点。 这四城之外，其余12个市州总人口占全省比重均出现不同程度下降。 尽管人口流动在一定程度上影响着云南省内的人口分布情况，但各市州尤其是人口大市出现的出生率下降趋势，仍然不容忽视。 以云南省第二人口大市曲靖为例，当地七普总人口576.58万人、占全省比重为12.21%，仅次于省会昆明。而凭借常年高于全省平均水平的人口自然增长率，曲靖同时也是云南人口自然增长大市。 然而，2012-2021年间，曲靖人口自然增长率从6.59‰大幅降至1.55‰，常住人口也在同期减少23.5万人。 03 在此背景下，云南官方近日公布的《实施方案》明确提出，“到2025年，积极生育支持政策体系基本建立，人口出生下降趋势缓解”。 图片来源：新华社 为此，在降低生育成本方面，《实施方案》明确：2023年1月1日至2025年12月31日，对新出生并户口登记在云南的二孩、三孩分别发放2000元、5000元的一次性生育补贴，并按年度发放800元育儿补助；对新出生并户口登记在云南的婴幼儿购买意外伤害险给予每人每年50元参保补贴。 在此之前，全国已有四川攀枝花、甘肃临泽、湖南长沙、黑龙江大兴安岭等地先后出台或拟出台发放生育补贴相关政策—— 去年7月在全国率先出台政策的攀枝花，明确为生二孩、三孩的家庭发放育儿补贴，每月每孩发放500元育儿补贴金，直至孩子3岁。截至今年3月，首笔发放金额达95万元，共有650户家庭领到育儿补贴金； 湖南长沙明确，对夫妻双方共同依法生育三个及以上子女的本地户籍家庭，三孩及以上每孩可享受一次性育儿补贴1万元。据长沙市卫健委测算，这笔补贴每年需投入约2000万元； 黑龙江大兴安岭在《大兴安岭地区关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的工作方案（征求意见稿）》中提出，大兴安岭地区户籍且在本地区工作生活的夫妻，生育第三个孩子给予一次性奖励金2万元。生育二孩每月发放300元育儿补贴，生育三孩每月发放500元育儿补贴，直至孩子3周岁。 不过，相比上述地区，此次云南出台的政策是首次在全省范围内落地，其中“将分娩镇痛项目按程序纳入医保支付范围”“鼓励有条件的地方建立三孩教育补贴制度”等举措也颇具亮点。 可以预见的是，未来将有更多地方跟进生育支持政策。 一方面，人口增长形势依然严峻。我国近年来总和生育率降到1.3以下，生育水平持续走低，成为影响人口均衡发展的最主要风险。 另一方面，积极的政策信号不断释放。继去年5月中共中央政治局召开会议审议《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》，提出实施三孩生育政策及配套支持措施之后，今年8月国家卫健委、国家发改委等17个部门联合印发《关于进一步完善和落实积极生育支持措施的指导意见》，从提高优生优育服务水平等7个方面，完善和落实财政、税收、保险、教育、住房、就业等积极生育支持措施，并推出20项具体举措。 不过，不少专家也提醒，就地方而言，只有结合自身实际，对准“痛点”、落到实处，才是保证生育支持政策有效性的关键所在。

推开窗，近处是高耸的写字楼和香火旺盛的西禅寺，远处满目城市绿化的尽头是连绵起伏的丘陵。 　　能饱览福州如此城市景象的一套SOHO房源，总面积约为38平方米，价格仅为86万元。在9月上旬的一个工作日，购房者挤满了该项目售楼处和样板间。 　　在福州楼市，这番难得一见的火热景象只是个案，是因开发商大幅降价所取得的效果。多位福州当地的房地产业内人士向第一财经表示，目前，楼市步入了“金九银十”这个传统销售旺季，部分房企选择以价换量，试图改变冷清许久的楼市。 　　“阳光城(000671)、世茂、正荣等这些头部房企的情况，福州的购房者都了解，有不少项目出现了停工，业主对交付产生担忧。”有福州当地房地产业内人士表示，这导致很多人宁可持币观望。 　　福州楼市的未来，似乎仍然有赖于房企的债务危机有待化解和市场信心的重建。 　　公开降价日渐普遍 　　记者近日走访了位于福州市仓山区两个闽系房企的住宅项目，其通过分销渠道给出的特价房源，总价降幅均超10万。中海地产旗下一个项目的特价房源售价约1.3万元/平方米，较此前的最高均价下降超四成。另有房企则通过首付分期、补贴等多种方式降低首付门槛，给客户提供更轻松的上车机会。 　　在房地产行业从业十余年、近年来深耕福州市场的胡焕大概统计了一下2022年至今福州的市场表现，单盘月均成交套数约20套。 　　胡焕告诉第一财经，“现在是‘金九银十’，可以说开发商已经进入跑步的阶段了，各自动作都比较多。”事实上，今年以来，特价房、降价已成为福州楼市的常态。 　　“短期来看，福建本地市场‘破局’的办法就是降价。”在地产行业工作近十年的林清表示。林清目前在一家全国性房企负责福建市场的营销，面对接下来的销售窗口期，他所在的房企也选择加入这场降价潮。 　　尽管当前的事实证明，降价有效拉动了一波去化，但在胡焕看来，这些举措带来的热闹并不意味着市场的改善。他向记者表示，过去的“金九银十”，房企搞些活动，推一部分特价房，售楼部的人气就不错，而今年的中秋还没到，房企的优惠就提前一周释放，降价、提高分销点数，抢客源，说明市场还有待修复。 　　胡焕预计9月的市场会好于7、8月份，但效果能有多少尚无法判断。“各家房企都在降价，还没办法评估到底能给成交带来多少提升。” 　　闽系房企大本营 　　据克而瑞提供的数据，福州市五区上半年成交量同比下跌46%；8月份新房网签套数1665套，亦是近两年时间首次在非春节月份跌破2000套。 　　某全国性房企在闽的房企内部人士直言，福州近来出台了包括降首付、放松限购、限贷、提高公积金贷款额度等政策，但刺激效果并不明显。相较于其他城市，福州市场的形势可能更为严峻。因为不少总部位于福州的闽系房企都已爆雷，而这些房企在当地的市场份额较高，购房者普遍对这类房企的项目心存疑虑。 　　福州作为闽系房企迈向全国市场的起点，亦曾经是这些企业发家的粮仓和大本营，各家在此的项目储备都很丰富。 　　1996年，林腾蛟在福州创办的阳光集团进入房地产业；同年，黄其森在福州创办泰禾集团(000732)；2003年，世茂首入福州，打造世茂外滩花园；同年，宝龙地产也在福州落地了商业项目。 　　2004年，在福州成立一年的融信开发了首个房地产项目；2007年，莆田起家的正荣地产也进入福州；凭借“飞虎队”拿地在2017年成为行业黑马的福晟，也曾在福州楼市霸榜。还有被多位当地业内人士形容为当地人“最认的房企”的融侨，2021年全年以约178亿元的销售额成为福州五区全口径销售榜的冠军。 　　扎堆的闽系房企在福州市场的竞争，塑造了当地人的购房认知。林清告诉记者，当年很多从事实业的老板转型进入房地产，激烈的市场竞争下，“没点实力还真做不出来，大部分闽系开发商的产品都不错”。 　　不过，为了规模扩张，闽系房企渐次将总部搬离福建，迁都京沪。“福州市场容量相对有限，当年若想冲出100亿的规模，要把莆田、福清、宁德等几个县市的项目全部加起来才做得到。”胡焕说，虽然福州市场有所局限，但大部分闽系依然会选择守住家门口的市场，“快没项目的时候，再新拿一两个，以保住市场份额。” 　　这样的策略使得闽系房企总能在福州当地的销售榜上占据一席之地。克而瑞数据显示，在2011~2020年的十年里，福州房企累计销售额TOP10中，除了万科和保利之外，余下皆为闽系民营房企：阳光城、融信、融侨霸占榜单前三；三盛集团在大本营也凭超195亿的销售额位居第五。 　　随着2014年房地产新一轮周期的开启，中海、碧桂园、恒大、龙湖、绿城等众多全国化布局的房企在此期间踏入海峡西岸的这座城市。 　　于是，有实力的外来房企加上强势本土房企的双重竞争，加之当时棚改拆迁的催动，福州的高价地在2016~2017年间层出不穷。2016年，阳光城曾以15.5亿的总价拿下福州鼓楼区一宗地块，实际楼面价高达4.5万元/平方米。 　　房价也因此水涨船高。国家统计局发布的2016年8月房价数据显示，福州房价当月环比涨幅为4.3%，首次超过厦门，涨幅位居全国第五；截至该月，福州房价连涨了15个月。另据克而瑞数据，2017年福州市五城区全年商品住宅成交均价突破2万元/平方米，同比增速超20%。 　　2016年9月，福州发布“限价令”，要求同一项目备案价涨幅不超过10%；11月，规定升级，要求“备案价格零增长”。此后，2017年福州的限购政策重启，五城区成交规模腰斩，同比下降51%。房价增长放缓，但仍在2020年达到2.7万元/平方米的历史高点。 　　以“保交付”为重点的市场重塑 　　在进入现阶段的低迷前，福州市场还曾有过一段短暂的上扬。2021年初，福州的“零门槛”落户政策落地，推动外地客群需求集中释放。“去年一整年的成交量多了100万平方米，就是落户政策放开的红利。”胡焕表示。 　　也正是在这一政策背景下，2021年6月，已经陷入债务危机的恒大，依然在福州市场促销了最后一波。彼时，首次开盘入市的恒大滨江左岸将价格直接杀至1.9万元/平方米，远低于约2.5万/平方米的备案价，成为福州市场上最早降价的楼盘之一。 　　后来的统计数据显示，该项目开盘当天去化超500套。2022年6月，该项目因拖欠员工工资、相关方面不支付开发建设费用等而停工。 　　如同恒大一样，其他多家闽系房企也因为高周转、高杠杆策略，相继陷入经营困境，楼盘停工问题在福州也开始变得突出。 　　2021年下半年至今，包括阳光城、世茂、禹洲、宝龙、正荣、融信等在内的闽系房企接连爆出或违约或展期的消息。近来，融侨也有债券展期、高管停薪等多种消息流出。这些房企的债务违约，或多或少影响了旗下楼盘的施工进度。 　　克而瑞不完全统计显示，截至2021年年末，福州尚未交付问题项目总建筑面积为89万平方米，占2021年总成交面积的21%；未交付问题项目总套数约8077套，占当年成交总套数的19%。在全国24个重点城市中，福州的未交付问题项目面积、未交付问题项目套数占比，均居于前列。 　　目前，监管层对保交楼问题极为重视，近来多个部门数次发声，提及保交楼、稳民生，各地政府也予以了积极响应，探索问题解决的办法。 　　据福州当地媒体报道，对于暂停施工的恒大滨江左岸，福州市房管局相关负责人在8月下旬时对外披露，项目监管账户资金充足，可覆盖项目建设，有关部门正在积极引进其他有实力的企业来出资购买这一项目中属于恒大的股份，以推动项目全面复工，并解决恒大其他项目的资金缺口问题。 　　闽系房企为了守住大本营市场份额，也在努力守住口碑，积极推动保交付。 　　8月中旬，阳光城福建大区召开了交付保障监督制发布会，并对外披露数据称，2022年上半年，阳光城福建大区交付项目高达17个，共计9995套住宅，按时交付率达100%。 　　深耕福州的融信，在2022年上半年，也完成了8个楼盘超6000户的交付。近期，融侨全国多地项目施工竣备及交付工作正稳步推进中，覆盖福州、上海等地，将于三、四季度交付户数预计达万套。

近日，诸葛找房数据研究中心发布《8月全国重点城市土地市场报告》。报告指出，2022年8月全国主要地级市溢价率为3.18%，环比微降0.01个百分点，同比下降4.36个百分点。自去年5月起，土地溢价率高位回落，去年9月进入低位水平。8月土地溢价率仍处于低位水平，底价成交现象较多，土地市场热度延续低位运行。在当前房地产市场背景下，房企拿地信心偏弱，高溢价拿地短期难现。资金实力较足的房企可以选择底部拿地，把握住拿地窗口期。 流拍率方面，本月流拍率为10.37%，较上月上升3.31个百分点。由于销售回款较显疲态，加之债务到期，资金压力之下房企不得不收紧投资，导致部分优势偏弱的地块也逐步进入流拍行列。

9月20日，北京市数字经济快速发展，全球数字经济标杆城市建设取得积极成效。2021年北京数字经济增加值规模达1.6万亿元，占全市GDP比重的40.4%，2022年上半年数字经济增加值达8381.3亿元，占全市GDP比重上升至43.3%，保持了良好发展势头。北京不断拓展数字应用，搭建新场景新业态，已迈向全域场景开放的智慧城市2.0阶段。 今天，北京市经济和信息化局相关负责人在一场发布会上介绍，近年来，北京坚持“两区”数字经济工作与全球数字经济标杆城市建设“一盘棋”协同推进。今年上半年，北京市实现数字经济增加值8381.3亿元，占全市GDP比重43.3%，保持了良好发展势头。在“两区”全产业链开放、全环节改革的工作部署下，深入对标RCEP、DEPA等国际协定规则，于今年5月底印发北京市数字经济全产业链开放发展22条改革措施，在各部门各区的通力协作下，目前已取得阶段性进展。 数据资产价值逐步显现 北京数据要素化进程提速增效，要素市场化改革取得突破。北京国际大数据交易所建成数据交易平台，目前数据交易参与主体333家，入驻平台及引入各类数据产品量1253个，产生数据交易合约1774个，数据交易调用7.73亿笔。北数所数据资产登记中心于今年7月正式揭牌，形成首批数据资产试点评估报告。成立全国首个国际数据交易联盟，现已入驻数据服务与合作单位150余家。此外，实现微软等外资企业跨国商务合同签署电子签名互认，引导京东方集团于今年3月发行国内首单数字经济概念公司债券。北京数据资产价值逐步显现，数据跨境流动服务成效明显。 迈向智慧城市2.0阶段 数字仿真、人工智能、虚拟现实、5G、8K、裸眼3D等多种数字技术在北京冬奥会开幕式和各项赛事中成功应用。北京不断拓展数字应用，搭建新场景新业态。 负责人表示，北京已迈向全域场景开放的智慧城市2.0阶段。位于亦庄的北京高级别自动驾驶示范区搭建城市级工程试验平台，开放国内首个出行服务商业化试点，“政策友好型”自动驾驶营商环境初步成形，在完成60平方公里范围的道路智能化设施部署基础上，现已全面启动3.0阶段建设阶段，将逐步扩展至全市500平方公里范围。 城市空间计算操作系统工程完成海淀区百万平米试点建设，打造城市、园区、商圈3类示范场景。 数字化社区建设以“回天地区大型社区治理样本”“高水平建设城市副中心”为重点，加速数智赋能基层社区数字化治理模式创新。 “长安链”构建国内自主可控、开源开放的软硬一体化区块链技术体系，打造产学研共建共享创新模式和长安链生态联盟，吸引多家央企集团和头部企业加入。 北京还筹建互联网3.0示范区，推进元宇宙体验中心建设，发布数字人国际标准，推动在文旅领域的应用率先落地。 优化数字经济营商环境 北京优化数字经济营商环境，加强高水平对外开放合作。负责人表示，数字经济促进条例即将进行人大常委会二审，数字消费等多项细分领域促进政策出台实施；成立全国首家数字经济标准化技术委员会；推进设立总规模100亿元的北京数字经济产业基金。 北京还持续培育类海外营商环境，国内首个以经济技术合作为主题的国家级对德合作园区——中德产业园出台三年行动计划，梳理投资便利化、研发创新、金融发展等领域20余项政策，目前已集聚70余家重点德资企业；中日国际合作产业园结合日本高端产业和制造优势，打造特色产业创新协作园区，已入驻外资项目45家。 此外，北京高水平举办全球数字经济大会，目前大会已在京举办两届，打造国际重要交流合作平台。2022全球数字经济大会发起设立北京国际数字经济治理研究院、中国数字经济发展和治理学术年会，发布研究报告、产业政策、标杆案例和宣言倡议等40余项，创新成果60项，带动数字消费近70亿元。 负责人表示，下一步，北京将深入探索数字经济改革发展模式，充分释放“两区”政策红利，加快打造新型应用场景，秉承开放心态吸引全球优秀理念、人才和项目落地，积极培育具有引领力、创新力的标杆企业，助推“两区”和全球数字经济标杆城市建设。

北京9月20日，中国国家发展和改革委员会地区司副司长曹元猛20日透露，雄安新区100多个建设项目压茬推进，累计完成投资超过4000亿元(人民币，下同)。 当天，国家发改委举行新闻发布会，曹元猛指出，自2017年设立以来，雄安新区经过5年多的规划和建设，已进入承接北京非首都功能和建设同步推进的重要阶段。 首先，规划政策体系基本建立。他介绍，中央批复雄安新区规划纲要后，河北省及有关方面陆续出台雄安新区总体规划、起步区控制性规划、启动区控制性详细规划、白洋淀生态环境治理和保护规划4个基础性规划和20多个专项规划，构建起“1+N”规划体系。 其次，承接疏解取得突破性进展。他说，目前，首批标志性疏解项目加快在新区落地，中国星网、中国中化、中国华能等3家央企总部启动建设，中国矿产资源集团注册落地，首批疏解的高校、医院基本确定选址。同时，一批符合新区功能定位的市场化疏解项目落地建设。 曹元猛透露，按照“在建一批、新开工一批、储备论证一批”的原则，100多个建设项目压茬推进，累计完成投资超过4000亿元。新区参建劳动力稳定保持在10万人以上，高峰时期约有20万建设者在紧张有序施工。 此外，生态环境治理和修复成效显著。他指出，白洋淀淀区水质从劣Ⅴ类转为Ⅲ类，水位保持在6.8米左右，水域面积保持在275平方公里左右，为近10年来最好水平。

9月20日上午，国家发改委举行新闻发布会介绍区域协调发展情况。国家发展改革委地区司副司长曹元猛介绍，从2021年起以在京部委所属高校、医院和央企总部为重点，分期分批推动相关非首都功能向雄安新区疏解。目前，首批标志性疏解项目加快在新区落地，中国星网、中国中化、中国华能等3家央企总部启动建设，中国矿产资源集团注册落地，首批疏解的高校、医院基本确定选址。 “雄安新区作为北京非首都功能疏解的集中承载地，与北京城市副中心一道，形成了北京新的两翼。”他介绍，自2017年设立以来，雄安新区经过5年多的规划和建设，已进入承接北京非首都功能和建设同步推进的重要阶段。 规划政策体系基本建立。中央批复雄安新区规划纲要后，河北省及有关方面陆续出台雄安新区总体规划、起步区控制性规划、启动区控制性详细规划、白洋淀生态环境治理和保护规划4个基础性规划和20多个专项规划，构建起“1+N”规划体系。同时，党中央、国务院印发了《关于支持河北雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见》，有关方面出台了19个配套实施方案，为新区发展提供了强有力的政策支撑。 承接疏解取得突破性进展。按照党中央、国务院决策部署，从2021年起以在京部委所属高校、医院和央企总部为重点，分期分批推动相关非首都功能向雄安新区疏解。目前，首批标志性疏解项目加快在新区落地，中国星网、中国中化、中国华能等3家央企总部启动建设，中国矿产资源集团注册落地，首批疏解的高校、医院基本确定选址。同时，一批符合新区功能定位的市场化疏解项目落地建设。 新区建设项目滚动实施。按照“在建一批、新开工一批、储备论证一批”的原则，100多个建设项目压茬推进，累计完成投资超过4000亿元。新区参建劳动力稳定保持在10万人以上，高峰时期约有20万建设者在紧张有序施工。目前，新区启动区市政设施和公共服务配套项目进展顺利，起步区重大基础设施加快推进，容东片区城市框架逐步形成，6万多名征迁群众喜搬新居，京雄城际铁路建成并稳定运营，京雄高速公路河北段等建成通车。 生态环境治理和修复成效显著。白洋淀淀区水质从劣Ⅴ类转为Ⅲ类，水位保持在6.8米左右，水域面积保持在275平方公里左右，为近10年来最好水平，夏日莲叶碧、秋来芦花香，“华北之肾”重放光彩。“千年秀林”等累计造林45.4万亩、植树2300余万株，新区森林覆盖率由最初的11%提高到32%。 他介绍，下一步将牢牢牵住北京非首都功能疏解这个“牛鼻子”，坚持打造北京非首都功能疏解集中承载地的初心，坚持“一张蓝图干到底”，有序推进率先启动的标志性疏解项目取得明显成效，聚焦启动区推进实施一批市政基础设施和公共服务配套设施项目，进一步完善新区配套支持政策体系，把启动区建设成为承载北京非首都功能的高质量样板。“我们相信，经过持续不懈地努力和奋斗，雄安新区必将给大家带来更多惊喜，‘未来之城’大有可期。”

9月20日，浙江省临海市发布《临海市人民政府办公室关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见（试行）》（以下简称“《意见》”），涉及购房补贴、估计贷款额度等12条措施。 《意见》显示，该文件自发布之日起实施，并将视试行期间实施情况进行调整或废止，其中涉及公积金的政策暂定实施至2022年12月31日。 发购房补贴，最高为计税总价的1% 《意见》显示，临海市将发放购房补贴。个人购买144平方米以下（含144平方米）的新建商品住房和存量住房的，分别按房屋成交计税价格的1%和0.5%给予购房补贴。购买144平方米以上新建商品住房和存量住房的，分别按房屋成交计税价格的0.5%和0.3%给予购房补贴。 新建商品住房购买时间以房管部门备案的商品房买卖合同签订日期为准，存量住房以契税完税时间为准，购买拍卖房以拍卖成交书时间为准。补贴房屋类型为住宅类房屋，不含商住、商业等非住宅用房及经济适用房。 申请人应提供在浙江省房屋交易与产权管理系统上网签的存量房买卖合同或经网签并在房管部门备案的商品房购销合同（新建商品住房）、不动产权证、不动产销售发票、契税完税凭证、申请人身份证明的原件和复印件、申请人本人银行账户账号凭证复印件等资料，向市行政服务中心税务窗口提出申请，经审核通过后由建设部门拨付。 申请人须在不动产销售发票开具之日起6个月内且取得不动产权证后办理购房补贴，逾期不予办理。 提高住房公积金贷款额度最高为100万元 临海市提出，提高住房公积金贷款额度。夫妻双方均正常缴存住房公积金的最高贷款额度调整到100万元，单方正常缴存住房公积金的最高贷款额度调整到50万元。 文件还提出，根据临海市租房水平和合理租房面积，住房公积金租房提取额度提高50%，即月提取额为1500元/人。取消第二次住房公积金贷款间隔期限，在临海市首次住房公积金贷款结清后符合申请条件的即可再次申请。 对受新冠肺炎疫情影响的企业，临海市提出，可按规定申请缓缴住房公积金，到期后进行补缴，在此期间，缴存职工正常提取和申请住房公积金贷款，不受缓缴影响；受新冠肺炎疫情影响的缴存人，不能正常偿还住房公积金贷款的，不作逾期处理，不作为逾期记录报送征信部门。 临海市还提出市场化安置措施。在全市范围内房屋征迁安置（包含国有和集体），落实货币补偿、政府购买安置房、“房票”安置等市场化安置方式，严格控制拆迁安置房建设，积极引导被征收人选择“房票”安置方式，具体房票政策另行制定。

人民银行广州分行近日向辖内各中心支行及银行机构发布关于鼓励推广二手房“带押过户”模式有关事宜的通知。人民银行广州分行有关人员表示，二手房“带押过户”模式的核心是免去了提前还贷以注销抵押登记的“过桥”环节，实现贷款资金到账与产权过户登记、抵押权注销和设立登记同步办理。与原交易模式相比，可大幅缩短交易时间，降低交易成本，提升交易效率和便利度，有利于激发二手房市场交易活力。

近日，由北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组主办的“2022中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第十九届中国房地产品牌发展高峰论坛”在北京举行。 “2022中国房地产品牌价值研究”与“2022中国房地产服务品牌价值研究”是研究组对中国房地产行业优秀品牌企业群体的又一次客观、公正和全面的最新评价。 2022年上半年，受多地疫情反复等超预期因素影响，全国房地产市场经历了前所未有的挑战，加之我国经济运行的外部环境仍严峻复杂，经济下行压力加大，“稳地产”对“稳经济”十分重要。在此背景下，品牌房企收敛聚焦，坚持稳健运营的同时，坚持以居住本质为导向，精研客户需求，精工打磨产品，不断夯实品牌价值。品牌凝聚信任，塑造企业良好形象；品牌彰显企业实力，创造更多发展机遇。新形势下，企业夯实品牌价值，积累品牌力量，获取更多的信赖与忠诚，以品牌作为风险减速器，赢得长远平稳发展。中国房地产全产业链优秀品牌企业研究成果显示，2022品牌企业呈现出以下几个特点：随着人均可支配收入的逐年增加，家居行业的消费驱动逐渐向转变为向人民美好生活向往的需求驱动，定制家具、整装渠道、智能化技术逐渐成为新时期下房地产家居企业的核心竞争力；在此基础上，研究组评价产生了中国房地产全产业链优秀品牌企业。 中国房地产经过40余年栉风沐雨的发展，当前虽经历一些波折，但安与危从来都是矛盾的一体两面。居安时思危，则有备无患；不浪费每一次危机，及时化解，则机遇无限。面对百年未有之大变局，品牌企业应紧抓国家战略调整和市场主流需求带来的新机遇，坚持稳健运营，夯实产品力与服务力，积极履行交付义务，勇于承担企业责任，牢固品牌意识，通过不断调整策略应变局、育新机、开新局，实现逆周期下的跨越式发展。